بسیاری از مشکلات بازار املاک و مستغلات هنوز در انتظار «حل» توسط قانون هستند.

این کارگاه آموزشی توسط انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) با هماهنگی وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و وزارت ساخت و ساز، بعدازظهر ۱۵ اکتبر در هانوی برگزار شد.

دکتر نگوین ون دین - نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) اظهار داشت که هر 3 قانون مربوط به بازار املاک و مستغلات (قانون زمین، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات) این بار دارای مقررات بسیار دقیق و روشنی هستند، به خصوص در مورد تمرکززدایی و تفویض قدرت. با این حال، VNREA با گوش دادن به نظرات بسیاری از مشاغل، همچنان انتظار دارد که این قوانین به سرعت اجرایی شوند. زیرا بسیاری از مشکلات مشاغل املاک و مستغلات در حال حاضر در انتظار حل و فصل و رفع شدن هستند.

آقای دین پیشنهاد داد: «از اول آگوست تاکنون، کمی بیش از ۲ ماه از اجرایی شدن این قوانین گذشته است. این مدت زمان زیادی برای اجرای سریع مفاد جدید قانون نیست، به خصوص وقتی که مفاد قانون عمدتاً بسیار پیچیده هستند. با این حال، علیرغم پیچیدگی و چالش‌های فراوان، قوانین هنوز باید ترویج و اجرا شوند.»

به گفته آقای دین، در حال حاضر، VNREA هنگام مراجعه به محل‌ها متوجه می‌شود که بسیاری از مکان‌ها هنوز در مورد اجرای قانون سردرگم هستند، بنابراین سرعت کار انجام شده بسیار پایین است. به عنوان مثال، در پروژه‌های غرامت و پاکسازی محل، مشاغل اظهار می‌کنند که باید قبل از پاکسازی محل، ۱۰۰٪ غرامت را پرداخت کنند. اما این کار بسیار دشوار است و باعث می‌شود بسیاری از پروژه‌ها با مشکل مواجه شوند.

همچنین مسائل دیگری مانند مزایده، مناقصه، هزینه‌های استفاده از زمین و غیره وجود دارد. بنابراین، VNREA امیدوار است که در آینده، مفاد جدید قانون منتشر شود و دستورالعمل‌های مشخصی برای اجرای سریع داشته باشد. این امر مستلزم توجه و همکاری وزارتخانه‌های مربوطه است.

یکی از مسائلی که بسیاری از مشاغل به آن علاقه‌مند هستند و باید به آن پاسخ داده شود این است که طبق مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات، انتقال بخشی از یک پروژه باید توسط نهادی که در مورد سیاست سرمایه‌گذاری تصمیم می‌گیرد، تأیید شود تا انتقال مجاز باشد. اگر انتقال بخشی از پروژه منجر به تغییر (کاهش) مقیاس پروژه اصلی واگذارکننده بیش از 10٪ یا از 30 هکتار یا بیشتر شود، در این صورت لازم است تصمیم سیاست سرمایه‌گذاری طبق مفاد بند 3، ماده 41 قانون زمین‌های خصوصی تنظیم شود.

با این حال، این شرکت این سوال را مطرح کرد که پس از اینکه نهاد تصمیم‌گیری در مورد سیاست‌های سرمایه‌گذاری، انتقال بخشی از پروژه را طبق مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات مجاز دانست، آیا انتقال‌دهنده باید رویه‌هایی را برای تنظیم سیاست سرمایه‌گذاری طبق مفاد قانون سرمایه‌گذاری انجام دهد؟

در رابطه با این محتوا، آقای وونگ دوی دونگ - معاون مدیر اداره مسکن و مدیریت بازار املاک و مستغلات (وزارت ساخت و ساز) تأیید کرد که در واگذاری بخشی یا تمام یک پروژه املاک و مستغلات، دو نوع پروژه وجود دارد که نیاز به تنظیم دارند.

اول از همه، نوع پروژه‌ای که برای سیاست سرمایه‌گذاری تأیید شده و طبق قانون سرمایه‌گذاری برای سرمایه‌گذاری انتخاب شده است، باید مراحل سرمایه‌گذاری را طی کند. شرایط همچنان طبق ماده ۴۰ قانون تجارت املاک و مستغلات است. یعنی، همه موقعیت‌های واگذاری پروژه‌های املاک و مستغلات باید طبق ماده ۴۰ اعمال شود، چه طبق قانون تجارت املاک و مستغلات یا قانون سرمایه‌گذاری اعمال شود، و چه پروژه‌های املاک و مستغلات که دارایی مؤسسات اعتباری هستند، باید طبق ماده ۴۰ نیز اعمال شوند.

در مرحله بعد، هنگام انتقال بخشی یا کل پروژه طبق قانون تجارت املاک و مستغلات، انتقال گیرنده تمام مقررات سرمایه گذار قبلی را به ارث می‌برد. اگر پروژه نسبت به پروژه قبلی تغییری نداشته باشد، نیازی به انجام مجدد مراحل سرمایه گذاری نیست. در موارد دیگر که تعدیلات سرمایه گذاری باید طبق قانون انجام شود، باید از قانون سرمایه گذاری پیروی شود و پس از آن مراحل بعدی مربوط به قانون انجام شود.

آقای دانگ تحلیل کرد: «این موضوع توسط دو سیستم با دو آژانس مختلف رسیدگی می‌شود، اما باید تأکید کرد که هنگام انتقال طبق قانون تجارت املاک و مستغلات، سرمایه‌گذار تمام اسناد قانونی (در ماده ۳۹ قانون تجارت املاک و مستغلات) را به ارث می‌برد و در صورت عدم تغییر در سیاست سرمایه‌گذاری، مجبور به انجام مجدد مراحل سرمایه‌گذاری نخواهد بود.»

بنابراین، نوع پروژه تجاری املاک و مستغلات که از سیاست قانون سرمایه‌گذاری پیروی می‌کند، اکنون انتقال آن نوع پروژه باید از قانون تجارت املاک و مستغلات پیروی کند. در مورد پروژه‌ای که از فرآیند تصویب تحت قانون سرمایه‌گذاری پیروی می‌کند، اکنون انتقال پروژه و تغییر سیاست سرمایه‌گذاری از قانون سرمایه‌گذاری پیروی خواهد کرد.

آقای فان دوک هیو - عضو دائمی کمیته اقتصادی مجلس ملی - گفت که اجرای ۴ قانون شامل قانون زمین، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون سرمایه‌گذاری بسیار مهم است. برای اجرای این ۴ قانون به تیمی نیاز است زیرا بدون دستورالعمل‌های اجرایی روشن، این قوانین در فرآیند اعمال آنها در عمل با مشکلات زیادی روبرو خواهند شد. صرفاً نشستن و به اشتراک گذاشتن و مطرح کردن مشکلات مؤثر نخواهد بود، زیرا هر مشکل تحت صلاحیت یک سازمان متفاوت است. بنابراین، برای حل مشترک مشکلات برای مشاغل و مردم، باید هماهنگی نزدیکی بین طرف‌های ذیربط وجود داشته باشد.

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584