بازار املاک و مستغلات ویتنام به شدت نیاز به افزایش تقاضای کل و ایجاد عرضه دارد.

اخیراً، دولت راه‌حل‌های قوی زیادی برای حمایت از بازار املاک و مستغلات جهت بهبود و عبور از رکود داشته است. به طور خاص، در مصوبه ۳۳، دولت راه‌حل‌های خاص و مفصلی را برای «نجات» بازار پیشنهاد کرده است. در واقع، بازار نیز برخی سیگنال‌های مثبت را دریافت کرده است، اما نتوانسته است از رکود عبور کند.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - در گفتگو با خبرنگاران روزنامه روزنامه‌نگار و افکار عمومی گفت: در 7 ماه اول سال 2023، بازار املاک و مستغلات همچنان با مشکلات زیادی روبرو بود.

+ بازار املاک و مستغلات را از ابتدای سال 2023 تاکنون چگونه ارزیابی می‌کنید؟

- اگرچه بازار املاک و مستغلات پس از راهکارهای دولت برای غلبه بر مشکلات، نشانه‌هایی از بهبود را نشان داده است، اما به طور کلی، در 7 ماه گذشته، این بازار همچنان با مشکلات زیادی، نقدینگی ضعیف و عرضه بسیار محدود مواجه بوده است.

دلایل اصلی عبارتند از مسائل حقوقی حل نشده و دسترسی محدود به سرمایه، تعدادی از حوادث در نیمه دوم سال 2022 که بر اعتماد سرمایه گذاران تأثیر گذاشته و به طور کلی، تعدادی از مسائل اساسی بازار که هنوز حل نشده اند، مانند مسائل حقوقی، عرضه کم، عدم تعادل عرضه و تقاضا و غیره.

در واقع، ویتنام از تمام پتانسیل و نقاط قوت بازار املاک و مستغلات بهره‌برداری نکرده است. املاک و مستغلات صنعتی، گردشگری و سرگرمی تنها در برخی مناطق متمرکز شده‌اند و نیروی محرکه و جاذبه گسترده‌ای را در تمام مناطق کشور ایجاد نکرده‌اند.

بازار املاک و مستغلات ویتنام نیاز فوری به افزایش تقاضا و ایجاد منابع عرضه دارد. تصویر 1

آقای لی هوانگ چائو پیش‌بینی می‌کند که بازار املاک و مستغلات ویتنام تا پایان سال ۲۰۲۳ راکد خواهد ماند و تنها به لطف پیشرفت در محیط قانونی؛ چشم‌انداز مثبت رشد اقتصادی؛ و توسعه زیرساخت‌های همزمان و مدرن، می‌تواند از سه‌ماهه دوم یا سوم سال ۲۰۲۴ به شکلی سالم‌تر، شفاف‌تر و استانداردتر بهبود یابد و توسعه یابد.

بسیاری از بخش‌های بازار سرمایه‌گذاری هنوز با موانع و مشکلات عمده‌ای روبرو هستند. منابع بالقوه زمین به طور بهینه مورد بهره‌برداری قرار نگرفته‌اند. املاک و مستغلات در پارک‌های صنعتی، مناطق اقتصادی، مناطق پردازش صادرات و مناطق فناوری پیشرفته هنوز با احتیاط و با سرعت متوسط و با نرخ اشغال پایین در حال توسعه هستند.

تقاضا برای مسکن برای همه طبقات اجتماعی بسیار زیاد است، به خصوص مسکن برای افراد کم درآمد و با درآمد متوسط، اما سطح پاسخگویی محدود است.

+ آیا می‌توانید مشکلات بازار را در دوره فعلی به طور واضح‌تری تحلیل کنید؟

- در حال حاضر، 3 مشکل و مانع اصلی وجود دارد که مانع از رونق گرفتن بازار املاک و مستغلات می‌شود.

اول، مشکلات مربوط به سیاست‌ها و قوانین، مانند مشکلات مربوط به قانون زمین، مشکلات ناشی از قانون برنامه‌ریزی و برخی مشکلات مربوط به قانون سرمایه‌گذاری.

برای مثال، در مورد برنامه‌ریزی، برخی از پروژه‌ها با نقشه‌های تفصیلی ۱/۵۰۰ تصویب شده‌اند اما با نقشه‌های پهنه‌بندی و کلی سازگار نیستند و طبق مقررات در حال بررسی، تنظیم و به‌روزرسانی هستند.

یا، بسیاری از پروژه‌ها به دلیل مقررات مربوط به روش‌های ارزش‌گذاری زمین با مشکلات، موانع و کندی در اجرا مواجه می‌شوند؛ در بسیاری از موارد، برنامه‌ریزی کاربری زمین اعلام شده است اما هیچ برنامه سالانه کاربری زمین در سطح منطقه وجود ندارد...

دوم، مشکلات جریان سرمایه است. به طور خاص، دسترسی به وام برای مشاغل املاک و مستغلات هنوز آسان نیست، عمدتاً به دلیل 3 مسئله: نرخ بهره بالا، قانونی بودن پروژه و اعتماد به نقدینگی بازار. در واقع، نرخ بهره واقعی حدود 11 تا 12 درصد در سال است.

کاهش اخیر نرخ بهره به میزان ۰.۵ تا ۲ درصد، تلاش بزرگی از سوی دولت و سیستم بانکی است. این اقدام تأثیر مثبتی بر اقتصاد و مشاغل املاک و مستغلات دارد.

با این حال، کوتاه کردن مدت زمان پروژه به مدت ۱ سال می‌تواند به کسب‌وکارها کمک کند تا ۱۲ تا ۱۵ درصد از هزینه‌های سرمایه‌ای خود را به صورت بهره پس‌انداز کنند. تازه این صرفه‌جویی در دستمزدها، ماشین‌آلات و تجهیزات و غیره را برای کل سال هم نباید فراموش کرد.

مقررات سختگیرانه در مورد کنترل ریسک برای اعتبار املاک و مستغلات به سالم‌تر شدن بازار، نزدیک‌تر شدن به نیازهای واقعی و جلوگیری از حباب‌های قیمتی کمک می‌کند.

با این حال، در حال حاضر ظرفیت مالی اکثر مشاغل املاک و مستغلات محدود است، سرمایه سهام کم است، عملیات عمدتاً به سرمایه اعتباری بانکی متکی است و این امر منجر به دشواری در دسترسی به سرمایه اعتباری می‌شود.

نرخ بهره وام‌های تحت بسته ۱۲۰ هزار میلیارد دانگ ویتنام برای مسکن اجتماعی بسیار بالا است (۸.۷ درصد برای مشاغل، ۸.۲ درصد برای خریداران خانه در سال)، که باعث ایجاد مشکلاتی برای سرمایه‌گذاران و خریداران خانه می‌شود.

سوم، مشکلات در تقاضای کل و اعتماد بازار. می‌توان مشاهده کرد که تقاضای کل در اکثر بخش‌ها، به ویژه مسکن لوکس، املاک و مستغلات گردشگری، استراحتگاه‌های لوکس و زمین، به شدت کاهش یافته است. اعتماد بازار به شدت کاهش یافته است.

طبق یک نظرسنجی اولیه توسط انجمن املاک و مستغلات ویتنام، دو سوم از شرکت‌های توسعه پروژه تقریباً هیچ فعالیت توسعه پروژه جدیدی در سال گذشته نداشته‌اند.

در همین حال، شرکت‌های کارگزاری املاک حدود ۵۰ تا ۷۰ درصد از کارکنان خود را تعدیل کرده‌اند. سرمایه‌گذاران، که اکثر آنها هستند، در دوره اخیر در بازار املاک و مستغلات سرمایه‌گذاری نکرده‌اند.

+ خب، چه توصیه‌هایی برای کمک به رونق بازار املاک و مستغلات دارید؟

- فوری‌ترین مسئله در حال حاضر افزایش تقاضای کل و ایجاد یک منبع تأمین کلیدی برای بازار املاک و مستغلات ویتنام است. بزرگترین تقاضا در بازار املاک و مستغلات ویتنام در حال حاضر بخش مسکن تجاری مقرون به صرفه است. بنابراین، برای افزایش تقاضای کل، لازم است این نوع مسکن به سرعت، قوی و متنوع توسعه یابد.

با این حال، در آینده نزدیک، دولت باید راهکارهایی را برای حمایت از بازار املاک و مستغلات مطابق با برنامه بهبود و توسعه اجتماعی-اقتصادی برای سال 2023 و دوره 2023-2025 به طور مؤثر اجرا کند.

علاوه بر این، بررسی مراحل قانونی پروژه‌های املاک و مستغلات که از برنامه عقب مانده‌اند/به حالت تعلیق درآمده اند را فوراً تکمیل کنید و آنها را در سال‌های ۲۰۲۲ و ۲۰۲۳ به طور کامل مدیریت کنید تا شرایطی برای اجرای مجدد پروژه‌ها ایجاد شود و تأمین کالا برای بازار تضمین شود.

من همچنین امیدوارم که دولت مجوزهای ساخت و ساز برای کارهای پروژه های سرمایه گذاری در مناطقی که دارای طرح تفصیلی مصوب 1/500 هستند را طبق بند 1، ماده 2 قطعنامه شماره 43/NQ-CP مورخ 6 ژوئن 2014 دولت در مورد تعدادی از وظایف کلیدی اصلاح رویه های اداری در تشکیل و اجرای پروژه های سرمایه گذاری با استفاده از زمین برای بهبود فضای کسب و کار، معاف کند.

در مورد سرمایه اعتباری، من فکر می‌کنم که بانک‌های تجاری نیز باید حمایت از نرخ بهره/کارمزد معاملات املاک و مستغلات را با پرداخت‌های الکترونیکی و پرداخت‌های غیرنقدی افزایش دهند.

علاوه بر این، پیشنهاد می‌کنم نرخ بهره وام برای بازار املاک و مستغلات در دوره 2023 تا 2025 به شرح زیر باشد: برای بخش مسکن تجاری مناسب برای درآمد، توصیه می‌شود زیر 7 درصد در سال باشد.

بخش مسکن اجتماعی: برای مشاغل، نرخ پیشنهادی زیر ۶٪ در سال است؛ برای خریداران خانه، نرخ پیشنهادی زیر ۴.۵٪ در سال است. برای بخش گردشگری و املاک و مستغلات تفریحی، نرخ پیشنهادی زیر ۹٪ در سال است. در نهایت، برای بخش املاک و مستغلات مسکونی لوکس و سایر بخش‌ها، نرخ پیشنهادی از ۹ تا ۱۰٪ در سال است.

جهت‌دهی و تشویق روند انتشار اوراق قرضه به عموم به جای انتشار خصوصی؛ ادامه برخورد سختگیرانه با تخلفات مربوط به اوراق قرضه شرکتی، ابطال سپرده و اعلام «قیمت دوگانه» در نقل و انتقالات املاک و مستغلات برای افزایش بازدارندگی و تضمین حقوق سرمایه‌گذاران، کاهش زیان‌های بودجه؛ تکمیل چارچوب قانونی برای محافظت از سرمایه‌گذاران در اوراق قرضه شرکتی و گواهی‌های صندوق.

در نهایت، توصیه می‌کنم صدور گواهی مالکیت برای دارایی‌های املاک و مستغلات گردشگری و تفریحی برای سرمایه‌گذاران ثانویه ترویج شود تا به سرعت ده‌ها میلیارد دلار منابع آزاد شود و توسعه املاک و مستغلات گردشگری و تفریحی بر اساس فرمان شماره 10/2023/ND-CP که تعدادی از مواد فرمان‌های راهنمای اجرای قانون زمین را اصلاح و تکمیل می‌کند، تحریک شود.

+ خیلی ممنون!

ویت وو (پیاده سازی)

منبع