«کاهش» اعتبار املاک و مستغلات: از یکسان دانستن خریداران خانه با «دلالان و موج‌سواران» خودداری کنید

TPO - در حال حاضر، اکثر سرمایه‌گذاران با بانک‌ها برای ارائه بسته‌های اعتباری به خریداران خانه همکاری می‌کنند. این یک سیاست مهم است که هم بازار را تحریک می‌کند و هم به مردم کمک می‌کند تا به راحتی به مسکن دسترسی پیدا کنند و مستقیماً بر نقدینگی و جذب محصول تأثیر می‌گذارد. برای جلوگیری از تأثیرات منفی بر بازار، باید بین سفته‌بازی و انباشت مشروع تمایز قائل شد.

Báo Tiền Phong•10/10/2025

از اهداف گیج‌کننده دوری کنید

اخیراً، وزارت ساخت و ساز محدودیت وام برای مسکن تجاری را پیشنهاد داده است: برای وام خرید خانه دوم، حداکثر ۵۰٪ از ارزش قرارداد و برای خانه سوم یا بیشتر، حداکثر ۳۰٪. انتظار می‌رود این سیاست، سفته‌بازان را محدود کرده و بازار را به سمت عملکرد سالم‌تر هدایت کند.

طبق گفته موسسه تحقیق و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام (VARS IRE)، این پیشنهاد باید از یکسان دانستن گروه «دلالان و موج‌سواران» با کسانی که خانه‌های دوم یا سوم را برای اهداف مشروع، مانند بهره‌برداری تجاری یا انباشت دارایی برای فرزندان، خریداری می‌کنند، خودداری کند. به گفته این موسسه، گروه سرمایه‌گذارانی که برای بهره‌برداری اجاره‌ای یا انباشت بلندمدت خرید می‌کنند، تأثیر مثبتی دارند و به افزایش نقدینگی و ارتقای بازاری پویاتر کمک می‌کنند.

VARS IRE اظهار داشت: «اگر سیاست محدودیت اعتباری به طور یکسان و بدون تمایز بین افراد اعمال شود، به احتمال زیاد تمام پویایی‌های مثبت بازار را از بین خواهد برد.»

سخت‌گیری اعتباری نباید به طور جهانی اعمال شود.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام (VARS) - گفت که مردم ویتنام عادت دارند املاک و مستغلات را برای سرمایه‌گذاری یا خرید برای فرزندان و نوه‌های خود جمع‌آوری کنند. آقای دین گفت: «این یک نیاز مشروع است و باید تشویق شود. شخصی که خانه‌ای را برای اجاره یا افتتاح مغازه می‌خرد، به تأمین تقاضای مسکن در بازار نیز کمک می‌کند. اگر تقاضای واقعی با سفته‌بازی برابر شود، تقاضا کاهش می‌یابد و مشاغل با مشکل مواجه می‌شوند.»

به گفته آقای دین، تشدید اعتبار یا اعمال مالیات نباید به صورت جهانی اعمال شود، بلکه باید از طریق اقدامات فنی، سفته‌بازان را هدف قرار دهد. در غیر این صورت، بازار نامتعادل می‌شود، نقدینگی را کاهش می‌دهد و بر رقابت‌پذیری کسب‌وکارها تأثیر می‌گذارد.

VARS IRE معتقد است که راه حل بلندمدت برای کاهش قیمت مسکن، توسعه مسکن تجاری مقرون به صرفه است. طبق گزارش سه ماهه دوم امسال، آپارتمان‌های لوکس بیش از ۶۰ درصد از کل عرضه را تشکیل می‌دهند، در حالی که آپارتمان‌های مقرون به صرفه تقریباً وجود ندارند و فقط در برخی از پروژه‌های مسکن اجتماعی ظاهر می‌شوند.

در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین، بخش مسکن مقرون به صرفه سال‌هاست که «ناپدید» شده است و این امر باعث عدم تعادل بین عرضه و تقاضا و افزایش قیمت‌ها شده است. VARS IRE اظهار داشت که «وقتی تقاضا از عرضه بیشتر باشد، افزایش قیمت اجتناب‌ناپذیر است»، بنابراین افزایش عرضه جدید به جای محدود کردن اعتبار در سطح عمومی، یک راه حل اساسی است.

VARS IRE توصیه می‌کند که سازمان‌های نظارتی باید سیاست‌های انعطاف‌پذیر و عملی تدوین کنند و از اعمال مکانیکی مقررات برنامه مسکن اجتماعی که هنوز مشکلات زیادی دارد، اجتناب کنند. راه‌حل‌های نظارتی باید دو هدف را محقق کنند: کنترل سوداگری بدون کاهش تقاضای قانونی و تثبیت بازار در درازمدت.

باید به نقش درست بازار پرداخت

پروفسور دانگ هونگ وو - معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست - گفت که مهمترین چیز اکنون بازگرداندن نقش مناسب بازار در تخصیص منابع و جریان سرمایه است.

به گفته آقای وو، اقتصاد بازار مدلی است که بیشترین احترام را به مکانیسم تبدیل سرمایه می‌گذارد - یعنی به سرمایه اجازه می‌دهد تا با انعطاف‌پذیری عمل کند و مکانی را پیدا کند که بالاترین کارایی را به همراه داشته باشد. آقای وو تأکید کرد: «مقرراتی وضع نکنید که مانع فرآیند تبدیل سرمایه شود. ممنوعیت تبدیل سرمایه، ممنوعیت بازار است، ضد بازار است.»

آقای وو گفت که بسیاری از مقررات فعلی هنوز تمایل به سازوکار یارانه‌ای دارند، قوانین بازار را تحریف می‌کنند و مانع توسعه می‌شوند.

آقای وو تحلیل کرد: «ما از طرز فکر یارانه‌ای برای مدیریت بازار استفاده می‌کنیم که کاملاً برای رشد اقتصادی مضر است. ویتنام اغلب از کشورها می‌خواهد که آن را به عنوان یک اقتصاد بازار به رسمیت بشناسند، اما تاکنون اکثر کشورهای گروه هفت آن را به رسمیت نشناخته‌اند زیرا می‌بینند که ما با طرز فکر قدیمی عمل می‌کنیم و تصمیماتی می‌گیریم که خلاف اصول بازار است.»

در مورد قیمت مسکن، به گفته آقای وو، ریشه مشکل در سخت‌گیری یا سهل‌گیری در اعتبارات نیست، بلکه در سیاست‌های عرضه است. آقای وو گفت: «داستان قیمت مسکن، داستان عرضه است. اگر عرضه در همه بخش‌ها، به ویژه مسکن برای افراد کم‌درآمد و طبقه متوسط، افزایش نیابد، قیمت مسکن همچنان افزایش خواهد یافت. این مسئولیت سیاست‌های دولت است.»

با این حال، آقای وو همچنین تأکید کرد که در یک اقتصاد بازار، این شرکت‌ها هستند که جهت سرمایه‌گذاری را تعیین می‌کنند، نه دولت. پروفسور وو تأیید کرد: «هر بخشی که سودآور باشد، شرکت‌ها در آن سرمایه‌گذاری خواهند کرد، این قانون طبیعت است. دولت نمی‌تواند و نباید با محدود کردن اعتبار یا منع شرکت‌ها از سرمایه‌گذاری در این یا آن زمینه مداخله کند. انجام این کار خلاف مکانیسم بازار است.»

به گفته آقای وو، نقش دولت تصمیم‌گیری از طرف کسب‌وکارها نیست، بلکه ایجاد یک چارچوب شفاف و برابر است تا همه بخش‌های اقتصادی بتوانند طبق قوانین ذاتی بازار فعالیت کنند.

آقای وو افزود: «وقتی مدل اقتصاد بازار را انتخاب کردیم، باید واقعاً به مکانیسم بازار اعتماد و احترام بگذاریم، نه اینکه با طرز فکر یارانه‌ای، مداخله اداری کنیم.»