«آتش، طلا را آزمایش می‌کند» و بازار را برای یک چرخه جدید غربالگری می‌کند

تا پایان سال ۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین نزدیک به ۳ سال با مشکلات و چالش‌هایی روبرو بود و عرضه و تقاضای بازار رو به کاهش بود.

بسیاری از نظرات معتقدند که تصویر کلی پوشیده از رنگ‌های تیره ممکن است متوقف نشود، اما احتمالاً سال آینده نیز ادامه خواهد یافت.

ادامه «آزمایش‌های آتش طلا»

آقای وو هونگ تانگ، مدیر گروه مشاوره و خدمات توسعه پروژه DKRA، در مورد بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین در سال 2024 اظهار داشت که در کوتاه مدت، بعید است که بازار تغییرات مثبتی داشته باشد، اما روند "آزمایش آتش طلا" را برای سرمایه گذاران، خریداران و همه طرف های شرکت کننده در بازار املاک و مستغلات ادامه خواهد داد.

در سال ۲۰۲۴، بازار املاک و مستغلات به طور پایدارتر، ایمن‌تر و شفاف‌تری توسعه خواهد یافت.

دلیل وضعیت فوق این است که سیاست‌ها و راه‌حل‌های قانونی برای «جذب» به زمان نیاز دارند و نمی‌توانند در کوتاه‌مدت تغییرات مثبت زیادی داشته باشند، که به طور نامرئی فشار بر عرضه جدید به بازار را افزایش می‌دهد.

زمان طولانی اجرای پروژه به افزایش هزینه‌های مالی منجر می‌شود و سود سرمایه‌گذاران و مشاغل املاک و مستغلات را کاهش می‌دهد. اگرچه قیمت فروش اولیه ذکر شده نوسان زیادی ندارد، سرمایه‌گذاران همچنان به طور غیرمستقیم از طریق سیاست‌هایی برای حمایت از دوره‌های تنفس اصل/فرع، تمدید برنامه‌های پرداخت یا تمایل به ارائه تخفیف‌های تا ۱۵٪ تا ۲۰٪ برای مشتریانی که زودتر از موعد پرداخت می‌کنند، «تخفیف» دریافت می‌کنند...

در بازار ثانویه، با نگاهی به بازار محلی، هنوز مواردی از عرضه برای فروش با کاهش 10 تا 20 درصد یا حتی بیش از 30 درصد از ارزش قرارداد وجود خواهد داشت.

بیشتر این معاملات در خریدارانی متمرکز است که از اهرم وام بانکی بالا، تا 70٪ تا 80٪ از کل ارزش املاک و مستغلات، استفاده می‌کنند، اما پس از پایان دوره تنفس اصل/فرع، جریان نقدی "مسدود" شده دارند، که عمدتاً در پروژه‌های شهری با تعداد زیادی واحد، که نسبتاً دور از مرکز شهر واقع شده‌اند، رخ می‌دهد.

با وجود اینکه نرخ بهره به طور مداوم رو به کاهش است، اما نمی‌توان اعتماد خریداران را بازگرداند، اکثر خریداران هنوز به جای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، پس‌انداز را انتخاب می‌کنند، زیرا چشم‌انداز بهبود اوضاع واقعاً روشن نیست.

با این حال، پایان سال ۲۰۲۴ را می‌توان آغاز چرخه رشد بعدی بازار املاک و مستغلات دانست.

انتظار می‌رود بخش املاک مسکونی، به ویژه در پروژه‌هایی که در مراکز شهرهای بزرگ یا مناطق مجاور با سیستم‌های حمل و نقل منطقه‌ای همزمان، تراکم جمعیت و تقاضای بالای مسکن انجام می‌شوند، منجر به بهبود بازار شود.

به طور معمول، برای بخش آپارتمان در شهر هوشی مین و استان‌های مجاور (بین دونگ، دونگ نای، با ریا - وونگ تاو، لانگ آن ، تای نین)، پیش‌بینی می‌شود که در سال ۲۰۲۴ بهبودهای واضح‌تری در عرضه وجود داشته باشد و انتظار می‌رود به حدود ۱۲۰۰۰ واحد برسد که عمدتاً در بازارهای بین دونگ و هوشی مین متمرکز هستند.

علاوه بر این، هنگامی که دستورالعمل‌های قانونی لازم‌الاجرا شوند، نرخ پرداخت سرمایه‌گذاری عمومی افزایش می‌یابد و نرخ بهره وام/نرخ بهره سپرده روند نزولی خود را حفظ می‌کند... به ایجاد نقاط روشن قابل توجهی در بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

استانداردسازی قانونی در چرخه جدید

قانونی بودن پروژه یکی از گلوگاه‌های اصلی بازار املاک و مستغلات به طور کلی یا مسکن آینده به طور خاص محسوب می‌شود. مسائل حقوقی 70 درصد از مشکلات پروژه‌های موجود در بازار امروز را تشکیل می‌دهند.

طبق آمار وزارت ساخت و ساز ، تنها در هانوی و هوشی مین سیتی، تخمین زده می‌شود که حدود ۴۰۰ پروژه با مشکلاتی در مراحل اجرا مواجه هستند. این تنگناها سال‌هاست که وجود دارند اما به طور کامل حل نشده‌اند.

بعید است که در سال ۲۰۲۴، بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین تغییرات مثبتی داشته باشد.

به دلیل فوق، بسیاری از بنگاه‌های املاک فعال در بازار، آماده‌ی دور زدن قانون بوده‌اند و هستند و پروژه‌هایی را برای فروش افتتاح می‌کنند که هنوز مراحل قانونی آنها تکمیل نشده است و این امر باعث ایجاد خطرات و معایب بالقوه‌ی زیادی برای خریداران و همچنین برای خود بنگاه‌ها می‌شود.

در آینده، با تصویب قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده)، همراه با اعمال همزمان سیاست‌های حذف، می‌توان گفت که وضعیت قانونی پروژه دیگر «شرط لازم» نخواهد بود، بلکه به تدریج به «شرط کافی» تبدیل می‌شود، پیش‌نیازی برای یک پروژه اگر بخواهد محصولات خود را به بازار عرضه کند.

این امر به شفاف‌تر شدن تدریجی بازار، جلوگیری از پروژه‌های معلق و تخلفات و همچنین حفظ حقوق خریداران املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

امروزه، املاک و مستغلات سبز به تدریج نه تنها در ویتنام، بلکه در سراسر جهان به یک روند توسعه اجتناب‌ناپذیر تبدیل شده است. این نه تنها استانداردهایی برای بخش مسکن است، بلکه در بسیاری از انواع دیگر مانند املاک و مستغلات صنعتی، اداری، بخش تفریحی و غیره نیز اعمال می‌شود.

در COP26 (بیست و ششمین کنفرانس چارچوب کنوانسیون سازمان ملل متحد در مورد تغییرات اقلیمی)، ویتنام متعهد شد که تا سال ۲۰۵۰ به کشوری با انتشار خالص "۰" تبدیل شود و بدین ترتیب توجه دولت به حفاظت از محیط زیست را نشان دهد. بر این اساس، اعمال استانداردهای سبز در توسعه املاک و مستغلات به تدریج به یک معیار پیش‌نیاز در مرحله توسعه یک پروژه املاک و مستغلات تبدیل خواهد شد.

مهم‌تر از همه، سال ۲۰۲۴ سال غربالگری و حل و فصل عقب‌ماندگی‌های مداوم در بازار است تا برای چرخه توسعه جدیدی از یک بازار املاک و مستغلات پایدارتر، ایمن‌تر و شفاف‌تر آماده شویم.

رنگ تو

منبع