چرا خریداران خانه محتاط هستند و جرات نمی‌کنند در حالی که نرخ بهره بانکی به طور قابل توجهی کاهش یافته است، «پول خود را» بگذارند؟

وام مسکن کند و رشد کند

انتظار می‌رود که این عامل محرکی برای کمک به تسریع روند اعطای اعتبار بانکی در ماه‌های پایانی سال باشد، اما روند اعطای اعتبار مسکن کند بوده و کندتر از حد انتظار در حال بهبود است.

قیمت مسکن بسیار بالاست، نقدینگی کم است، به علاوه نرخ بهره وام در حال افزایش است و باعث می‌شود سرمایه‌گذاران و خریداران خانه محتاط باشند و جرات خرج کردن پول را نداشته باشند.

خانم نگوین دوک تاچ دیم، مدیر کل ساکوم‌بانک ، گفت که اعتبارات بانکی در 9 ماه اول سال انتظارات را برآورده نکرده است. به گزارش روزنامه دائو تو، یکی از دلایل این وضعیت کاهش درآمد خریداران املاک و مستغلات است، در حالی که عرضه مسکن با قیمت‌های مناسب پاسخگوی تقاضا نبوده است.

به گفته تحلیلگران VCBS Securities، تقاضا برای خرید خانه به دلیل عرضه محدود مسکن بهبود نیافته است. علاوه بر این، قیمت مسکن (به ویژه آپارتمان‌ها در مناطق مرکزی) در سال‌های اخیر به شدت افزایش یافته و باعث نگرانی سرمایه‌گذاران و خریداران خانه شده است. در نیمه اول امسال، اعتبار تجاری املاک و مستغلات بیش از 10 درصد افزایش یافته است، در حالی که اعتبار وام مسکن مصرف‌کننده تنها بیش از 1 درصد افزایش یافته است.

تقاضای ضعیف برای وام مسکن باعث کند شدن رشد اعتبار در سراسر سیستم می‌شود

انتظار می‌رود وام‌های مسکن در آینده، با توجه به نرخ بهره پایین و تقاضای بالا برای مسکن برای زندگی و سرمایه‌گذاری، محرک اصلی رشد اعتبار خرده‌فروشی باشند.

تحلیلگران VCBS گفتند: «ما معتقدیم که اعتبار املاک و مستغلات و ساخت و ساز در آینده که عرضه مثبت‌تر شود، به سرعت افزایش خواهد یافت و پروژه‌ها پس از تلاش‌ها برای حمایت از نرخ بهره و مسائل حقوقی، به ویژه پس از اجرایی شدن قوانین جدید املاک و مستغلات، همچنان تسریع می‌شوند. در عین حال، نرخ بهره پایین وام، تقاضای وام گرفتن از سوی مشاغل املاک و مستغلات و همچنین خریداران خانه را تحریک می‌کند.»

با این حال، آقای فان لی تان لانگ، مدیرعامل گروه AFA، در مصاحبه با Vnexpress اظهار داشت که واقعیت آنطور که انتظار می‌رفت نیست. آقای لانگ گفت: «بسیاری از دلالان املاک معتقدند که نرخ بهره پایین، جریان نقدی را به سمت املاک و مستغلات تحریک می‌کند، اما در واقعیت، پول نقد بلااستفاده به سمت املاک و مستغلات سرازیر نمی‌شود، بلکه به سمت پس‌اندازهای بانکی بازمی‌گردد. قیمت مسکن بسیار بالاست، بازار در وضعیت «خرید دشوار، فروش دشوار» قرار دارد که باعث کاهش معاملات املاک و مستغلات می‌شود و جریان نقدی را جذب نمی‌کند.»

وام‌های مسکن شخصی امروزه یکی از سودآورترین بخش‌ها برای بانک‌ها هستند. این بخش همچنین بخش بزرگی از بدهی‌های معوق در پرتفوی اعتباری بانک‌ها را تشکیل می‌دهد. بنابراین، بانک‌ها مشتاقند که اعتبار به زودی بهبود یابد.

با این حال، به گفته آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات EZ (EZ Property)، در حال حاضر، بسیاری از خریداران خانه از وام گرفتن از بانک‌ها «می‌ترسند»، تا حدودی به این دلیل که درد گیر افتادن در بازار املاک و مستغلات را در سال ۲۰۲۳ تجربه کرده‌اند.

مردم در تحقق «رویای خانه‌دار شدن» خود مشکل دارند

وام‌های مسکن در سال‌های ۲۰۲۱ و ۲۰۲۲ به شدت افزایش یافت، که بخشی از آن به دلیل اعمال نرخ‌های وام ارزان توسط بانک‌ها در دوره کووید-۱۹ بود. با این حال، نرخ‌های بهره شناور پس از آن به شدت افزایش یافت، همراه با بحران نقدینگی در بازار املاک و مستغلات، بسیاری از سرمایه‌گذاران را مجبور به فروش و کاهش ضرر برای کاهش بار بهره کرد.

املاک و مستغلات در غرب شهر هوشی مین با مناطق اسکان مجدد، آپارتمان‌ها، خانه‌های شهری و قطعات زمین در منطقه بین چان، آگوست ۲۰۲۴. عکس: کوین تران

در حال حاضر، اگرچه نرخ بهره وام مسکن کاهش یافته است، اما خریداران مسکن هنوز نگران نرخ بهره شناور پس از پایان طرح تشویقی هستند. علاوه بر این، قیمت خانه در مقایسه با درآمد بسیار بالاست و باعث می‌شود مردم هنوز محتاط باشند و جرات قرض گرفتن پول برای خرید خانه را نداشته باشند.

به گفته خانم فوئونگ (سرپرستار بیمارستانی در منطقه ۱ شهر هوشی مین)، بودجه او برای خرید خانه حدود ۳ میلیارد دانگ است که از این مبلغ حدود ۲ میلیارد دانگ آن را پس‌انداز و ۱ میلیارد دانگ دیگر را از وام بانکی دریافت کرده است. او می‌خواهد یک آپارتمان ۲ خوابه در منطقه اطراف منطقه ۷ بخرد. پس از یک هفته بررسی، چند آپارتمان پیدا کرد که معیارهای لازم را داشتند، اما مردد بود زیرا فکر می‌کرد قیمت در مقایسه با ارزش واقعی آپارتمان هنوز بالاست.

به گزارش Vnexpress، او در مورد دلیل عدم نهایی کردن خرید در حال حاضر گفت: «شاید به دلیل کمبود فعلی عرضه ، قیمت خانه‌ها بالا رفته است. من می‌خواهم منتظر بهبود بازار و عرضه متنوع‌تر باشم تا گزینه‌های بیشتری داشته باشم.»

در واقع، قیمت مسکن در سال‌های اخیر، به ویژه در بخش آپارتمان، به طور مداوم در حال افزایش بوده است. انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) اعلام کرد که شاخص قیمت آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی در سه ماهه دوم در مقایسه با سال ۲۰۱۹ به ترتیب ۵۸ درصد و ۲۷ درصد افزایش یافته است. بیش از ۸۰ درصد از عرضه مسکن در سال جاری با قیمت ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع یا بیشتر عرضه می‌شود. قیمت املاک و مستغلات در مناطق حومه شهر از ۴۰ تا ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع متغیر است، در حالی که در مرکز شهر تا بیش از ۱۰۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع می‌رسد.

طبق گزارش VARS، برای وام گرفتن جهت خرید آپارتمان در بخش مقرون به صرفه با مبلغ کمتر از ۲ میلیارد دانگ، هر خانواده باید حداقل ۳۵ تا ۴۰ میلیون دانگ در ماه درآمد داشته باشد تا بتواند بازپرداخت بدهی و هزینه‌های زندگی ماهانه را تضمین کند. در همین حال، درآمد فعلی خانواده‌های شهری تنها ۱۰ تا ۲۰ میلیون دانگ در ماه است. قیمت‌های پایین و نقدینگی، موانعی هستند که مانع از جریان یافتن نقدینگی به سمت املاک و مستغلات، آنطور که انتظار می‌رود، می‌شوند.

آقای نگوین ون دین، رئیس VARS، در ادامه تحلیل کرد که نیروی محرکه رشد اعتبار به املاک و مستغلات، به ویژه تقاضا برای وام مسکن، بستگی دارد. بنابراین، برای تحریک تقاضای وام در این زمینه، باید سیاست‌هایی برای تنظیم قیمت املاک و مستغلات متناسب با سطح درآمد مردم وجود داشته باشد. علاوه بر این، لازم است موانع قانونی برای مشاغل برداشته شود تا هزینه‌ها کاهش یابد و از نظر شرایط اعطای اعتبار انعطاف‌پذیرتر باشند تا جریان سرمایه به سمت املاک و مستغلات تحریک شود.

از طرف وام‌گیرنده، کارشناسان اقتصادی نیز توصیه می‌کنند هنگام خرج کردن پول برای خرید ملک در این مرحله، محاسبه دقیقی انجام شود. به گفته لو کوک کین، کارشناس املاک و مستغلات، هنگام قرض گرفتن پول برای خرید خانه، اول از همه، وام‌گیرنده باید درآمد پایدار از حقوق و حداقل ۴۰ تا ۵۰ درصد سرمایه شخصی داشته باشد، و بقیه باید به حمایت مالی بانک متکی باشد تا توانایی بازپرداخت بدهی و جلوگیری از بدهی بد را حفظ کند.

آقای کین اظهار داشت که معمولاً خریداران خانه باید حداکثر ۴۰٪ از کل درآمد ماهانه خود را صرف مسکن کنند تا بتوانند هزینه‌های سایر نیازهای اساسی زندگی روزمره را پوشش دهند. بنابراین، علاوه بر مقایسه نرخ بهره وام مسکن بین بانک‌ها برای انتخاب بسته وام مناسب، خریداران خانه باید جریان نقدی و توانایی بازپرداخت بدهی را به دقت در نظر بگیرند. پرداخت ماهانه بهره و اصل وام، اگر با دقت و منطقی برنامه‌ریزی نشود، می‌تواند بار مالی و فشار زیادی بر زندگی ایجاد کند.

ارزش‌گذاری املاک و مستغلات که در عین پایین بودن نقدینگی، بسیار بالا است، نه تنها مانع از معامله خریداران می‌شود و آنها را مجبور می‌کند سرمایه خود را برای مدت طولانی دفن کنند، بلکه انباشت و انتظار نرخ سود بالا را نیز برای خریداران دشوار می‌کند. قیمت بالای مسکن همچنین سود حاصل از اجاره املاک و مستغلات را کاهش می‌دهد (که تنها حدود ۳٪ از کل ارزش سرمایه‌گذاری را تشکیل می‌دهد، بسیار کمتر از نرخ بهره بانکی). به گفته روزنامه دائو تو ، به همین دلیل است که پول به جای املاک و مستغلات، به سمت پس‌انداز جریان می‌یابد.

تحلیلگران شرکت اوراق بهادار VPBank معتقدند که نسبت قیمت مسکن به درآمد مردم ویتنام افزایش یافته و حدود ۴ تا ۵ برابر بیشتر از نسبت توصیه شده است. بنابراین، اگرچه نرخ بهره وام مسکن در سال گذشته به طور قابل توجهی کاهش یافته است، اما قیمت مسکن همچنان بالاست و تحقق «رویای خانه‌دار شدن» را برای بسیاری از مردم دشوار می‌کند.

خان لین (ساعت/ساعت)

منبع: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm