بازار املاک و مستغلات در سال 2025: محرک‌های فضاهای توسعه جدید

به گفته کارشناسان، در دوره پیش رو، ساختار توسعه از فضاهای روی زمین به فضاهای زیرزمینی، فضاهای دیجیتال و غیره تغییر خواهد کرد که فرصت‌های رشد را برای بازار املاک و مستغلات فراهم خواهد کرد.

با اجرایی شدن تدریجی قوانین جدید اساسی (به ویژه قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات) در سال ۲۰۲۴، همراه با اجرای سریع اصلاحات در دستگاه اداری به شیوه‌ای «درست انجام بده، فوراً انجام بده و جامع»، بسیاری از کارشناسان معتقدند که بازار املاک و مستغلات ویتنام در سال ۲۰۲۵ تغییرات مثبتی را تجربه خواهد کرد.

به طور خاص، ساختار توسعه آتی از فضاهای زمینی به فضاهای زیرزمینی، فضاهای دریایی و فضاهای دیجیتال (به ویژه مدل TOD که در استراتژی‌های توسعه زیرساخت‌های حمل و نقل مورد تأکید قرار گرفته است) تغییر خواهد کرد و فرصت‌های رشد جدیدی را برای بازار املاک و مستغلات و اقتصاد ایجاد خواهد کرد.

فرصت‌هایی برای تحریک رشد

دکتر تران دین تین، دانشیار دانشگاه (عضو گروه مشاوره اقتصادی نخست وزیر و مدیر سابق موسسه اقتصاد ویتنام)، در سخنرانی خود در پنجمین مجمع املاک و مستغلات بهاره که توسط مجله الکترونیکی املاک و مستغلات ویتنام با همکاری موسسه تحقیقات املاک و مستغلات ویتنام (VIRES) در صبح روز 19 فوریه برگزار شد، بر تلاش‌های دولت در سال 2024، مانند اجرای سه قانون مهم (قانون زمین، قانون تجارت املاک و مستغلات و قانون مسکن) پنج ماه زودتر از موعد مقرر، تأکید کرد. این تلاش‌ها به عنوان راه‌حل‌های تعیین‌کننده برای رفع بزرگترین تنگناهای اقتصاد در حال حاضر تلقی می‌شوند.

به گفته کارشناسان، پیش از سال نو قمری سال مار ۲۰۲۵، تقاضا برای املاک و مستغلات به طور قابل توجهی کاهش یافت؛ با این حال، تنها در هفته اول پس از تعطیلات، شاخص‌های جستجو برای خرید آپارتمان و خانه دوباره افزایش یافت.

علاوه بر این، چارچوب‌های جدید قیمت زمین در برخی مناطق طوری تنظیم شده‌اند که به قیمت‌های بازار نزدیک‌تر باشند و این امر بر هزینه‌های ورودی مشاغل، قیمت فروش محصول و تعهدات مالی افراد هنگام انجام معاملات املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد.

به طور خاص، زیرساخت‌های حمل و نقل، به ویژه بزرگراه‌ها و راه‌آهن پرسرعت، سرمایه‌گذاری قابل توجهی را دریافت می‌کنند که فرصت‌های توسعه را برای بسیاری از مناطق فراهم می‌کند، طرز فکر سرمایه‌گذاری را تغییر می‌دهد و منجر به تغییر جریان سرمایه به سمت بازارهای نوظهور می‌شود.

در راستای این تغییر جهت، آقای تین پیش‌بینی می‌کند که در آینده، ساختار توسعه از فضای زمینی به فضای زیرزمینی، فضای دریایی، فضای ماورای جو، فضای دیجیتال و غیره تغییر خواهد کرد.

به گفته آقای تین، این روند فرصت‌های رشدی را برای بازار املاک و مستغلات ایجاد خواهد کرد؛ با این حال، عامل حیاتی، ظرفیت پیاده‌سازی و اجرای آن است.

دکتر کان ون لوک، عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، معتقد است که عوامل مؤثر بر بازار املاک و مستغلات عبارتند از: شرایط اقتصاد کلان؛ چارچوب قانونی و نظارت مدیریتی؛ برنامه‌ریزی، سیاست‌های شهرنشینی و زیرساختی؛ امور مالی؛ عرضه و تقاضا، قیمت و اعتماد؛ اطلاعات، داده‌ها و شفافیت.

بر این اساس، عوامل اصلی که به بهبود بازار املاک و مستغلات در دوران اخیر کمک کرده‌اند عبارتند از: رشد اقتصادی جهانی نسبتاً ثابت مانده است، در حالی که انتظار می‌رود اقتصاد ویتنام در سال‌های 2024-2025 رشد نسبتاً خوبی داشته باشد و زمینه را برای دوران جدیدی فراهم کند؛ ثبات اقتصاد کلان حفظ شده است، تورم تحت کنترل است؛ نرخ بهره در ویتنام پایین مانده است؛ و نرخ ارز و بدهی‌های معوق در محدوده قابل کنترل قرار دارند.

در کنار آن، در اصلاحات نهادی نیز پیشرفت‌هایی حاصل شده است، به طوری که قوانین جدید به سرعت در حال اصلاح و رسماً اعلام شده‌اند؛ ساختارهای سازمانی ساده‌سازی شده‌اند؛ برنامه‌ریزی در تمام سطوح انجام شده است؛ سیاست‌های سرمایه‌گذاری عمومی و زیرساختی تقویت شده‌اند؛ تعهدات مالی از سخت‌ترین مرحله خود عبور کرده‌اند؛ نرخ بهره در سطح پایینی حفظ شده است و شرایط مطلوبی را برای دسترسی مشاغل و مردم به سرمایه ایجاد کرده است...

چالش‌هایی که باید در نظر گرفته شوند

با این حال، دکتر کان ون لوک همچنین خاطرنشان کرد که علاوه بر فرصت‌های ذکر شده در بالا، بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵ با تعدادی چالش و موانع نیز روبرو خواهد بود.

برای مثال، مسئله بالا ماندن قیمت مسکن از دلایل زیادی ناشی می‌شود؛ مشکلاتی در محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین در بسیاری از مناطق و پروژه‌ها؛ برخی از مناطق هنوز فهرست‌های جدید قیمت زمین را منتشر نکرده‌اند؛ و صدور اسناد راهنما برای قوانین و مصوبات جدید مربوط به زمین، مسکن و بازار املاک و مستغلات هنوز کند است.

هنوز موانعی در زمینه آزادسازی زمین وجود دارد، به خصوص در مورد نیاز سرمایه‌گذاران به مذاکره مستقیم با ساکنان برای پروژه‌های کوچک و متوسط. مزایده‌های هزینه استفاده از زمین هنوز دارای کاستی‌هایی هستند (قیمت پایه، ظرفیت طرف‌های شرکت‌کننده، جریمه‌ها و غیره). رویکرد به توسعه مسکن اجتماعی نیز دارای کاستی‌هایی است و تأمین بودجه برای مسکن اجتماعی هنوز نیاز به توجه دارد.

نمایندگان انجمن املاک و مستغلات ویتنام همچنین اذعان کردند که پیش‌بینی می‌شود بازار املاک و مستغلات ویتنام در سال ۲۰۲۵ فرصت‌های توسعه زیادی داشته باشد، اما هنوز با چالش‌های زیادی برای غلبه بر آنها روبرو است. در واقعیت، اگرچه قوانین جدید اساسی از سال ۲۰۲۴ به اجرا گذاشته شده‌اند و فضای قانونی جدیدی را برای بازار ایجاد کرده‌اند، اما اثربخشی آنها هنوز به زمان بیشتری برای تأیید نیاز دارد.

علاوه بر این، کسب‌وکارها همچنان نگران همپوشانی و ناهماهنگی مقررات مربوط به زمین، ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری هستند که می‌تواند خطراتی را برای توسعه‌دهندگان پروژه ایجاد کند. علاوه بر این، طبق گفته انجمن املاک و مستغلات ویتنام، نرخ بهره بانکی و دسترسی به سرمایه نیز از مسائلی هستند که برای اطمینان از عملکرد کارآمد بازار در چرخه توسعه جدید، نیاز به راه‌حل‌های مداوم دارند.

دکتر تران دین تین، دانشیار و مدیر سابق موسسه اقتصاد ویتنام، نیز این دیدگاه را ابراز کرد که در شرایط بی‌ثبات جهانی، تحقق اهداف بلندپروازانه رشد، از جمله در بازار املاک و مستغلات، مستلزم عزم سیاسی قوی، سیاست‌های انعطاف‌پذیر و همکاری کسب‌وکارها برای ایجاد پایه‌ای محکم برای دورانی از توسعه چشمگیر است.

آقای تین گفت: «من معتقدم که هنگام مواجهه با فرصت‌های جدید، خطرات احتمالی برای مشاغل املاک و مستغلات باید با دقت در نظر گرفته شود. شاید هنوز موارد زیادی برای بحث و گفتگو وجود داشته باشد تا به بازار املاک و مستغلات کمک کند تا شتاب بیشتری بگیرد.»

منبع