بازده اجاره آپارتمان به شدت کاهش می‌یابد، سرمایه‌گذاران باید استراتژی خود را تغییر دهند

نرخ بازگشت سرمایه از اجاره آپارتمان اکنون تنها ۳ تا ۴ درصد است که بسیار کمتر از چند سال پیش است.

سال‌هاست که خرید آپارتمان برای اجاره، انتخابی امن بوده و درآمد ماهانه پایداری را برای بسیاری از مردم، به ویژه مشتریان میانسال، به ارمغان آورده است. آنها این را نه تنها راهی برای حفظ دارایی‌ها، بلکه به لطف افزایش ارزش آپارتمان در طول زمان، به عنوان یک کانال سود پایدار نیز می‌بینند. با این حال، در سال‌های اخیر، مشکل سود اجاره به سرعت در حال تغییر است، زمانی که قیمت خرید آپارتمان "سر به فلک می‌کشد" در حالی که قیمت اجاره فقط "به احتمال زیاد" افزایش می‌یابد.

بازده اجاره آپارتمان بیش از نصف کاهش یافته است

یک نظرسنجی توسط خبرنگار روزنامه لائو دونگ نشان می‌دهد که تنها در ۳-۴ سال گذشته، قیمت آپارتمان در شهر هوشی مین ۳۰ تا ۵۰ درصد افزایش یافته است، برخی از پروژه‌ها حتی دو برابر شده‌اند. در همین حال، قیمت اجاره تنها ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش یافته است. این تفاوت باعث شده است که نرخ سود اجاره به شدت کاهش یابد، در بسیاری از موارد تنها ۲ تا ۳ درصد در سال، کمتر از نرخ بهره سپرده‌های پس‌انداز.

قیمت آپارتمان‌ها روز به روز بالاتر می‌رود، اما بازده اجاره بها در پایین‌ترین حد خود قرار دارد.

خانم تان دانگ (ساکن بخش شوان هوا) گفت که در سال‌های ۲۰۱۵-۲۰۱۶، دو آپارتمان دو خوابه در پروژه مستری تائو دین (بخش آن خان) را تنها به قیمت ۲.۴ میلیارد دونگ ویتنامی برای هر آپارتمان خریداری کرده است. پس از تکمیل دکوراسیون داخلی، آنها را به قیمت ۱۰۰۰ دلار آمریکا در ماه اجاره داده است. با این حال، پس از همه‌گیری، قیمت اجاره به ۱۹ میلیون دونگ ویتنامی در ماه کاهش یافته است.

برعکس، ارزش آپارتمان به شدت افزایش یافت. در آوریل ۲۰۲۵، او یکی از آپارتمان‌ها را به قیمت ۶.۹ میلیارد دانگ ویتنامی فروخت که نسبت به زمان خریدش تقریباً ۲۹۰ درصد افزایش داشت. تنها چند ماه بعد، مالک جدید آن را به قیمت ۸ میلیارد دانگ ویتنامی منتقل کرد، در حالی که قیمت اجاره فعلی این خانه در مقایسه با زمانی که او آن را فروخت، تنها ۱ تا ۲ میلیون دانگ ویتنامی افزایش یافته است. نرخ بازگشت سرمایه از اجاره با نرخ ۱۰ درصد در سال، اکنون تنها حدود ۳.۵ درصد است.

نه تنها مستری تائو دین، بلکه بسیاری از مناطقی که قبلاً برای اجاره آپارتمان "بهشت" بودند نیز در وضعیت مشابهی قرار دارند. در منطقه شهری فو مای هونگ (در بخش‌های تان هونگ و تان مای)، که نرخ سود قبلاً 6 تا 9 درصد در سال بود، بسیاری از صاحبان خانه از خرید منصرف شده‌اند. خانم مین، یک سرمایه‌گذار قدیمی، گفت که او در اینجا 2-3 آپارتمان داشت اما امسال همه آنها را فروخت.

او گفت: «پیش از این، یک آپارتمان دو خوابه نوساز با قیمت حدود ۴.۲ تا ۴.۵ میلیارد دونگ ویتنامی را می‌شد به راحتی با ۲۰ تا ۲۱ میلیون دونگ ویتنامی در ماه اجاره داد. اکنون حفظ این قیمت دشوار است، بسیاری از آپارتمان‌ها به دلیل رقابت از سوی عرضه‌کنندگان جدید، اکنون فقط ۱۷ تا ۱۸ میلیون دونگ ویتنامی در ماه اجاره دارند. اجاره دیگر به اندازه قبل «خوب» نیست و من باید هر ماه ۵٪ مالیات پرداخت کنم، بنابراین تصمیم گرفتم خانه‌ام را بفروشم تا در کانال‌های دیگر سرمایه‌گذاری کنم.»

در بخش مقرون‌به‌صرفه‌تر، مانند آپارتمان فو مای (بخش فو توآن)، قیمت یک آپارتمان دو خوابه حدود ۳.۸ تا ۳.۹ میلیارد دانگ ویتنام است، اما قیمت اجاره آن تنها ۱۲ میلیون دانگ ویتنام در ماه یا بازدهی حدود ۴٪ است. پروژه‌های منطقه ۸، بین تان و منطقه قدیمی ۹ نیز مشابه هستند، با قیمت‌های ۲.۷ تا ۳.۵ میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان، اما قیمت اجاره آن تنها ۸ تا ۱۰ میلیون دانگ ویتنام در ماه است و بازدهی آن ۳ تا ۳.۳٪ است.

دیگر به «آسانی» قبل نیست

خانم هونگ، مدیر فروش یک شرکت متخصص در اجاره آپارتمان در منطقه فو مای هونگ، اذعان کرد که سطح قیمت فعلی در مقایسه با درآمد اجاره بسیار بالاست. او گفت: «مستاجران فعلی آپارتمان‌های نوساز را به آپارتمان‌های قدیمی ترجیح می‌دهند، اما هزینه سرمایه‌گذاری در ۴-۵ سال گذشته به سرعت افزایش یافته است. بنابراین، اگرچه تقاضا برای اجاره از بین نرفته است، اما نرخ بازده برای سرمایه‌گذاران به طور قابل توجهی کاهش یافته است.»

تصویر کلی بازار نیز این روند را نشان می‌دهد. طبق گزارش CBRE ویتنام، در سه ماهه دوم سال 2025، میانگین قیمت آپارتمان‌های اولیه در هانوی به 79 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 13 درصد افزایش یافته است. قیمت آپارتمان‌های ثانویه به 50 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید که 15 درصد افزایش یافته است.

در شهر هوشی مین، قیمت اولیه به ۸۲ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید که ۲۹ درصد افزایش داشت؛ قیمت ثانویه ۵۳ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع بود که ۳۳ درصد افزایش داشت. در همین حال، بازده ناخالص اجاره در دو شهر بزرگ در ۶ ماه اول سال تنها ۳.۴ تا ۳.۷ درصد بود. این رقم به طور قابل توجهی کمتر از بانکوک - تایلند (۶.۲ درصد)، کوالالامپور - مالزی (۵.۱ درصد)، سئول - کره (۴.۳ درصد) و تنها بالاتر از هنگ کنگ - چین (۳.۲ درصد) و سنگاپور (۳.۳ درصد) است.

آقای وو هوین توان کیئت، مدیر دپارتمان بازاریابی پروژه‌های مسکونی CBRE ویتنام، توضیح داد که دلیل اصلی کاهش بازده اجاره، عرضه محدود واحدهای جدید، به ویژه در شهر هوشی مین است - جایی که در سه ماهه اول و دوم سال 2025، تنها 1676 آپارتمان جدید برای فروش افتتاح شد که کمترین میزان از سال 2015 است.

بیشتر آنها در بخش گوشی‌های میان‌رده و گران‌قیمت متمرکز شده‌اند و همین امر باعث افزایش قیمت‌ها شده است. اگرچه هانوی عرضه بیشتری دارد (۱۴۰۰ واحد در سه‌ماهه دوم)، اما ۱۰۰٪ آنها در بخش گوشی‌های گران‌قیمت و لوکس هستند که این امر نیز باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود.

علاوه بر عوامل عرضه و تقاضا، هزینه‌های اضافی مانند نگهداری، مدیریت و مالیات نیز سود سرمایه‌گذاران را کاهش می‌دهد. ناگفته نماند، روند اجاره‌های کوتاه‌مدت از طریق Airbnb و توسعه قوی مسکن اجتماعی و مسکن مقرون‌به‌صرفه، تقاضا برای اجاره آپارتمان‌های بلندمدت، به‌ویژه در بخش میان‌رده را کاهش می‌دهد.

با این حال، برخی از کارشناسان معتقدند که اگر سرمایه‌گذاران بدانند چگونه انتخاب کنند، هنوز فرصت‌هایی وجود دارد. آقای تا ترونگ کین، مدیر شرکت Wowhome، اظهار داشت: «اگر پروژه تازه تحویل داده شده مناسب، موقعیت مکانی خوب و امکانات رفاهی فراوان را انتخاب کنید، نرخ اجاره همچنان می‌تواند به ۴ تا ۵ درصد در سال برسد، همراه با افزایش قیمت ۱۰ تا ۱۵ درصدی در سال. نکته مهم این است که شما نمی‌توانید مانند قبل به صورت عمده خرید کنید، بلکه باید هر محصول را با دقت محاسبه کنید.»

پرتوی از نور

CBRE خاطرنشان کرد که آپارتمان‌های میان‌رده در بخش‌های دی آن، لای تیو، تو دائو موت در شهر هوشی مین، به لطف تقاضای واقعی برای مسکن و اجاره از سوی مهندسان و متخصصان در پارک‌های صنعتی، توجه زیادی را به خود جلب کرده‌اند. سود اجاره در این مناطق بسیار جذاب است، در حالی که قیمت املاک و مستغلات پس از توسعه صنعتی، هنوز جای رشد بلندمدت دارد.

منبع: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm