قانون زمین ۲۰۲۴: آنچه کسب و کارها باید بدانند

DNVN - قانون زمین ۲۰۲۴ دارای مطالب جدید، مهم و پیشگامانه بسیاری است که بسیاری از آنها ارتباط بسیار نزدیکی با کسب و کارها دارند. این موارد شامل مسائل مربوط به برنامه‌ریزی و برنامه‌ریزی کاربری زمین؛ بازیابی زمین، جبران خسارت، پشتیبانی، اسکان مجدد؛ تخصیص زمین، اجاره زمین، اجازه تغییر اهداف کاربری زمین و غیره می‌شود.

هوانگ کوانگ فونگ، نایب رئیس اتاق بازرگانی و صنایع ویتنام (VCCI)، در سخنرانی خود در کارگاه آموزشی «قانون زمین ۲۰۲۴: مطالب مهمی که کسب‌وکارها باید بدانند» در ۲۱ مارس، تأکید کرد که قانون زمین یکی از قوانین اصلی و مهم است که تأثیر عمیقی بر زندگی اقتصادی و اجتماعی دارد. این قانون به‌ویژه بر سرمایه‌گذاری و محیط کسب‌وکار کشور ما تأثیر می‌گذارد.

قانون زمین ۲۰۲۴ دارای مطالب جدید، مهم و نوآورانه بسیاری است که بسیاری از آنها ارتباط نزدیکی با کسب‌وکارها دارند. این موارد شامل برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین؛ بازیابی زمین، جبران خسارت، پشتیبانی، اسکان مجدد؛ تخصیص زمین، اجاره زمین، اجازه تغییر اهداف کاربری زمین؛ تأمین مالی زمین، قیمت زمین؛ ثبت زمین؛ اصلاح رویه‌های اداری در بخش زمین و ... می‌شود.

در مورد قانون زمین ۲۰۲۴، در جلسه قبلی، مجلس ملی قوانین اصلاح شده و تکمیلی در مورد املاک و مستغلات و تجارت مسکن را تصویب کرد. اینها همچنین قوانینی هستند که تأثیر زیادی بر مشاغل دارند، زیرا بازار املاک و مستغلات در هر اقتصادی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

آقای هوانگ کوانگ فونگ تأکید کرد که قانون زمین ۲۰۲۴ تأثیر زیادی بر کسب‌وکارها دارد.

«همراه با قانون زمین ۲۰۲۴، مجلس ملی قوانین اصلاح‌شده و تکمیلی در مورد املاک و مستغلات و تجارت مسکن تصویب کرده است. اینها همچنین قوانینی هستند که تأثیر زیادی بر مشاغل دارند، زیرا بازار املاک و مستغلات در هر اقتصادی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.»

آقای فونگ گفت: «این قوانین برای کمک به حل تناقضات بین این دو قانون و قوانین سرمایه‌گذاری وضع شده‌اند و به یکپارچه‌سازی منابع سرمایه‌گذاری و اجرای روان‌تر پروژه‌های سرمایه‌گذاری کمک می‌کنند.»

در این کنفرانس، آقای فان دوک هیو - عضو دائمی کمیته اقتصادی مجلس ملی و سیاست‌گذاران - مسائل مهمی را در مورد اصلاحات اساسی قانون زمین ۲۰۲۴ مورد بحث و بررسی قرار دادند و به آنها پاسخ دادند. بسیاری از موضوعات داغ مؤثر بر کسب‌وکارها مانند تأمین مالی زمین، پاکسازی سایت و قوانین مرتبط با آن مانند قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون مسکن، قانون ساخت و ساز و غیره نیز در این کنفرانس مورد بحث قرار گرفت.

بر این اساس، کارشناسان بر مسائل مربوط به مقررات، ارزش‌گذاری زمین بر اساس اصول بازار و تأثیرات آن بر کسب‌وکارها تأکید کردند. به طور خاص، قانون زمین ۲۰۲۴، مقررات مربوط به چارچوب قیمت زمین دولتی را که هر ۵ سال یکبار صادر می‌شود، حذف کرده است.

در عوض، کمیته مردمی استان، اولین فهرست قیمت زمین را که از اول ژانویه ۲۰۲۶ اعلام و اجرا می‌شود، تهیه و برای تصمیم‌گیری به شورای مردمی هم‌سطح خود ارائه خواهد داد. هر ساله، کمیته مردمی استان مسئول ارائه فهرست قیمت زمین به شورای مردمی استان برای تصمیم‌گیری در مورد تعدیل، اصلاح و تکمیل آن است که از اول ژانویه سال بعد اعلام و اجرا می‌شود.

نکته جدید قانون زمین ۲۰۲۴ این است که هنگام بازپس‌گیری زمین، سرمایه‌گذاران باید به طور فعال با مردم مذاکره کنند.

در صورتی که فهرست قیمت زمین در طول سال نیاز به تنظیم داشته باشد، کمیته مردمی استان مسئول ارائه آن به شورای مردمی برای تصمیم‌گیری است. فهرست قیمت سالانه زمین برای محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین (LUR) در زمانی که دولت حق LUR را به رسمیت می‌شناسد یا زمین را با هزینه‌های سالانه اجاره می‌دهد، محاسبه مالیات LUR؛ محاسبه مالیات بر درآمد هنگام انتقال LUR و غیره استفاده خواهد شد.

قیمت‌های خاص زمین برای محاسبه غرامت زمانی که دولت زمین را بازپس می‌گیرد، یا برای محاسبه اجاره زمین زمانی که دولت زمینی را اجاره می‌دهد و اجاره زمین را به طور یکجا برای کل مدت اجاره دریافت می‌کند، اعمال خواهد شد.

قانون زمین ۲۰۲۴ به طور خاص چهار روش ارزیابی زمین و موارد و شرایط اعمال آن را تصریح می‌کند، از جمله: روش مقایسه، روش درآمد، روش مازاد و روش ضریب تعدیل. هر چهار روش برای تعیین قیمت‌های خاص زمین و تدوین جداول قیمت سالانه زمین که توسط شورای مردمی استان اعلام می‌شود، استفاده می‌شوند (ماده ۱۵۸ قانون زمین ۲۰۲۴).

نکته قابل توجه این است که نکته جدید قانون زمین ۲۰۲۴، بازیابی زمین است، سرمایه‌گذاران باید به طور فعال با مردم مذاکره کنند تا سطح غرامت معقولی را تعیین کنند. ماده ۷۹ قانون زمین ۲۰۲۴ به وضوح ۳۲ مورد را تصریح می‌کند که در آنها بازیابی زمین برای دولت جهت اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی برای منافع ملی و عمومی به منظور ارتقاء منابع زمین، بهبود بهره‌وری استفاده از زمین، توسعه زیرساخت‌های اجتماعی-اقتصادی مدرن و غیره کاملاً ضروری است.

مقررات بازیابی زمین در ۳۲ بخش طراحی شده است و پروژه‌هایی را در هر زمینه مشخص می‌کند که مشوق‌هایی دریافت می‌کنند و مطابق با قوانین تخصصی برای توسعه تشویق می‌شوند. از جمله بازیابی زمین برای ساخت و ساز کارهای ترافیکی، آبیاری، آبرسانی، زهکشی، تصفیه زباله‌های جامد، انرژی، روشنایی عمومی و مناطق معاف از عوارض در مناطق اقتصادی.

تملک زمین نسبت به قبل خاص‌تر شده است، به طوری که دولت فقط زمین‌هایی را برای پروژه‌های مسکن تجاری، مسکن مختلط و پروژه‌های تجاری هنگام سرمایه‌گذاری در مناطق شهری تملک می‌کند. برای سایر پروژه‌ها، سرمایه‌گذاران باید به طور فعال با مردم مذاکره کنند تا سطح غرامت معقولی را تعیین کنند.

این امر به کاهش اختلافات و دعاوی حقوقی نیز کمک می‌کند. در گذشته، برخی از مقررات مربوط به بازپس‌گیری زمین که به واقعیت نزدیک نبودند نیز در رکود پروژه‌های تجاری نقش داشتند.

در مورد تملک زمین برای پروژه‌های مسکونی تجاری، قانون زمین ۲۰۲۴ تصریح می‌کند که این قانون فقط در مورد پروژه‌های بزرگ با زیرساخت‌های همزمان (با برق کافی، جاده‌ها، مدارس، ایستگاه‌ها و غیره) اعمال می‌شود. این نشان می‌دهد که تملک زمین فقط در مواردی که برای اجرای پروژه‌های کلیدی کاملاً ضروری است، مورد نیاز است. پروژه‌های کوچک و محلی مشمول سازوکار تملک زمین نخواهند بود.

ها آنه

منبع