تجدید ساختار بازار املاک و مستغلات، فرصت‌هایی برای چه کسانی؟

کمبود عرضه و افزایش قیمت مسکن، بازار را مجبور به بازسازی و تنظیم عرضه و تقاضا می‌کند. این زمینه، فرصت‌هایی را برای پروژه‌هایی با سطح بالای تکمیل و اتصال خوب به مرکز شهر فراهم می‌کند.

بازار در چرخه جدید

بازار املاک و مستغلات در پنجمین چرخه خود از سال 2021 تا 2026 قرار دارد.

در این چرخه، اقتصاد به پایین‌ترین سطح خود رسیده و از ژوئن ۲۰۲۳ به تدریج در حال بهبود است. پیش‌بینی می‌شود دارایی‌های رشد (سهام، اوراق قرضه، صندوق‌های سهام) در سال‌های آینده چشم‌انداز مثبتی داشته باشند. پیش‌بینی می‌شود دارایی‌های املاک و مستغلات، که معمولاً حدود ۱۲ تا ۱۸ ماه پس از بازار سهام بهبود می‌یابند، در دوره ۲۰۲۵-۲۰۲۶ شروع به بهبود و رشد کنند.

در حال حاضر، آمارها نشان می‌دهد که تعداد پروژه‌هایی که برای سرمایه‌گذاری و اخذ مجوزهای قانونی برای عرضه به بازار در گذشته تأیید شده‌اند، بسیار محدود است. حتی کسب‌وکارها نیز برای یافتن زمین در شهر هوشی مین برای توسعه پروژه‌ها با مشکل مواجه هستند، بنابراین کمبود عرضه همچنان پابرجاست.

گزارش اخیر بازار CBRE همچنین بیان می‌کند که سرمایه‌گذاران در بازار شهر هوشی مین در این دوره در عرضه سبدهای جدید محصولات محتاط‌تر عمل می‌کنند. عرضه جدید کمیاب است، حجم معاملات در شهر هوشی مین عمدتاً از موجودی فاز قبلی ناشی می‌شود. حدود ۲۰۰۰ آپارتمان فروخته نشده در سه ماهه سوم فروخته شد که تقریباً دو برابر سه ماهه دوم امسال است. در حال حاضر، سرمایه‌گذاران هنوز در حال بررسی و ارزیابی وضعیت برای انتخاب زمان مناسب برای عرضه سبدهای جدید محصولات هستند، زیرا سه ماهه چهارم عامل تعیین‌کننده در مرحله بعدی است.

در همین حال، داده‌های تحقیقاتی انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نیز نتایج مشابهی را نشان می‌دهد، به طوری که حجم معاملات و نرخ جذب در سه ماهه سوم به ترتیب 25 درصد و یک درصد نسبت به سه ماهه قبل کاهش یافته است. از این تعداد، حجم معاملات آپارتمان همچنان غالب بوده و 71 درصد از کل معاملات مسکن در سه ماهه سوم را تشکیل می‌دهد و پروژه‌های آپارتمانی جدید به طور متوسط ​​نرخ جذب 75 درصد را ثبت کرده‌اند.

قیمت مسکن در بازارهای اولیه و ثانویه، به ویژه در بخش آپارتمان، همچنان بالا است. عدم تعادل بین عرضه و تقاضا به طور فزاینده‌ای جدی می‌شود، زیرا عرضه، اگرچه بهبود یافته است، اما هنوز هم برای پاسخگویی به تقاضا دشوار است.

برای شهر هوشی مین، سطح قیمت اولیه به دلیل عرضه عمدتاً از پروژه‌های در حال انجام، در سطح بالایی ثابت ماند. در همین حال، سطح قیمت اولیه در استان‌ها و شهرهای اطراف شهر هوشی مین اندکی افزایش یافت و از 3 تا 5 درصد در نوسان بود و عرضه جدید قیمت فروش بالاتری داشت.

شاخص قیمت آپارتمان VARS نیز تغییر کرد. در سه ماهه سوم سال 2024، میانگین قیمت فروش مجتمع‌های مسکونی در هانوی نزدیک به 60 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع بود که در مقایسه با سه ماهه دوم سال 2019، 64.0 درصد افزایش یافته است. در همین حال، در همین دوره، میانگین قیمت فروش مجتمع‌های مسکونی در شهر هوشی مین از 49.2 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع به 64.2 میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع افزایش یافته است که نشان دهنده افزایش 30.6 درصدی در مقایسه با دوره پایه است.

انتظار می‌رود عرضه در سال‌های آینده کمیاب باشد و منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات شود، زیرا قوانین اصلاح‌شده به اجرا در می‌آیند و یک محیط قانونی شفاف برای محافظت از سرمایه‌گذاران ایجاد می‌کنند. این همچنین عاملی است که به بازار کمک می‌کند سرمایه‌گذارانی را با ظرفیت مالی واقعی در اجرا و توسعه پروژه‌ها انتخاب کند.

غربالگری بازار، فرصتی برای چه کسی؟

بازار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین سخت‌ترین شرایط را پشت سر گذاشته است. از نرخ رشد منفی در سال 2023، در 9 ماه اول سال 2024، درآمد املاک و مستغلات به تدریج با افزایش حدود 7 درصدی در مدت مشابه، که معادل 199,156 میلیارد دونگ ویتنام تخمین زده می‌شود، بهبود یافت. بهبود روندی است که معکوس نخواهد شد، اما صحبت در مورد توسعه خیلی زود است.

طبق گزارش اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین، در ۸ ماه اول سال، این شهر تنها ۹ پروژه مسکونی تجاری برای سرمایه‌گذاری تأیید شده داشت، اما در مقیاس کوچک؛ تنها ۴ پروژه مسکونی تجاری واجد شرایط بسیج سرمایه بودند، اما ۱۰۰٪ آپارتمان‌ها در بخش لوکس و فراتر از توان مالی نیازمندان بودند.  

در همین راستا، انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) معتقد است که برای حل مشکل کاهش قیمت مسکن، ابتدا باید مشکل عرضه و تقاضا را حل کرد. برای افزایش عرضه مسکن، لازم است که تنگنای عرضه مسکن تجاری برطرف شود، به طور خاص، این شهر در حال حاضر بیش از ۱۴۸ پروژه با مشکلات قانونی دارد. کمبود عرضه در حالی که تقاضا بالاست، باعث شده است که قیمت مسکن در سال‌های اخیر ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش یابد.

فرصت‌های جذب تقاضا برای پروژه‌های مسکن در حال تکمیل که زیرساخت‌های حمل و نقل خوبی برای اتصال به مرکز دارند، فراهم خواهد شد.

در چارچوب قوانین جدید که به اجرا در می‌آیند و در عمل اجرا می‌شوند، ممکن است باعث افزایش قیمت اولیه مسکن در سال آینده شود. بنابراین، در این زمان، فرصت جذب تقاضا برای پروژه‌های مسکن در حال تکمیل و دارای زیرساخت‌های ترافیکی خوب برای اتصال به مرکز فراهم خواهد شد. به ویژه، منطقه شرقی شهر هوشی مین در حال اثبات اثربخشی خود در حل مشکلات ترافیکی و تأمین مسکن است.

نه تنها خط مترو در شرف بهره‌برداری است، بلکه پروژه‌های کمربندی و طرح توسعه بزرگراه ملی ۱۳ نیز فرصت‌های بزرگی را برای پروژه‌های این محور ایجاد می‌کنند. پروژه آپارتمان سبز شهری متعلق به سرمایه‌گذار Kusto Home، به عنوان نقطه کانونی اتصال پروژه‌های زیرساختی منطقه‌ای، دارای ارزش‌های برجسته‌ای برای ایجاد نیروی "جذاب" برای طرف تقاضا است.

در واقع، این یک پروژه نادر است که وارد مرحله تکمیل شده است و به خریداران کمک می‌کند تا به راحتی کیفیت و قانونی بودن پروژه را تجسم کنند. این پروژه که در بزرگراه ملی ۱۳ در حال گسترش واقع شده است، به مشتریان نیز کمک می‌کند تا از توسعه بالقوه تقاضا و ارزش املاک و مستغلات در شهر پویا و شلوغ Thu Duc به طور کامل بهره‌مند شوند.

در زمینه عرضه محدود آپارتمان، پروژه‌هایی با سطح تکمیل بالا و مکان‌های اتصال چند نقطه‌ای، عوامل مهمی برای جذب تقاضا و ارتقای روند بهبود بازار محسوب می‌شوند. علاوه بر این، سیستم آب و برق و فضای سبز طبیعی بزرگ، فضاهای مناسبی برای خانواده‌های چند نسلی و کسانی هستند که نیاز واقعی به فضای زندگی با اولویت سلامت و حمل و نقل راحت دارند.

با توجه به شرایط مکان، امکانات رفاهی و سطح تکمیل، سیاست پرداخت انعطاف‌پذیر نیز عامل مهمی برای تحریک تقاضا است. Urban Green احتمالاً یکی از معدود پروژه‌هایی خواهد بود که به "نقطه سقوط" بهبود خواهد رسید تا در پایان سال عرضه برای بازار ایجاد کند. به همین دلیل است که سرمایه‌گذار پروژه یک سیاست پرداخت انعطاف‌پذیر و ترجیحی را اجرا کرده است. به طور خاص، مشتریان در حال حاضر فقط 30٪ تا زمان دریافت خانه پرداخت می‌کنند، با یک دوره تنفس 24 ماهه برای اصل و سود، و یک هدیه از یک بسته داخلی به ارزش حداکثر 500 میلیون دانگ ویتنامی.

با تغییرات اخیر در سیاست‌ها، دولت به تقویت نظارت و تنظیم بازار ادامه خواهد داد و ثبات و توسعه مناسب را تضمین خواهد کرد. در عین حال، روند املاک و مستغلات سبز در حال ظهور است و انتظار می‌رود که در چرخه جدید، بازار را هدایت کند. این می‌تواند فرصتی برای پروژه‌هایی با سطح بالای تکمیل باشد تا در آینده زودتر به چرخه بهبود بازار برسند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html