چالش‌های املاک انبار در مواجهه با موج رکود در صنعت لجستیک

نگاهی به پتانسیل بلندمدت

بر اساس گزارش Savills Vietnam، تقاضا برای فضای لجستیک در جهان روند نزولی را ثبت کرده است، که بخشی از آن به دلیل کاهش سفارشات جهانی و حجم معاملات است. مصرف‌کنندگان در حال کاهش هزینه‌های خود هستند و تقاضا عمدتاً به سمت محصولات و خدمات ضروری هدایت می‌شود. این امر همچنین منجر به حجم کم کالاهای تولیدی و ترانزیتی می‌شود که به نوبه خود باعث افزایش نرخ خالی بودن انبارها، به ویژه در بازارهایی با مزایای بندری مانند لس‌آنجلس و شانگهای می‌شود.

در همین حال، اکثر بازارهای جهانی پس از رونق چند سال گذشته، شاهد کاهش تقاضای لجستیک بوده‌اند. تفاوت در چشم‌انداز تقاضا به عنوان عامل مهمی در تعیین چشم‌انداز رشد اجاره در آینده تلقی می‌شود.

گزارش ساویلز در مورد سرمایه‌گذاری جهانی در حوزه لجستیک در نیمه اول سال ۲۰۲۳ همچنین نشان می‌دهد که بسیاری از بازارها در سال‌های اخیر عرضه جدید لجستیک را ثبت کرده‌اند. به عنوان مثال، در ایالات متحده، حدود ۲۰ میلیون متر مربع در نیمه اول سال ۲۰۲۳ تکمیل و وارد بازار شد. انتظار می‌رود بازار مادرید در سال ۲۰۲۳ بیش از ۱ میلیون متر مربع فضای انبار را ثبت کند که معادل حدود ۹٪ از عرضه فعلی است. انتظار می‌رود عرضه جدید، نرخ خالی بودن انبارها را افزایش دهد.

با این حال، با نگاهی عمیق‌تر به این عوامل، می‌توان دریافت که نرخ خالی بودن مشاغل هنوز در سطح نگران‌کننده‌ای نیست، زیرا شاخص‌ها هنوز به سطوح تاریخی سقوط نکرده‌اند. گزارش ساویلز همچنین نشان می‌دهد که سرمایه‌گذاران هنوز انتظارات خوش‌بینانه‌تری نسبت به بازار لجستیک در آسیا و اقیانوسیه دارند.

چالش‌های انبار املاک و مستغلات مقاله قبلی موج رکود در صنعت لجستیک شکل 1 — سرمایه‌گذاران همچنان نسبت به بازار آسیا و اقیانوسیه خوش‌بین هستند.

به طور خاص، در حالی که کل سرمایه‌گذاری در بخش لجستیک در سه ماهه دوم سال 2023 در کل بازار اروپا در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 50 درصد کاهش یافته است، در آسیا و اقیانوسیه، کل سرمایه‌گذاری تنها کاهش جزئی حدود 14 درصدی را ثبت کرده است. سرمایه‌گذاران همچنان علاقه زیادی به آسیا دارند، بازارهایی که دارای عوامل بنیادی برای حمایت از رشد بلندمدت هستند و از تقاضای رو به رشد برای املاک و مستغلات لجستیک و املاک و مستغلات انبار بهره می‌برند.

برای مثال، در بازار ژاپن، لجستیک همچنان بخشی است که سرمایه‌گذاران، به ویژه سرمایه‌گذاران خارجی که می‌خواهند وارد ژاپن شوند را جذب می‌کند. به طور مشابه، بازار هند نیز بسیار فعال است، به طوری که نرخ جذب عرضه لجستیک جدید در سه ماهه دوم سال 2023 به لطف سیاست‌های حمایت از فعالیت‌های تولیدی مانند طرح تشویقی مرتبط با تولید (PLI) به 40 تا 50 درصد رسید. این امر باعث شده است که سرمایه‌گذاران چشم‌انداز خوش‌بینانه‌ای را حفظ کنند و به دنبال فرصت‌های بیشتری برای گسترش شبکه‌های توزیع خود در سایر شهرهای این کشور باشند.

به طور کلی، پایداری همچنان یک ملاحظه کلیدی در هرگونه مذاکره بین مالک و مستاجر، به ویژه در بازارهای توسعه‌یافته، است. محل‌های اجاره‌ای لجستیکی باید الزامات بهینه‌سازی انرژی را برآورده کرده و همچنین تعهدات ESG کسب‌وکارها را تضمین کنند. اینها عوامل اساسی در نظر گرفته می‌شوند که پروژه را جذاب می‌کنند و مزایای رقابتی را در تصمیمات اجاره آینده به همراه دارند.

ویتنام باید از فرصت استفاده کند

در ویتنام، صنعت لجستیک به لطف رشد تجارت الکترونیک به شدت رشد کرده است. گزارش تجارت الکترونیک ویتنام ۲۰۲۳ که توسط وزارت تجارت الکترونیک و اقتصاد دیجیتال منتشر شده است، نشان می‌دهد که درآمد تجارت الکترونیک خرده‌فروشی در ویتنام در سال ۲۰۲۲ به ۱۶.۴ میلیارد دلار رسیده است که ۷.۵ درصد از کل فروش خرده‌فروشی کالاها و خدمات مصرفی در این کشور را تشکیل می‌دهد. تخمین زده می‌شود که درآمد تجارت الکترونیک ویتنام در سال ۲۰۲۳ به ۲۰.۵ میلیارد دلار برسد که حدود ۸ درصد از کل فروش خرده‌فروشی کالاها و خدمات مصرفی در این کشور را تشکیل می‌دهد.

با وجود توسعه قوی، لجستیک در ویتنام هنوز عمدتاً در بازارهای بزرگ متمرکز است. این فرصتی برای سرمایه‌گذاران در این بخش است تا منبع تأمینی را برای پاسخگویی به تقاضای رو به رشد لجستیک فراهم کنند.

به گفته آقای توماس رونی، مدیر ارشد خدمات مشاوره املاک و مستغلات، ساویلز هانوی، بازار لجستیک هنوز به طور کامل از پتانسیل خود بهره برداری نکرده است. عرضه واقعاً پاسخگوی تقاضا نبوده و این امر مستلزم آن است که سرمایه گذاران در معرفی مدل های جدید و بهینه سازی فضای انبار موجود انعطاف پذیر باشند.

چالش‌های انبار املاک و مستغلات مقاله قبلی موج رکود در صنعت لجستیک شکل 2 — آقای توماس رونی، مدیر ارشد، خدمات مشاوره املاک، ساویلز هانوی.

این متخصص با تحلیل تقاضا برای لجستیک گفت که صنعت تجارت الکترونیک به فضای انبار بزرگ برای نگهداری بسیاری از اقلام و همچنین نصب سیستم‌هایی برای پشتیبانی از فعالیت‌های جمع‌آوری و بسته‌بندی نیاز دارد. علاوه بر این، تولیدکنندگان بین‌المللی با محصولات با ارزش افزوده بالا انتظار دارند که پس از تولید، فضای انبار برای نگهداری کالاها داشته باشند.

در واقع، عرضه فضای انبار در بازار ویتنام، به ویژه در شمال، هنوز زیاد نیست. بنابراین، سرمایه‌گذاران می‌توانند انبارهای مرتفع یا انبارهای بندری هوشمند را در نظر بگیرند.

«ویتنام با بهبود روزافزون محیط سرمایه‌گذاری و امضای توافق‌نامه‌های تجاری بزرگ، به عنوان یکی از قطب‌های تولیدی پیشرو در جهان در حال ظهور است. این امر بازار صنعتی ویتنام را برای سبد سرمایه‌گذاری شرکت‌های بزرگ و معتبر بین‌المللی جذاب‌تر کرده است. سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌ها و سیستم‌های لجستیکی به طور همزمان زنجیره تأمین شرکت‌های تولیدی را تقویت خواهد کرد.»

آقای توماس رونی گفت: «در کنار آن، چشم‌انداز مثبت صنعت تجارت الکترونیک و افزایش مداوم تقاضا برای تحویل سریع، نویدبخش توسعه بیشتر بازار لجستیک در آینده با مدل‌های عملیاتی کارآمدتر و بهینه‌تر خواهد بود.»

منبع