مسکن اجتماعی با وضعیت متناقضی از کمبود و «موجود بودن» مواجه است.

سختی روی سختی

داده‌های تحقیقاتی انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که از سال ۲۰۱۸، عرضه مسکن به طور جدی کاهش یافته است. تعداد پروژه‌های مسکن تازه تأیید شده به طور فزاینده‌ای محدود شده است. در همین حال، تخمین زده می‌شود که ۱۲۰۰ پروژه به ارزش حدود ۳۰ میلیارد دلار با مشکلاتی در اجرا مواجه هستند. از پایان سال ۲۰۲۲، تنها حدود ۵۰۰ پروژه حل و فصل شده‌اند.

اقتصاد - مسکن اجتماعی هم کم است و هم فروخته نمی‌شود: راه حل چیست؟ — از سال ۲۰۱۸، عرضه مسکن به طور جدی کاهش یافته است. (عکس: baochinhphu)

عرضه محدود مسکن، کمبود شدید مسکن مقرون به صرفه، هزینه‌های بالا در تمام مراحل اجرای پروژه،... باعث می‌شود قیمت املاک و مستغلات، به ویژه آپارتمان‌ها در شهرهای بزرگ، به طور مداوم افزایش یابد و هیچ نشانه‌ای از توقف آن دیده نشود. مسکن اجتماعی تقریباً تنها فرصت برای رویای خانه‌دار شدن برای اکثر مردم است.

در سال‌های اخیر، دولت تلاش‌های زیادی در صدور سیاست‌هایی برای جذب مشاغل به مشارکت در توسعه مسکن اجتماعی و بهبود عرضه بخش مسکن اجتماعی انجام داده است. با این حال، این سیاست‌ها هنوز کاستی‌های زیادی دارند، هماهنگ نیستند و تنگناهای زیادی ایجاد می‌کنند که دسترسی سرمایه‌گذاران به مسکن اجتماعی را دشوار می‌کند.

در مراسم اعلام گزارش سه ماهه سوم/2023 VARS، آقای نگوین هوانگ نام، عضو گروه کاری تحقیقات بازار VARS و مدیر کل G-Home، گفت که سازوکار قانونی مربوط به مسکن اجتماعی بسیار پیچیده است. درخواست مجوز ساخت پروژه نیز طولانی است، حتی زمان‌برتر از یک پروژه مسکن تجاری. برای «صدور» مجوز ساخت، توسعه‌دهندگان مسکن اجتماعی باید حداقل 2 سال را صرف تکمیل مراحل کنند.

بر این اساس، اگرچه مقررات فعلی مشوق‌هایی را برای معافیت پروژه‌های مسکن اجتماعی از هزینه‌های استفاده از زمین فراهم می‌کند، اما قبل از آن، پروژه‌های مسکن اجتماعی هنوز باید ارزیابی زمین را "طی" کنند - که هنوز با مشکلات و جنجال‌های زیادی در رابطه با روش‌های ارزیابی روبرو است. در عین حال، سرمایه‌گذاران مجاز به کسر نیستند، اما همچنان باید M3 (ارزش پرداختی به بودجه دولت به صورت نقدی که توسط سرمایه‌گذار در اسناد مناقصه علاوه بر تعهدات سرمایه‌گذار به بودجه دولت طبق قانون فعلی پیشنهاد شده است) را پرداخت کنند. علاوه بر این، سرمایه‌گذاران هنوز هم باید برای تخلیه محل، پیش پرداخت کنند. این مبلغ سپس از سایر پروژه‌ها کسر می‌شود یا با قیمت زمین جبران می‌شود.

ناگفته نماند، پس از ۲ سال مراحل سرمایه‌گذاری، ساخت و تحویل خانه‌ها به مشتریان در پروژه مسکن اجتماعی حدود ۲ سال دیگر طول می‌کشد. پس از آن، سرمایه‌گذار همچنان باید حداقل ۲۰٪ از مساحت مسکن اجتماعی را برای اجاره در پروژه‌های مسکن اجتماعی رزرو کند و تنها پس از ۵ سال استفاده می‌تواند آن را بفروشد.

این فرآیند تا ۹ سال طول می‌کشد و پس از آن پروژه حسابرسی می‌شود. و تنها پس از اتمام حسابرسی، شرکت سود ثابت ۱۰٪ دریافت خواهد کرد. در همین حال، در کل فرآیند اجرای پروژه، خود شرکت مطمئن نیست که کدام هزینه‌ها منطقی و معتبر ثبت می‌شوند و کدام هزینه‌ها تسویه یا رد نمی‌شوند. بنابراین، شرکت‌های مسکن اجتماعی همیشه مانند یک "قمار" در حالت "شانس، بدشانسی" قرار دارند.

مشکلات به همین جا ختم نمی‌شود، دسترسی به سرمایه نیز مانع بزرگی برای سرمایه‌گذاران است. طبق تحقیقات، در اکثر پروژه‌های املاک و مستغلاتی که در ویتنام سرمایه‌گذاری و ساخته می‌شوند، سرمایه مالک حدود ۲۰٪، ۳۰٪ از مشتریان و تا ۵۰٪ باید به مؤسسات اعتباری متکی باشد. با این حال، مواردی وجود داشته است که سرمایه‌گذاران به دلیل کمبود وثیقه، در دسترسی به وام با مشکل مواجه شده‌اند، صرفاً به این دلیل که «زمین برای توسعه پروژه‌های مسکن اجتماعی به دلیل انگیزه معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین، ۰ دونگ ویتنامی ارزش‌گذاری شده است». در حال حاضر، این انگیزه‌ها در هیچ کجا دیده نمی‌شوند، تنها مشکلات نامرئی برای کسب‌وکارها وجود دارد.

مشکلات، موانع و کاستی‌های بسیار زیادی وجود دارد که باعث می‌شود رسیدن به هدف تعیین‌شده برای پروژه ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی بسیار دشوار به نظر برسد.

کسانی که می‌خواهند بخرند، نمی‌توانند بخرند.

مشکلات موجود در فرآیند اجرا، عرضه به بازار را به طور فزاینده‌ای کمیاب کرده است، اما بازار هنوز با پدیده کمبود و عدم فروش مسکن اجتماعی مواجه است. اگرچه تقاضا برای مسکن اجتماعی بسیار زیاد است و همراه با سرعت شهرنشینی و شکاف فزاینده بین نرخ افزایش قیمت املاک و مستغلات و درآمد، در حال افزایش است.

اقتصاد - مسکن اجتماعی هم کم است و هم فروخته نمی‌شود: راه حل چیست؟ (شکل ۲). — مسکن اجتماعی فرصتی برای اکثر مردم است تا جایی برای زندگی داشته باشند، اما در حال حاضر با مشکلات زیادی روبرو است. (عکس: baochinhphu)

با توجه به اینکه نرخ شهرنشینی در سال ۲۰۲۲ به ۴۱.۵ درصد می‌رسد و در سال ۲۰۳۰ به حدود ۵۰ درصد افزایش خواهد یافت، ویتنام باید هر ساله حدود ۷۰ میلیون متر مربع مسکن شهری اضافه کند. طبق اعلام وزارت ساخت و ساز ، تقاضا برای مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در مناطق محلی در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۳۰ حدود ۲،۴۰۰،۰۰۰ واحد است.

بنابراین، حتی اگر پروژه ساخت ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی به طور کامل اجرا شود، عرضه برای پاسخگویی به تقاضا کافی نخواهد بود. در همین حال، ارقام فعلی نشان می‌دهد که هنوز با هدف پروژه فاصله زیادی دارد، اگرچه همه سطوح از مرکزی تا محلی تلاش‌های زیادی برای اجرای آن انجام می‌دهند.

طبق اطلاعات تحقیقاتی VARS در مناطقی که پروژه‌های مسکن اجتماعی برای فروش باز هستند، بسیاری از پروژه‌ها با استقبال و درخواست‌های زیادی مواجه شده‌اند و تقریباً تمام موجودی خود را به محض عرضه در بازار به فروش رسانده‌اند، در حالی که برخی از مناطق دارای مناطق پردازش صادرات و پارک‌های صنعتی با صدها هزار کارگر مهاجر، با وجود اینکه بارها برای فروش پیشنهاد شده‌اند، وضعیت "رکودی" را تجربه کرده‌اند.

در ماه اوت گذشته، کمیته مردمی استان باک نین در گزارشی که به وزارت ساخت و ساز ارسال شد، اعلام کرد که اگرچه استان باک نین در ساخت ده‌ها هزار خانه کارگری سرمایه‌گذاری کرده است، اما به نظر می‌رسد کارگران شاغل در این استان علاقه‌ای به خرید خانه‌های کارگری ندارند.

بر این اساس، در میان ۷ پروژه مسکن کارگری تکمیل‌شده و نیمه‌تکمیل‌شده در باک نین، که حدود ۴۰۰۰ آپارتمان تکمیل‌شده را در اختیار بازار قرار می‌دهند، تعداد کارگرانی که در شهرک‌های صنعتی برای خرید خانه ثبت‌نام کرده‌اند، بسیار کم است.

در این گزارش آمده است که اخیراً، مالکان پروژه‌ها برای فروش ۱۶۸۱ واحد مسکونی کارگری آگهی داده‌اند، اما تعداد بسیار کمی از آنها فروخته شده است. در حال حاضر، ۷ پروژه هنوز ۱۳۲۴ واحد مسکونی باقی مانده دارند.

در توضیح دلیل، به گفته آقای نگوین هوانگ نام، دلیل اصلی این است که کسانی که نیاز به خرید دارند، نمی‌توانند خرید کنند در حالی که این سیاست به سمت کسانی است که نیازی به خرید ندارند.

آقای نام گفت: «قانون مسکن اجتماعی در مورد خریداران بسیار سختگیرانه است. بسیاری از استان‌ها فقط به کارگران می‌فروشند. بسیاری از استان‌ها فقط به کارگران در یک شهرک صنعتی می‌فروشند. برخی استان‌ها فقط به کارگران در یک شهرک صنعتی اما فقط در یک منطقه می‌فروشند. در همین حال، ارتباط بین کارگران و محل لزوماً زیاد نیست.»

بنابراین، برای تضمین امنیت اجتماعی، برای جلوگیری از پدیده کمبود و عدم فروش مسکن اجتماعی، لازم است به تحقیق و انتشار مکانیسم‌ها و سیاست‌هایی برای تشویق شرکت‌های خصوصی به مشارکت در سرمایه‌گذاری در توسعه مسکن اجتماعی ادامه دهیم. در عین حال، دامنه ذینفعان سیاست‌های مسکن، به ویژه مسکن اجتماعی را گسترش دهیم. ذینفعان سیاست‌های حمایتی مسکن اجتماعی (اجاره، اجاره به شرط تملیک، خرید) باید با معیارهای ساده و به راحتی قابل تشخیص تنظیم شوند و الزامات مربوط به اسناد و رویه‌های اداری مانند وضعیت مسکن، سطح درآمد و غیره به حداقل برسد.

علاوه بر این، لازم است تفکر توسعه مسکن اجتماعی تغییر کند. پروژه‌های مسکن اجتماعی باید کیفیت را بهبود بخشند و شرایط مناسب را برای زندگی طولانی مدت مردم تضمین کنند. برای بهبود کیفیت و در عین حال تضمین قیمت‌های معقول، سرمایه‌گذاران باید سود کسب کنند، پروژه‌های مسکن اجتماعی باید با مقیاس مناسب توسعه یابند.

مقررات مربوط به ذینفعان سیاست‌های مسکن اجتماعی نیز باید تغییر کند تا مناسب‌تر شود. مسکن اجتماعی برای فروش به ثروتمندان نیست، بلکه باید افرادی را که درآمدشان مشمول مالیات است، پس‌انداز دارند، اما نمی‌توانند به مسکن تجاری با قیمت‌های بالا دسترسی داشته باشند، نیز هدف قرار دهد. زیرا اگر افراد درآمد بسیار کمی داشته باشند، خانوارهای فقیر، خانوارهای نزدیک به فقر، پایین‌تر از سطح پرداخت مالیات بر درآمد شخصی، به این معنی است که این افراد پول کافی برای پوشش هزینه‌های زندگی خود ندارند، پس‌انداز ندارند. بنابراین، آنها نمی‌توانند مسکن اجتماعی بخرند.

شمال گیانگ

منبع