بازار املاک و مستغلات "طوفانی"، عوامل غیرطبیعی پنهان

(دن تری) - کارشناسان ارزیابی می‌کنند که بازار املاک و مستغلات بهبود یافته است، اما هنوز کند، بین بخش‌ها و مکان‌ها ناهموار است و برخی عوامل غیرمعمول بالقوه دارد.

افزایش قیمت خیلی سریع

طبق گزارشی از وزارت ساخت و ساز ، قیمت آپارتمان در هانوی در سه ماهه گذشته به شدت افزایش یافته است، به طوری که هر سه ماه ۴ تا ۶ درصد و هر سال ۲۲ تا ۲۵ درصد برای پروژه‌های جدید افزایش یافته است. به طور خاص، قیمت فروش آپارتمان‌های قدیمی نیز به طور قابل توجهی افزایش یافته است، به طوری که در برخی مناطق ۳۵ تا ۴۰ درصد نسبت به سه ماهه قبل افزایش یافته است.

آقای کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV ، اظهار داشت که بازار املاک و مستغلات در حال بهبود است، اما به طور ناموزون و دارای عوامل غیرمعمول بالقوه زیادی است.

او گفت که از سال ۲۰۱۹ تاکنون، قیمت املاک و مستغلات به دلیل کمبود عرضه، ۵۰ تا ۷۰ درصد افزایش یافته است که عمدتاً در بخش آپارتمان و زمین است.

آقای لوک همچنین اشاره کرد که وام‌های مسکن به آرامی افزایش یافته‌اند، تنها یک سوم وام‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، که نشان می‌دهد قیمت خانه هنوز بالاست و مردم را در مورد قرض گرفتن پول برای خرید خانه مردد می‌کند. او توصیه کرد که کسب‌وکارها قیمت‌های فروش را به سطح معقول‌تری تنظیم کنند.

به گفته کارشناسان، انتظار می‌رود سیاست‌های جدید در زمینه زمین و مسکن که اخیراً تصویب شده‌اند (مانند مصوبه بازار املاک و مسکن اجتماعی، اجرای آزمایشی سازوکارهای ویژه و رفع موانع پروژه‌ها، اجرای آزمایشی پروژه‌های مسکن تجاری از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین و غیره) تغییرات قابل توجهی را در بازار ایجاد کنند.

با این حال، علیرغم تلاش‌های تعدیل سیاست‌ها، مالکیت خانه برای مردم ویتنام، به ویژه برای نسل جوان، همچنان یک مشکل دشوار است.

خانم نگوین هوای آن، مدیر ارشد شعبه هانوی CBRE، در مورد قیمت آپارتمان‌ها اخیراً گفت: «این تقریباً اولین باری است که قیمت آپارتمان‌های هانوی در چنین مدت کوتاهی به این سرعت افزایش یافته است.»

به گفته او، تحلیل‌های تاریخی نشان می‌دهد که طی 10 سال گذشته، قیمت آپارتمان در هانوی به طور متوسط ​​سالانه 5 درصد افزایش یافته است. حتی در دوره 2009 تا 2019، قیمت آپارتمان نوسان کمی داشته است، دوره‌هایی از کاهش قیمت و افزایش متوسط ​​تنها 2 درصد در سال وجود داشته است. از سال 2022 تاکنون، قیمت آپارتمان در این شهر به سرعت شروع به افزایش کرده است.

آقای لی دین چونگ - کارشناس املاک و مستغلات - گفت که روند افزایش قیمت املاک و مستغلات اجتناب‌ناپذیر است. با این حال، این واقعیت که قیمت املاک و مستغلات در مدت زمان بسیار کوتاهی به شدت افزایش می‌یابد، غیرطبیعی است.

یک آپارتمان در هانوی (عکس: تران خانگ).

آقای چانگ گفت: «دلیل اصلی قیمت بالای املاک این است که اگرچه عرضه بهبود یافته است، اما هنوز در مقایسه با تقاضا بسیار کم است. هزینه‌های بالای سرمایه‌گذاری باعث شده است که سرمایه‌گذاران انتظارات بالاتری برای سود داشته باشند.»

شناسایی نقش «همدستی» سفته‌بازان

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS) - ارزیابی کرد که دوره اخیر شاهد افزایش غیرمعمول قیمت آپارتمان، به ویژه در هانوی، بوده است.

او معتقد است که این پدیده قطعاً تحت تأثیر گروه‌های ذی‌نفع است، در حالی که شرایط اقتصادی، بازار و همچنین درآمد مردم بهبود نیافته است. آقای دین با صراحت ارزیابی کرد: «قیمت مسکن بالاست، اما معاملات زیاد به چشم نمی‌خورد، این می‌تواند ترفند یک گروه سرمایه‌گذاری با اهداف نامشخص باشد.»

به گفته وی، این گروه‌های ذی‌نفع به دلیل مشکلاتی که در عرضه آپارتمان‌ها وجود دارد، می‌توانند ترفندهای افزایش قیمت را اجرا کنند. در سال‌های اخیر، بازار هیچ پروژه جدیدی را برای اخذ مجوزهای سرمایه‌گذاری تأیید نکرده است.

پروژه‌های موجود در بازار عمدتاً پروژه‌های قدیمی هستند و دوباره خرید و فروش می‌شوند. عرضه هم کم است و هم کیفیت پایینی دارد، عرضه برای مردم و افراد کم‌درآمد بسیار کم است، ساختار محصول مناسب نیست.

خانم فام تی مین - معاون مدیر موسسه تحقیق و ارزیابی بازار املاک و مستغلات ویتنام - گفت که علاوه بر نتایج حاصل از عرضه و تقاضای واقعی، بازار نشانه‌هایی از "گرم شدن" را نیز نشان داده است. این وضعیت در سفته بازی زمین، افزایش قیمت مسکن و ظهور معاملات غیرشفاف املاک و مستغلات منعکس شده است.

بسیاری از سرمایه‌گذاران کوچک با اهداف سوداگرانه وارد بازار می‌شوند و باعث افزایش غیرمنطقی قیمت املاک و مستغلات می‌شوند. نشانه‌هایی از «رونق» در بخش آپارتمان نیز مشاهده می‌شود، به طوری که قیمت فروش آپارتمان‌های واگذار شده به دلیل «کمک» برخی از گروه‌های سوداگرانه به طور فزاینده‌ای بالا رفته است.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thi-truong-bat-dong-san-day-song-tiem-an-yeu-to-bat-thuong-20241211164653693.htm