بسیاری از چالش‌های بازار املاک و مستغلات هنوز در انتظار حل و فصل از طریق قانون هستند.

این سمینار توسط انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA) با همکاری وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و وزارت ساخت و ساز در بعد از ظهر ۱۵ اکتبر در هانوی برگزار شد.

دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VNREA)، اظهار داشت که هر سه قانون مربوط به بازار املاک و مستغلات (قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات) حاوی مقررات بسیار دقیق و روشنی هستند، به ویژه در مورد تمرکززدایی و تفویض قدرت. با این حال، VNREA پس از شنیدن نظرات بسیاری از مشاغل، همچنان امیدوار است که این قوانین به سرعت اجرا شوند. بسیاری از مشکلاتی که در حال حاضر مشاغل املاک و مستغلات با آن مواجه هستند، در انتظار حل و فصل و رفع موانع هستند.

آقای دین پیشنهاد داد: «از اول آگوست تاکنون، تنها کمی بیش از دو ماه از اجرایی شدن قوانین گذشته است. این مدت زمان برای اجرای سریع مقررات قانونی جدید کافی نیست، به خصوص که اکثر مقررات بسیار پیچیده هستند. با این حال، علیرغم پیچیدگی و چالش‌ها، قوانین باید همچنان با جدیت اجرا و اعمال شوند.»

به گفته آقای دین، VNREA مشاهده کرده است که بسیاری از مناطق هنوز با اجرای قانون آشنا نیستند و در نتیجه نرخ بسیار پایینی از پروژه‌های تکمیل شده وجود دارد. به عنوان مثال، در پروژه‌های جبران خسارت زمین و اسکان مجدد، مشاغل شکایت دارند که قبل از پاکسازی زمین، ۱۰۰٪ غرامت لازم است. با این حال، این امر بسیار دشوار است و مانع بسیاری از پروژه‌ها می‌شود.

علاوه بر این، مسائل دیگری مانند مزایده، مناقصه، محاسبه هزینه استفاده از زمین و غیره نیز وجود دارد. بنابراین، VNREA انتظار دارد که در آینده، مقررات جدید قانون منتشر شود و دستورالعمل‌های مشخصی برای تضمین کاربرد و اجرای سریع آنها ارائه شود. این امر مستلزم توجه و همکاری وزارتخانه‌های مربوطه است.

یکی از مسائلی که بسیاری از مشاغل نگران آن هستند و نیاز به توضیح دارند این است که طبق قانون تجارت املاک و مستغلات، انتقال بخشی از یک پروژه نیاز به تأیید آژانسی دارد که در مورد سیاست سرمایه‌گذاری برای انتقال تصمیم گرفته است. اگر انتقال بخشی از پروژه منجر به تغییر (کاهش) در مقیاس اولیه پروژه انتقال دهنده بیش از 10٪ یا 30 هکتار یا بیشتر شود، در این صورت مشمول موردی خواهد شد که نیاز به تعدیل تصمیم سیاست سرمایه‌گذاری دارد، همانطور که در بند 3، ماده 41 قانون زمین تصریح شده است.

با این حال، این کسب و کار این سوال را مطرح کرد: پس از اینکه مرجع تصمیم‌گیری در مورد سیاست‌های سرمایه‌گذاری، انتقال بخشی از پروژه را مطابق با قانون تجارت املاک و مستغلات مجاز دانست، آیا انتقال‌دهنده باید مراحل تنظیم سیاست سرمایه‌گذاری را مطابق با قانون سرمایه‌گذاری طی کند؟

در همین راستا، آقای وونگ دوی دونگ، معاون مدیر اداره مسکن و مدیریت بازار املاک و مستغلات (وزارت ساخت و ساز)، تأیید کرد که دو نوع پروژه وجود دارد که هنگام انتقال بخشی یا تمام یک پروژه املاک و مستغلات نیاز به تعدیل دارند.

اولاً، پروژه‌هایی که تأیید سرمایه‌گذاری و انتخاب سرمایه‌گذاری را طبق قانون سرمایه‌گذاری دریافت کرده‌اند، باید رویه‌های سرمایه‌گذاری را رعایت کنند. شرایط همچنان مطابق ماده ۴۰ قانون تجارت املاک و مستغلات است. این بدان معناست که تمام موقعیت‌های مربوط به واگذاری پروژه‌های املاک و مستغلات باید با ماده ۴۰ مطابقت داشته باشند، صرف نظر از اینکه آیا آنها تحت قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون سرمایه‌گذاری یا حتی واگذاری پروژه‌های املاک و مستغلاتی هستند که دارایی مؤسسات اعتباری هستند یا خیر.

علاوه بر این، هنگام انتقال بخشی یا تمام یک پروژه طبق قانون تجارت املاک و مستغلات، انتقال گیرنده تمام مقررات سرمایه گذار قبلی را به ارث می‌برد. اگر پروژه نسبت به قبل بدون تغییر باقی بماند، نیازی به انجام مجدد مراحل سرمایه گذاری نیست. در موارد دیگر که نیاز به تعدیل سرمایه گذاری طبق قانون باشد، باید قانون سرمایه گذاری به همراه مراحل قانونی بعدی رعایت شود.

آقای دانگ توضیح داد: «این موضوع شامل دو سیستم با دو آژانس مختلف است، اما تأکید بر این نکته مهم است که طبق قانون تجارت املاک و مستغلات، سرمایه‌گذار تمام جنبه‌های قانونی (مطابق با ماده ۳۹ قانون تجارت املاک و مستغلات) را به ارث می‌برد و نیازی به تکرار رویه‌های سرمایه‌گذاری ندارد، مگر اینکه تغییراتی در سیاست سرمایه‌گذاری ایجاد شود.»

بنابراین، پروژه‌های تجاری املاک و مستغلات که با دستورالعمل‌های قانون سرمایه‌گذاری مطابقت دارند، اکنون هنگام انتقال، تابع قانون تجارت املاک و مستغلات خواهند بود. در مورد پروژه‌هایی که از طریق فرآیند تصویب تحت قانون سرمایه‌گذاری اجرا می‌شوند، هرگونه انتقال پروژه که شامل تغییرات در سیاست سرمایه‌گذاری باشد، تابع قانون سرمایه‌گذاری خواهد بود.

آقای فان دوک هیو، عضو دائمی کمیته اقتصادی مجلس ملی، اظهار داشت که اجرای چهار قانون - قانون زمین، قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون سرمایه‌گذاری - بسیار مهم است. برای اجرای این چهار قانون به یک کارگروه نیاز است زیرا بدون دستورالعمل‌های اجرایی روشن، این قوانین در کاربرد عملی با مشکلات زیادی روبرو خواهند شد. صرفاً به اشتراک گذاشتن و مطرح کردن نگرانی‌ها بی‌اثر خواهد بود، زیرا هر موضوع تحت صلاحیت یک سازمان متفاوت است. بنابراین، هماهنگی نزدیک بین همه طرف‌های ذیربط برای حل مشترک مشکلات برای مشاغل و شهروندان ضروری است.

منبع: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584