اصلاح قانون زمین با توجه به افزایش سرسام‌آور قیمت زمین

«شاید من در این زندگی خانه‌ای ندارم. شاید باید زندگی‌های بیشتری را تمرین کنم تا به داشتن خانه در زندگی‌های بعدی، زمانی که قیمت خانه‌ها اینقدر بالاست، امیدوار باشم.»

آن آهِ تسلیم‌آمیز از دهان یک خبرنگار جوان بیرون آمد - کسی که شغل ثابت و درآمد متوسطی دارد - اما هنوز جرات ندارد رویای جایی برای اقامت در پایتخت را در سر بپروراند.

این وسواس فکری برای میلیون‌ها جوان در شهرهای بزرگی مانند هانوی یا هوشی مین سیتی، جایی که میانگین قیمت آپارتمان‌ها به اوج غیرقابل تصوری رسیده است، به یک واقعیت رایج تبدیل می‌شود.

طبق گزارش وزارت ساخت و ساز ، تنها در سال ۲۰۲۴، قیمت آپارتمان در هانوی نسبت به سال قبل ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است و بسیاری از پروژه‌ها حتی بیشتر هم افزایش قیمت داشته‌اند. در شهر هوشی مین، قیمت‌ها به راحتی قابل تصور نیستند و به طور متوسط ​​۲۰ تا ۳۰ درصد افزایش یافته‌اند.

تنها شش ماه بعد، اکنون، آپارتمان‌هایی که یک دهه پیش ساخته شده‌اند، با مساحت‌های متوسط، به ۷۰ تا ۸۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع نیز افزایش یافته‌اند. آپارتمان‌های لوکس می‌توانند تا ۱۵۰ میلیون دانگ ویتنام قیمت داشته باشند و برخی مکان‌ها حتی قیمت‌هایی بیش از ۲۰۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع را نیز اعلام می‌کنند.

این قیمت نه تنها برای جوانان غیرقابل دسترس است، بلکه حتی طبقه متوسط ​​را نیز در معرض ضرر قرار می‌دهد.

لازم است مفهوم «قیمت بازار زمین» روشن شود و آن را از «قیمت سوداگرانه» یا «قیمت حبابی» جدا کنیم. عکس: هوانگ ها

به گفته یک اقتصاددان ، این وضعیت، زمان لازم برای انباشت سرمایه برای خرید خانه را به ۶۰ سال افزایش داده است - دو برابر آستانه ۳۰ ساله‌ای که صندوق بین‌المللی پول آن را نشانه حباب املاک و مستغلات می‌داند.

به عبارت دیگر، با میانگین درآمد فعلی، یک فرد ویتنامی تمام عمر خود را صرف کار کردن خواهد کرد بدون اینکه بتواند صاحب خانه شود، تازه هزینه‌های زندگی، تربیت فرزندان یا هرگونه شوک مالی دیگر در زندگی را هم که دیگر نگوییم.

در اوایل ماه جولای، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست هشدار داد که در آینده «نوسانات عمده‌ای» در قیمت زمین وجود خواهد داشت، زیرا بسیاری از مناطق، طبق قانون زمین ۲۰۲۴، فهرست‌های جدید قیمت زمین را منتشر خواهند کرد.

ادامه روند افزایش قیمت زمین به کجا خواهد رسید؟

چرا قیمت املاک و مستغلات به سرعت در حال افزایش است؟

قانون زمین ۲۰۲۴ ایجاب می‌کند که فهرست‌های قیمت زمین محلی «نزدیک به قیمت‌های بازار» باشند. فهرست قیمت زمین، ابزاری جدید که انتظار می‌رود صادقانه ارزش‌های بازار را منعکس کند، متأسفانه به دلیل سفته‌بازی و مزایده‌های دستکاری‌شده، تب زمین را قانونی می‌کند.

چرا؟

قیمتی که به قیمت بازار نزدیک است چیست؟ چیزی که امروزه «قیمت بازار» نامیده می‌شود، اغلب از طریق معاملات مجازی، تب‌های سفته‌بازی کوتاه‌مدت، قیمت‌های حراج غیرعادی بالا و زمین‌های متورم منفرد تعیین می‌شود - و سپس به عنوان مبنایی برای اعمال آن بر کل منطقه استفاده می‌شود.

علاوه بر این، افزایش سرسام‌آور قیمت زمین منجر به افزایش تمام مالیات‌ها، هزینه‌ها و عوارض مربوطه شده است. مشاغلی که برای تغییر کاربری زمین درخواست می‌دهند، افرادی که برای تفکیک یا ادغام قطعات زمین یا حتی فقط ساخت خانه اقدام می‌کنند - همگی مشمول مالیات بر هزینه‌های زمین می‌شوند.

موارد بسیاری وجود دارد که تغییر هدف استفاده از زمین شخصی غیرممکن است زیرا فرد نمی‌تواند از پس تفاوت مالی هنگفت برآید.

همه در مارپیچ قیمت زمین گرفتار شده‌اند: مردم نمی‌توانند خانه بخرند؛ کسب‌وکارها دیگر انگیزه‌ای برای سرمایه‌گذاری ندارند. در نتیجه، اقتصاد منبع بزرگی از انرژی را از مصرف و تولید از دست می‌دهد.

قیمت‌های بسیار بالای زمین، به جای اینکه به منبعی برای توسعه تبدیل شوند، انگیزه‌ها را از بین برده‌اند.

در کنفرانس بررسی ۳ سال اجرای قطعنامه ۱۸ و ۱ سال اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ که صبح ۱۰ جولای برگزار شد، نخست وزیر فام مین چین به تنگناهای مهمی اشاره کرد: رویه‌های مربوط به بازیابی، تخصیص و اجاره زمین هنوز کند است؛ ارزیابی زمین فاقد شفافیت است؛ از مزایده‌ها برای دستکاری قیمت‌ها سوءاستفاده می‌شود؛ سیاست‌های مالی زمین به طور کامل نهادینه نشده‌اند.

به طور خاص، به گفته نخست وزیر، نقش دولت به عنوان نماینده مالکیت زمین برای کل مردم به وضوح مشخص نشده است، که منجر به وضعیتی می‌شود که در آن «هر کسی که قدرت را در دست دارد، زمین را در اختیار دارد» و «هر کسی که قیمت را تعیین می‌کند، کل بازار را تعیین می‌کند».

در این کنفرانس، نمایندگان همچنین رک و پوست‌کنده اعتراف کردند که آگاهی از رژیم مالکیت عمومی زمین «هنوز محدود است».

در واقع، مالکیت عمومی زمین از نظر محتوا شفاف‌سازی نشده است. دولت نماینده مالک است، اما در واقعیت، تنها چند سازمان - یا حتی فقط گروهی از کارمندان دولت - حق دارند مستقیماً در مورد همه مسائل مربوط به زمین تصمیم بگیرند: از برنامه‌ریزی، تخصیص زمین، تغییر هدف کاربری زمین گرفته تا ارزش‌گذاری. وقتی این قدرت به طور دقیق کنترل نشود، زمین به راحتی می‌تواند به ابزاری برای خدمت به منافع محلی تبدیل شود.

تبعیض در قیمت زمین نیز یک بی‌عدالتی بزرگ است. به سرمایه‌گذاران خارجی یا شرکت‌های «مورد حمایت» می‌توان زمین را با قیمت پایین، حتی با مشوق‌های کامل، اختصاص داد. در همین حال، اکثر شرکت‌های خصوصی داخلی مجبورند زمین را با قیمت‌های گزاف خریداری کنند و انواع هزینه‌های «بازارمحور» را متحمل شوند. این امر محیط کسب‌وکار را مختل می‌کند و باعث می‌شود زمین - یک منبع ویژه - به طور ناکارآمد مورد استفاده قرار گیرد و باعث هدررفت جدی شود.

هنگام اصلاح قانون زمین چه باید کرد؟

ابتدا، لازم است مفهوم «قیمت بازار زمین» روشن شود و آن را از «قیمت سوداگرانه» یا «قیمت حبابی» جدا کنیم. فهرست قیمت زمین را نمی‌توان از حراج‌های نامنظم یا معاملات دستکاری‌شده استخراج کرد، بلکه باید بر اساس داده‌های واقعی معاملات، میانگین بلندمدت و تحت نظارت مستقل باشد.

دوم، نقش دولت - به عنوان نماینده مالکیت زمین مردم - باید به طور خاص نهادینه شود. دولت نه تنها "تعیین کننده قیمت" بلکه "محافظ عدالت" نیز هست. سیاست‌های تخصیص و قیمت‌گذاری زمین باید عمومی، شفاف و دارای مکانیسم نظارت اجتماعی روشن باشند.

سوم، اصلاح گسترده سیاست‌های مالی زمین ضروری است. قیمت بالای زمین نمی‌تواند به عنوان ابزاری برای افزایش درآمد بودجه مورد استفاده قرار گیرد. اگر دولت می‌خواهد از زمین منابع داشته باشد، باید با اصلاحات جامع در ارزش‌گذاری، مالیات بر استفاده از زمین و مشوق‌های سرمایه‌گذاری - مطابق با اصول انصاف و کارایی - همراه شود.

چهارم، برنامه‌ریزی کاربری زمین باید بر اساس یک مدل دولتی دو لایه، با چشم‌انداز بلندمدت و پیوند نزدیک با استراتژی توسعه اجتماعی-اقتصادی، تدوین شود. پایگاه‌های داده زمین باید تکمیل و به هم متصل شوند و پایه و اساسی برای نظارت و تصمیم‌گیری‌های صحیح ایجاد کنند.

آخرین مورد اما نه کم‌اهمیت‌ترین مورد، بازگرداندن زمین به جایگاه حقیقی خود است: یک منبع ویژه، که مشمول ارزش‌گذاری بازار بر اساس گمانه‌زنی‌ها نباشد، و با تصمیمات درخواست و اعطای آن، تحریف نشود.

دوازدهمین کنفرانس مرکزی اخیر، سیزدهمین دوره، به وضوح بیان کرد که اصلاح قانون زمین باید با هدف «تضمین شفافیت، انصاف، کارایی و هماهنگی منافع بین دولت، مردم و مشاغل» انجام شود. این نه تنها یک جهت‌گیری سیاسی است - بلکه نوید عدالت برای میلیون‌ها نفری است که در آرزوی سکونت در یک مکان آرام، آه می‌کشند.

بدون اقدام سریع و قاطع، رویای صاحب خانه شدن برای یک نسل کامل یک کالای لوکس باقی خواهد ماند؛ دسترسی به زمین برای تولید و تجارت برای شرکت‌های ویتنامی دور از دسترس خواهد بود.

این مشکلی است که به کل سیستم تخصیص منابع ناعادلانه و غیربازاری مربوط می‌شود، نه فقط به بازار املاک و مستغلات. قانون اصلاح‌شده زمین باید به این الزامات بپردازد.

Vietnamnet.vn

منبع: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html