ویتنام از فرصت‌های بزرگ از سوی ایالات متحده و چین استقبال می‌کند، اما املاک صنعتی در آشفتگی است؟

ویتنام در حالی که ایالات متحده و چین برای نفوذ در مناطق کلیدی رقابت می‌کنند، فرصتی تاریخی برای پیشرفت دارد. املاک و مستغلات صنعتی اولین بخشی است که از این رقابت سود می‌برد.

سیگنال‌های مثبت در آغاز سال جدید، بازار سهام روند صعودی خود را ادامه داد. سهام املاک صنعتی پس از یک سال جهش قیمت در سال 2023، کاملاً فعال معامله شد. سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI) نیز در سال 2023 به شدت افزایش یافت. بازار املاک و مستغلات شهرک‌های صنعتی ویتنام در دوره‌ای پر جنب و جوش ارزیابی می‌شود و در شرایطی که دو ابرقدرت، ایالات متحده و چین، برای ایجاد نفوذ در مناطق مهم، از جمله آسیایی که انتظار می‌رود از جمله ویتنام، گسترش یابد، با یکدیگر رقابت می‌کنند، چشم‌اندازهای روشن‌تری نسبت به همیشه دارد. مشارکت استراتژیک جامع بین ویتنام و ایالات متحده در سپتامبر 2023 برقرار شد و سیاست ایجاد جامعه ویتنام-چین با آینده مشترک، نویدبخش فرصت‌های زیادی برای توسعه اقتصادی است. در گزارشی که اخیراً منتشر شده است، SSI Securities اعلام کرد که تقاضا برای اجاره زمین در شهرک‌های صنعتی (IP) در سال 2024 مثبت خواهد بود. بر این اساس، انتظار می‌رود تقاضا برای اجاره زمین در شهرک‌های صنعتی در شمال به لطف روند انتقال تأسیسات تولیدی از چین به ویتنام، عمدتاً در صنعت الکترونیک و نیمه‌هادی، افزایش یابد. طبق گزارش CBRE، تا سپتامبر ۲۰۲۳، اپل ۱۱ کارخانه تولید تجهیزات صوتی در ویتنام دارد و تأمین‌کنندگان اپل مانند Lux Share، Foxconn، Compal و GoTek در حال فعالیت ۳۲ کارخانه در ویتنام هستند. در همین حال، IPها در جنوب ممکن است در سال ۲۰۲۳ از یک پایه پایین بهبود یابند، و اجاره‌دهندگان اصلی زمین در بخش تولید (منسوجات، چوب، کفش)، لجستیک و مواد غذایی و آشامیدنی خواهند بود. SSI اعلام کرد که بسیاری از سرمایه‌گذاران شهرک‌های صنعتی، تفاهم‌نامه‌هایی (MOU) برای اجاره زمین‌های صنعتی با مشتریان جدید در نیمه دوم سال ۲۰۲۳ امضا کرده‌اند. به احتمال زیاد، این قراردادهای MOU به قراردادهای رسمی تبدیل می‌شوند و درآمد در سال ۲۰۲۴ ثبت خواهد شد.

در واقع، فرصت‌های حاصل از توافقات با چین پس از سفر شی جین پینگ در اواخر سال 2023 وجود دارد. یکی از نکات اصلی ذکر شده در طول این سفر، سرمایه‌گذاری شرکت‌های چینی در ویتنام است. علاوه بر این، چین منابع سرمایه‌ای زیادی دارد و می‌خواهد در چارچوب طرح جهانی زیرساخت، در خارج از کشور سرمایه‌گذاری کند. اگر ویتنام بداند چگونه از آن به طور مؤثر استفاده کند، این نیز یک فرصت است. اخیراً، شرکت‌های ویتنامی از این فرصت برای ترویج شرکت‌های چینی جهت سرمایه‌گذاری در پارک‌های صنعتی داخلی استفاده کرده‌اند. در سپتامبر 2023، بسیاری از شرکت‌ها مانند گروه هاناکا، ویدک، فوک لوک و ... در کنفرانسی در شنژن شرکت کردند تا سرمایه‌گذاری تجاری بین پارک‌های صنعتی بزرگ در ویتنام و شرکت‌های چینی را ترویج دهند. برای ایالات متحده، این مشارکت استراتژیک جامع فرصت‌های جدید زیادی را به همراه دارد، همراه با روند انتقال تولید از چین، ایالات متحده در زمینه‌های بسیاری مانند الکترونیک نیمه‌هادی، مواد معدنی برای نیمه‌هادی‌ها، زیرساخت‌های دیجیتال، انرژی، زیرساخت‌ها و لجستیک، ویتنام را هدف قرار می‌دهد... شرکت‌های املاک و مستغلات صنعتی مطلوب هستند . می‌توان مشاهده کرد که فرصت جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی (FDI) بسیار زیاد است. در همین حال، عرضه املاک و مستغلات صنعتی محدود است. این یک عامل مساعد برای کسب‌وکارهای این حوزه، به ویژه شرکت توسعه شهری کین باک (KBC) به مدیریت آقای دانگ تان تام است. در سال 2023، KBC تمام بدهی‌های اوراق قرضه را تسویه کرد و همزمان گسترش مساحت زمین را برای جذب سرمایه خارجی ترویج داد. شرکت آقای دانگ تان تام همچنین صندوق زمین خود را در شمال گسترش داد تا از موج سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی از کره و چین استقبال کند. در پایان سال 2023، KBC برای برنامه‌ریزی 1/2000 پارک صنعتی ترانگ دوئه 3 (های فونگ) تأیید شد. در جنوب، KBC در حال آماده‌سازی برای سرمایه‌گذاری در یک پارک صنعتی دیگر در هائو گیانگ با سرمایه کل بیش از 5500 میلیارد دونگ است.

مانند KBC، Sonadezi Chau Duc (SZC)، Idico Corporation (IDC)، Viglacera (VGC)... نیز تحولات مثبت زیادی را ثبت کردند. سود و سهام در سال گذشته به شدت افزایش یافت و پیش‌بینی می‌شود که در سال 2024 نیز مثبت باشد. طبق گزارش SSI Securities، با توجه به اینکه عرضه زمین در پارک‌های صنعتی برای اجاره بسیار محدود است، پیش‌بینی می‌شود قیمت اجاره زمین برای سرمایه‌گذاران پارک‌های صنعتی فهرست‌شده در سال 2024 به طور متوسط 15.5 درصد افزایش یابد. در سال 2024، عرضه پارک‌های صنعتی به دلیل مشکلات در ارزیابی زمین، مزایده برای تبدیل زمین‌های کشاورزی به زمین پارک‌های صنعتی و جبران خسارت برای پاکسازی سایت، همچنان محدود است. پارک‌های صنعتی جدید می‌توانند پس از 2 تا 5 سال پس از تأیید نخست وزیر، به بهره‌برداری برسند. به گزارش بلومبرگ، قیمت اجاره پارک‌های صنعتی در ویتنام در مقایسه با سایر کشورهای منطقه جنوب شرقی آسیا کاهش یافته است. با این حال، هنوز 21 درصد کمتر از میانگین قیمت اجاره پارک‌های صنعتی در اندونزی است - کشوری که بیشترین همبستگی را با ویتنام در بین کشورهای ASEAN دارد. پیش‌بینی می‌شود سود شرکت‌های املاک صنعتی فهرست‌شده در بورس در سال ۲۰۲۴ تفاوت آشکاری داشته باشد، اما در کل در مقایسه با سال ۲۰۲۳ حدود ۹.۳ درصد افزایش خواهد یافت. طبق گزارش SSI، برخی از شرکت‌ها می‌توانند رشد چشمگیری را ثبت کنند، مانند نام تان اوین (NTC) که سود پس از کسر مالیات آن در مقایسه با سال ۲۰۲۳، ۱۳۵ درصد افزایش یافته و به ۵۴۵ میلیارد دونگ ویتنامی می‌رسد. در همین حال، پیش‌بینی می‌شود که IDC افزایش سود قبل از کسر مالیات ۴۳ درصدی داشته و به ۲۴۰۰ میلیارد دونگ ویتنامی برسد. تا پایان سال ۲۰۲۳، نسبت سود به درآمد (P/E) و قیمت به ارزش دفتری (P/B) سرمایه‌گذاران پارک‌های صنعتی به ترتیب ۱۴.۸ برابر و ۲.۷۵ برابر خواهد بود. این بالاترین سطح از سال ۲۰۱۹ است که به دلیل افزایش شدید ۲۴ درصدی سهام شرکت‌های این بخش در سال ۲۰۲۳، در مقایسه با افزایش ۱۲.۱ درصدی شاخص VN، می‌باشد. در سال ۲۰۲۳، سهام SZC دو برابر شد، IDC 80 درصد افزایش یافت، KBC 31 درصد افزایش یافت... برعکس، صنعت شهرک‌های صنعتی ممکن است در سال ۲۰۲۴ با مشکلاتی روبرو شود، از جمله: حداقل مالیات جهانی که از اول ژانویه ۲۰۲۴ اعمال می‌شود، مشوق‌های مالیاتی جذاب برای مستاجران در شهرک‌های صنعتی را کاهش می‌دهد (از جمله معافیت مالیات بر درآمد شرکت‌ها در ۲ سال اول فعالیت، ۵۰ درصد کاهش مالیات در ۴ سال آینده)؛ مزیت رقابتی در قیمت اجاره در شهرک‌های صنعتی ویتنام و آسیا به تدریج در حال کاهش است؛ هزینه‌های سرمایه‌گذاری برای شهرک‌های صنعتی جدید به دلیل قیمت بالای زمین و طولانی شدن فرآیند تملک زمین، بالاتر تخمین زده می‌شود.

در سال ۲۰۲۳، میزان سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در ویتنام به ۲۳.۲ میلیارد دلار رسید که ۳.۵ درصد افزایش یافته است. علاوه بر این، کل سرمایه سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی متعهد شده در سال ۲۰۲۳ به ۲۸.۱ میلیارد دلار رسید که به طور قابل توجهی ۲۴.۴ درصد افزایش یافته است. انتظار می‌رود سرمایه سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در سال ۲۰۲۴ نیز به رشد خود ادامه دهد. طبق گزارش CBRE، انتظار می‌رود نرخ اشغال پارک‌های صنعتی در سال ۲۰۲۴ افزایش یابد. طبق اعلام وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری، در سال ۲۰۲۳، ۴۱۳ پارک صنعتی با مساحت کل ۱۲۰ هزار هکتار تأسیس شد. از این تعداد، ۲۹۵ پروژه با مساحت کل بیش از ۹۲ هزار هکتار در حال اجرا هستند. نرخ اشغال در پارک‌های صنعتی داخلی حدود ۷۲.۹ درصد است (در مقایسه با ۷۱.۹ درصد در سال ۲۰۲۲).

Vietnamnet.vn

لینک منبع