توسعه مسکن اجتماعی: رفع انسداد جریان سرمایه و رسیدگی به «ریشه» عرضه

عنوان عکس — پروژه مسکن اجتماعی در منطقه کای رانگ، شهر کان تو . عکس: Thanh Liem/VNA

برخی کارشناسان معتقدند که نرخ بهره ۶.۶ درصدی برای خریداران مسکن اجتماعی بسیار بالاست، بنابراین باید در سطح ۴.۸ درصد حفظ شود.

اهرم مالی ناشی از سیاست مالی

به گفته آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HORE)، نرخ بهره ۶.۶ درصد برای خریداران مسکن اجتماعی بسیار بالاست. او توصیه کرد که دولت نرخ ۴.۸ درصد را حفظ کند تا به مردم، به ویژه جوانان، فرصت ایجاد مکانی برای زندگی متناسب با درآمدشان را بدهد.

آقای لو هوانگ چائو در سمینار اخیر «حل عطش مسکن مقرون به صرفه و راهکارهایی برای جذب ساکنان به منطقه شهری جدید»، گفت که طبق فرمان ۱۰۰، خریداران باید با نرخ بهره ۶.۶ درصد در سال وام بگیرند که بسیار بالاست. در همین حال، از ژوئیه ۲۰۲۱ تا ژوئیه ۲۰۲۴، نخست وزیر بارها نرخ بهره تنها ۴.۸ درصد در سال را تصویب کرده است. از اوت ۲۰۲۴، نرخ بهره به ۶.۶ درصد در سال افزایش خواهد یافت.

پس از درخواست‌های فراوان، دولت در ۱۰ اکتبر ۲۰۲۵ با صدور فرمان ۲۶۱، نرخ بهره را به ۵.۴٪ کاهش داد. آقای لو هوانگ چائو گفت: «ما همچنان اکیداً توصیه می‌کنیم که نرخ بهره را در ۴.۸٪ در سال حفظ کنیم. زیرا با نرخ فعلی ۵.۴٪، اگر سرمایه‌گذاران از بانک سیاست‌های اجتماعی ویتنام (VBSP) وام بگیرند، باید نرخ بهره‌ای معادل ۱۲۰٪ از ۵.۴٪ را بپردازند که تا حدود ۶.۴۸٪ می‌رسد که بسیار بالاست. در همین حال، بانک‌های تجاری به سرمایه‌گذاران پروژه‌های مسکن اجتماعی مانند نام لانگ تنها با نرخ ۵.۹٪ تا ۶.۱٪ وام می‌دهند.»

وقتی صحبت از «مسکن مقرون‌به‌صرفه» می‌شود، می‌توان آن را به دو نوع تقسیم کرد: مسکن اجتماعی و مسکن تجاری مقرون‌به‌صرفه. بنابراین چه قیمتی مناسب در نظر گرفته می‌شود؟

در سال ۲۰۱۳، زمانی که دولت مصوبه شماره ۲ را صادر کرد و بسته اعتباری ۳۰ هزار میلیارد دونگ را معرفی کرد، تصریح کرد که مسکن‌های تجاری با قیمت ۱۰۵۰ میلیارد دونگ یا کمتر می‌توانند از این بسته حمایتی وام بگیرند. تاکنون، قیمت مناسب برای مسکن‌های تجاری را می‌توان کمتر از ۳ میلیارد دونگ تعیین کرد.

برای این نوع مسکن تجاری، سرمایه‌گذاران به سازوکارهای ویژه در مورد صندوق‌های زمین یا مالیات نیاز ندارند، بلکه فقط به مشوق‌های اعتباری نیاز دارند - مشابه بسته ۱۴۵۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام که بانک دولتی ویتنام (SBV) برای مسکن اجتماعی و نوسازی آپارتمان‌های قدیمی اجرا می‌کند. نماینده HORE گفت: «ما توصیه می‌کنیم این بسته را گسترش دهیم تا مسکن تجاری مقرون به صرفه را نیز شامل شود، با نرخ بهره ۵.۹ تا ۶.۱ درصد که بانک‌ها در حال حاضر اعمال می‌کنند، که نسبتاً معقول است.»

با این حال، برخی از کارشناسان معتقدند که مهمترین چیز داشتن یک سیاست اعتباری برای خریداران، با نرخ بهره معقول برای مدت 20 تا 25 سال است. سپس، جوانانی که منابع مالی دارند، به ویژه خریداران خانه برای اولین بار، می‌توانند به طور کامل مکانی برای زندگی ایجاد کنند. تنها در این صورت است که می‌توانیم واقعاً عطش مسکن مقرون به صرفه را برطرف کنیم.

طبق آخرین اطلاعات وزارت ساخت و ساز، تا آگوست 2025، بانک‌ها حدود 19700 میلیارد دانگ ویتنام از بسته اعتباری برای حمایت از توسعه مسکن اجتماعی پرداخت کرده‌اند. در کنار آن، اجرای پروژه‌ها نیز به طور فعال توسط مناطق محلی تسریع می‌شود. انتظار می‌رود امسال بیش از 82000 واحد تکمیل شود که به نزدیک شدن به هدف 100000 واحد کمک می‌کند...

کاهش نرخ بهره بدون حل «ریشه» مشکل کافی نیست.

به گفته برخی از کارشناسان اقتصادی، اگر سیاست اعتباری فقط به کاهش نرخ بهره بدون سازوکاری برای پشتیبانی از اجرا محدود شود، به راحتی می‌توان در وضعیت دشواری در دسترسی به سرمایه قرار گرفت. علاوه بر این، لازم است علت اصلی از طرف عرضه حل شود، در این صورت سیاست‌های اعتباری ترجیحی مؤثر خواهند بود.

کارشناس ارشد تران ترونگ تریت - بانک دولتی منطقه ۱۵ ویتنام گفت که در حال حاضر ۳ برنامه اعتباری برای حمایت از توسعه مسکن اجتماعی وجود دارد. اولین برنامه، بسته ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام است که تا به امروز ۹ بانک با سقف کلی ۱۴۵،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام برای مشارکت در آن ثبت نام کرده‌اند. برنامه دوم، برنامه وام مسکن اجتماعی برای جوانان زیر ۳۵ سال است. برنامه سوم، برنامه اعتباری وام مسکن اجتماعی طبق مصوبه شماره ۱۰۰/۲۰۲۴/ND-CP مورخ ۲۶ ژوئیه ۲۰۲۴ است که تعدادی از مواد قانون مسکن در مورد توسعه و مدیریت مسکن اجتماعی را شرح می‌دهد.

با بسته اعتباری ۱۲۰ هزار میلیارد وندی، بانک مرکزی ویتنام شش بار از موسسات اعتباری (CI) درخواست کرده است که نرخ بهره وام را از ۸.۷ درصد اولیه در سال به ۶.۴ درصد در سال برای سرمایه‌گذاران و ۵.۹ درصد در سال برای خریداران خانه کاهش دهند، که حتی از نرخ وام برای خانوارهای فقیر (حدود ۶.۶ درصد در سال) نیز پایین‌تر است.

طبق گزارش بانک دولتی ویتنام (SBV)، تا تاریخ ۳۱ جولای، وام‌های معوق برای چهار برنامه مسکن اجتماعی به حدود ۳۰ هزار میلیارد دونگ ویتنام رسیده است، اما پیشرفت اجرا هنوز کند است. این کشور تنها نزدیک به ۶۰ درصد از هدف ساخت ۱ میلیون آپارتمان تا سال ۲۰۲۵ را تکمیل کرده است که نشان می‌دهد برای برآوردن تقاضای واقعی به راه‌حل‌های قوی‌تری نیاز است.

طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، در 9 ماه اول سال 2025، ویتنام 43681 واحد از 100275 واحد را تکمیل کرد (به 43.6٪ رسید). انتظار می‌رود تا پایان سال 2025، 39245 واحد دیگر تکمیل شود (در مجموع 82926 واحد از 100275 واحد، به 83٪ می‌رسد)؛ 135033 واحد در حال ساخت و ساز هستند؛ که از این تعداد، 69 پروژه با مقیاس 54362 واحد در 9 ماه اول امسال شروع به ساخت کرده‌اند.

در این شرایط، بانک مرکزی ویتنام از وزارت ساخت و ساز درخواست کرده است تا برای رفع مشکلات موجود در بازار، راهکارهایی از جمله ترویج توسعه مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه برای رفع نیازهای واقعی مردم را اجرا کند. در عین حال، فوراً تحقیق و پیشنهاد صدور فرمانی برای تنظیم صندوق توسعه مسکن را ارائه دهد.

در کنار آن، کمیته‌های مردمی استان‌ها و شهرها باید تخصیص زمین برای ساخت مسکن اجتماعی را در اولویت قرار دهند و بر اجرای راه‌حل‌هایی برای تکمیل اهداف مسکن اجتماعی تعیین‌شده توسط نخست‌وزیر تمرکز کنند.

برای حل این «تشنگی»، در سپتامبر ۲۰۲۵، در دیداری با نخست‌وزیر فام مین چین و کمیته مرکزی راهبری سیاست مسکن و بازار املاک و مستغلات، HOREA پیشنهاد داد: اول، برای کاهش قیمت‌ها، لازم است عرضه، عرضه مسکن مناسب، مسکن مقرون به صرفه افزایش یابد؛ دوم، برای افزایش عرضه مسکن مناسب، لازم است موانع و مشکلات پروژه‌های متوقف شده برطرف شود. (در حال حاضر، ۲۸۹۰ پروژه متوقف شده وجود دارد که باید حذف شوند).

علاوه بر این، لازم است شرایطی برای دسترسی عادلانه بنگاه‌ها به منابع مالی زمین، از طریق اجرای مصوبه ۱۷۱ مجلس ملی - در مورد اجرای آزمایشی مجوز دریافت انتقال حق استفاده از زمین برای زمین مسکونی و زمین غیر مسکونی (یا زمین با حق استفاده از زمین غیر مسکونی) برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری - ایجاد شود.

آقای نگوین ترونگ وو، رئیس هیئت مدیره Cen Land، در مورد راهکار کمک به کاهش قیمت مسکن، گفت که اول از همه، دولت باید در کاهش هزینه‌های استفاده از زمین، به ویژه در مناطق دورافتاده شهری و مناطق شهری با جهت‌گیری حمل و نقل عمومی (TOD) پیشگام شود تا به کاهش قیمت املاک و مستغلات، حمایت از مشاغل و خریداران واقعی خانه و جلوگیری از گمانه‌زنی کمک کند. آقای نگوین ترونگ وو پیشنهاد داد: «وقتی دولت هزینه‌های استفاده از زمین و اجاره زمین را کاهش می‌دهد، مردم می‌توانند خانه‌های ارزان قیمت را از سیاست‌های دولت خریداری کنند، نه سرمایه‌گذاران A و B».

علاوه بر این، توسعه زیرساخت‌ها، به ویژه راه‌آهن‌های پرسرعت، برای ایجاد مراکز شهری جدید ضروری است و از توسعه شهری بدون زیرساخت که منجر به «شهرهای ارواح» می‌شود، جلوگیری می‌کند؛ در عین حال، هنگام ساخت خانه‌ها، لازم است قانون «ساخت خانه برای زندگی» و «اگر نتوانید مردم را برگردانید، اجازه ساخت و ساز نخواهید داشت» برقرار شود. حتی اگر مجوز ساخت و ساز اعطا شود، سرمایه‌گذار باید ۵۰ تا ۷۰ درصد از محصولاتی را که اجازه ساخت و ساز به او داده می‌شود، بفروشد.

آقای نگوین ترونگ وو همچنین تأکید کرد: مسکن مقرون به صرفه باید در سطح ۲ میلیارد دانگ ویتنام باشد؛ خریداران می‌توانند طی سال‌های متمادی به صورت اقساط پرداخت کنند. برای انجام این کار، باید ۳ عامل وجود داشته باشد، به ویژه سرمایه، نه تنها به سرمایه زیاد نیاز است، بلکه به سرمایه ارزان نیز نیاز است.

استفاده از دستورات اداری یا تحمیل انتظار «ساخت خانه‌های ارزان به هر قیمتی» غیرممکن است، زیرا هیچ کسب‌وکاری نمی‌تواند قیمت‌ها را کاهش دهد، سود را کم کند و همچنان توسعه یابد. کسب‌وکارها باید انگیزه اقتصادی روشنی داشته باشند، اگر مجبور به انجام این کار شوند در حالی که سودی کسب نمی‌کنند، قادر به حفظ، سرمایه‌گذاری مجدد یا توسعه نخواهند بود. در مورد قیمت بالای مسکن، این نتیجه بسیاری از گروه‌های هزینه است. هزینه‌های زمین به تنهایی 30 تا 40 درصد و در برخی مناطق تا 50 درصد از قیمت فروش را تشکیل می‌دهد. هزینه‌های ساخت و ساز نسبتاً پایدار است، اما هزینه‌های رویه‌ای و هزینه‌های سرمایه‌ای علت افزایش قیمت‌ها هستند، بسیاری از پروژه‌ها به مدت 6 تا 0 سال «کنار گذاشته می‌شوند» و باعث می‌شوند بهره وام و هزینه‌های فرصت از دست رفته چندین برابر افزایش یابد.

منبع: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm