نرخ بهره همچنان بالا است و سرمایه‌گذاران را مجبور به «آزاد کردن کالاها» و فروش آپارتمان‌ها می‌کند.

با نرخ بهره ثابت در سطوح بالا، سرمایه‌گذاران مجبور به فروش املاک خود و نقد کردن آپارتمان‌هایشان می‌شوند.

طبق گزارش Savills Vietnam، در سه ماهه اول سال 2023، عرضه آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی همچنان به شدت کاهش یافته است. به طور خاص، در شهر هوشی مین، کل عرضه آپارتمان در این سه ماهه به بیش از 1600 واحد رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 25 درصد کاهش داشته است. در همین حال، در هانوی، کل عرضه آپارتمان در این سه ماهه به بیش از 2000 واحد رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 27 درصد کاهش داشته است.

نرخ‌های بهره بالا، سرمایه‌گذاران را مجبور به فروش آپارتمان‌ها می‌کند (شکل 1). — بازار ثانویه آپارتمان‌ها به دلیل قیمت‌های بسیار پایین‌تر در مقایسه با آپارتمان‌های نوساز، رونق زیادی دارد. (عکس: VV)

به طور خاص در بازار هانوی، کاهش عرضه آپارتمان‌های نوساز منجر به افزایش مداوم قیمت‌ها در این بخش شده است. بین سال‌های ۲۰۱۸ تا ۲۰۲۲، قیمت آپارتمان‌های نوساز به طور متوسط سالانه ۱۳ درصد افزایش یافته است. بنابراین، طی چهار سال، میانگین افزایش قیمت ۵۲ درصد بوده است.

برخلاف بازار اولیه که با کمبود عرضه و افزایش قیمت مواجه است، بازار ثانویه (بازار خرید و فروش) آپارتمان‌هایی را که حداقل یک مالک قبلی داشته‌اند، با قیمت‌های جذابی ارائه می‌دهد که تا ۴۸ درصد کمتر از آپارتمان‌های جدید در همان پروژه است. این امر باعث ایجاد یک بازار ثانویه پویاتر شده است.

خانم نگوین هونگ دانگ، مدیر ارشد خدمات تجاری مسکونی در ساویلز هوشی مین سیتی، اظهار داشت: «عرضه ثانویه در بازار نیز به دلیل مواجهه گروهی از سرمایه‌گذاران انفرادی با مشکلاتی در متعادل کردن جریان نقدی خود در بحبوحه افزایش نرخ بهره، روند صعودی اندکی را نشان می‌دهد.»

خانم دانگ گفت: «سرمایه‌گذاران حقیقی که آپارتمان می‌خرند و از اهرم مالی استفاده می‌کنند، با افزایش نرخ بهره بانکی تحت فشار هستند و مجبورند به فروش برخی از پرتفوی‌های سرمایه‌گذاری خود فکر کنند. این امر اخیراً منجر به افزایش جزئی عرضه آپارتمان‌های دست دوم در شهرهای بزرگ شده است.»

آیا قیمت آپارتمان در بازار ثانویه افزایش خواهد یافت؟

تروی گریفیتس، معاون مدیر عامل Savills Vietnam، ارزیابی کرد که بازار فعلی آپارتمان از این نظر منحصر به فرد است که عملاً هیچ عرضه اولیه‌ای وجود ندارد، به این معنی که هیچ عرضه مسکن جدیدی برای خریداران خانه با نیازهای واقعی مسکن وجود ندارد.

یک متخصص Savills تأکید کرد: «این امر آنها را مجبور می‌کند تا به دنبال تأمین نیاز خود از بازار ثانویه باشند. از ابتدای سال، بازار آپارتمان‌های ثانویه هم در شهر هوشی مین و هم در هانوی رو به افزایش بوده است.»

به گفته کارشناسان Savills، در حال حاضر افزایش قیمت‌های بازار ثانویه در سراسر شهر هوشی مین وجود دارد و به بیش از ۵ درصد رسیده است، به خصوص در مناطقی مانند Tan Binh و District 11. تنها در ۹ منطقه باقی مانده، قیمت آپارتمان‌های بازار ثانویه روند نزولی دارد.

نرخ‌های بهره بالا، سرمایه‌گذاران را مجبور به فروش آپارتمان‌ها می‌کند (شکل 2). — به گفته کارشناسان Savills، در حال حاضر افزایش قیمت ثانویه در بازار شهر هوشی مین وجود دارد. (عکس: MP)

تروی گریفیتس همچنین به یک جنبه قابل توجه بازار ثانویه اشاره کرد: قطعیت قانونی محصولات. اکثر پروژه‌ها قبلاً گواهینامه‌های حقوق استفاده از زمین را دریافت کرده‌اند. در مقابل، در بازار اولیه، شاهد هستیم که تعداد زیادی از پروژه‌ها با موانعی در رابطه با این موضوع روبرو هستند.

با این حال، به گفته کارشناسان ساویلز، بازار ثانویه نیز به شدت به تعدیل نرخ بهره در آینده وابسته است.

این تحلیلگر گفت: «با توجه به اینکه نرخ بهره وام بانکی به ۱۴ تا ۱۵ درصد رسیده است، این رقم بسیار بالایی است و خریداران خانه را مجبور می‌کند با دقت بیشتری بررسی کنند. با این حال، اگر نرخ بهره بتواند به سطح قبل از کووید-۱۹، یعنی حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد، بازگردد، این بازار جذاب‌تر شده و نقدینگی افزایش می‌یابد.»

آقای تروی پیش‌بینی می‌کند که بازار ثانویه در ۱۲ ماه آینده بسیار جالب خواهد بود. پس از این دوره، وضعیت عرضه محدود جدید به لطف راه‌اندازی پروژه‌های جدید بیشتر تغییر خواهد کرد. در آن زمان، قیمت‌های ثانویه ممکن است به حالت پایدارتری بازگردند.

طبق گزارش Savills Research، انتظار می‌رود شهر هوشی مین از الان تا پایان سال ۹۰۰۰ آپارتمان جدید دیگر داشته باشد که ۷۱ درصد آنها آپارتمان‌های کلاس B، ۲۳ درصد آپارتمان‌های کلاس C و ۶ درصد آپارتمان‌های کلاس A خواهند بود.

تا سال ۲۰۲۶، ۱۳۷۵۴۰ واحد از ۱۸۶ پروژه برای فروش در دسترس خواهد بود. اگرچه برخی از پروژه‌ها هنوز رتبه‌بندی نشده‌اند، اما توسعه‌دهندگان به محصولات مقرون‌به‌صرفه برای پاسخگویی به تقاضا علاقه نشان می‌دهند.

در هانوی، ۹۴۰۰ آپارتمان در سال ۲۰۲۳ تحویل داده خواهد شد و انتظار می‌رود ۷۰۰۰ واحد جدید راه‌اندازی شود که آپارتمان‌های کلاس B، ۸۳٪ از عرضه را تشکیل می‌دهند. از سال ۲۰۲۴ به بعد، انتظار می‌رود این بازار تقریباً ۸۶۵۰۰ آپارتمان جدید از ۹۸ پروژه داشته باشد که آپارتمان‌های کلاس B اکثریت را تشکیل می‌دهند و ۶۰٪ از سهم بازار را تشکیل می‌دهند.

منبع