تعیین قیمت زمین طبق اصول بازار، گامی مهم به جلو است.

رعایت اصول بازار

به گفته کارشناسان Savills، قانون زمین ویتنام ۲۰۲۴ تغییرات قابل توجهی در اصول ارزیابی زمین ایجاد می‌کند و بر ارزیابی زمین طبق اصول بازار تمرکز دارد که به افزایش شفافیت و نقدینگی برای بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد.

پیش از این، ارزش‌گذاری زمین بر اساس اصل هدف و مدت زمان استفاده از زمین و «مطابق با قیمت رایج زمین در بازار» که از قیمت‌های حراج و از نحوه استفاده از زمین جمع‌آوری می‌شد، تنظیم می‌شد. با این حال، قانون جدید زمین بر اصل بازار تأکید دارد. این بدان معناست که قیمت تعیین‌شده زمین، منعکس‌کننده ارزش واقعی بازار زمین خواهد بود.

ارزش بازار، همانطور که توسط شورای استانداردهای بین‌المللی ارزیابی (IVSC) تعریف شده است، عبارت است از: «ارزش بازار یک ملک، قیمت تخمینی برای یک ملک در زمان و مکان ارزیابی بین یک خریدار مایل و یک فروشنده مایل در یک معامله مستقل و آگاهانه است که در آن طرفین با آگاهی، احتیاط و بدون اجبار عمل کرده‌اند.»

تغییرات جدید قانون، اصول بازار را ارتقا داده است.

خانم جیانگ اظهار داشت که ارزش بازار به وضوح منعکس کننده درک خریداران و فروشندگان در بازار است. در آن زمان، زمین به سرمایه گذارانی که مایل به پرداخت بالاترین قیمت هستند، اختصاص داده خواهد شد. این رویکرد به ترویج تخصیص زمین و استفاده کارآمدتر از زمین کمک می‌کند.

در آینده، زمانی که پایگاه داده قیمت زمین تکمیل شود، اطلاعات مربوط به خرید و فروش به صورت عمومی منتشر خواهد شد. در این زمان، خریداران و فروشندگان می‌توانند به اطلاعات معاملات دسترسی پیدا کنند. از آنجا، آگاهی روشنی وجود خواهد داشت که به افزایش شفافیت بازار املاک و مستغلات کمک می‌کند. علاوه بر این، خرید و فروش املاک و مستغلات نیز آسان‌تر انجام می‌شود و به افزایش نقدینگی بازار کمک می‌کند.

روش‌های ارزش‌گذاری

برخلاف قانون قبلی که فاقد مقررات واضح بود، ماده ۱۵۸ قانون زمین ۲۰۲۴ جزئیاتی در مورد روش‌های ارزش‌گذاری و موارد و شرایط اعمال هر روش نیز ارائه می‌دهد.

در مورد روش‌های ارزیابی، قانون زمین ۲۰۲۳ پنج روش ارزیابی را تصریح می‌کند: مقایسه، کسر، درآمد، مازاد و ضریب تعدیل قیمت زمین. قانون زمین اصلاح‌شده چهار روش را تصریح می‌کند که از بین آنها روش کسر، حالت خاصی از روش مقایسه محسوب می‌شود. از این میان، دو روشی که معمولاً در ارزیابی پروژه‌های توسعه‌ای استفاده می‌شوند، روش مقایسه مستقیم و روش مازاد هستند.

با روش مقایسه مستقیم، این کار با مقایسه قیمت معاملات املاک مشابه در بازار انجام می‌شود تا ارزش ملک مورد ارزیابی تعیین شود. این روش برای املاکی مانند خانه‌های شهری یا آپارتمان‌ها با داده‌های معاملاتی زیاد مناسب است، املاک قابل مقایسه بسیار مشابه هستند و به حداقل رساندن ذهنیت در انجام تنظیمات کمک می‌کنند.

خانم دو تی تو گیانگ، مدیر خدمات مشاوره‌ای، Savills HCMC

علاوه بر این، این روش ساده، قابل فهم و موجب صرفه‌جویی در زمان می‌شود. با این حال، این روش نقاط ضعف خاصی نیز دارد. داده‌های محدود و دقت داده‌ها از مهم‌ترین محدودیت‌ها هستند. علاوه بر این، این روش نیاز به تنظیماتی دارد که ممکن است برای ارزیاب ذهنی باشد. به ویژه برای دارایی‌هایی که قرار است به عنوان پروژه‌های توسعه‌ای با کاربری مختلط ارزش‌گذاری شوند، یافتن دارایی‌های مشابه و قابل مقایسه به دلیل تفاوت در ترکیب هر نوع کاربری زمین، بسیار دشوار و حتی غیرممکن است.

روش باقیمانده، پتانسیل توسعه یک پروژه را ارزیابی می‌کند و با تخمین درآمد و کسر هزینه‌ها برای تعیین ارزش مازاد زمین انجام می‌شود. هنگام انجام ارزیابی با استفاده از این روش، ارزیاب همچنین امکان‌سنجی و سودآوری پروژه را ارزیابی می‌کند و از فرآیند تصمیم‌گیری سرمایه‌گذاری پشتیبانی می‌کند.

این روش به توسعه‌دهندگان اجازه می‌دهد تا سناریوهای مختلف توسعه را تجزیه و تحلیل کنند تا طرح بهینه کاربری زمین را که بالاترین ارزش را ارائه می‌دهد، که به عنوان بالاترین و بهترین استفاده نیز شناخته می‌شود، تعیین کنند. با وجود مزایای فراوان، روش باقیمانده نیاز به مدل‌سازی مالی پیچیده و تخصص مالی و همچنین درک کامل از پیش‌بینی‌های بازار از قیمت‌ها و هزینه‌های فروش و همچنین برنامه‌های توسعه پروژه دارد. این امر باعث می‌شود که روش باقیمانده به دلیل جمع‌آوری گسترده داده‌های بازار، زمان‌بر باشد.

یک مشکل عمده در مدل‌های ارزش‌گذاری زمین، اتکا به فرضیات است که باعث می‌شود نتایج ارزش‌گذاری به شدت تحت تأثیر متغیرهایی مانند پیش‌بینی درآمد، تخمین هزینه و مدت زمان پروژه قرار گیرد. هر روش ارزش‌گذاری مزایا و معایب خود را دارد و نیاز به یک رویکرد متعادل در هنگام تطبیق ارزش دارد.

کارشناسان Savills در مورد تأثیر این تعدیلات بر بازار گفتند که تنظیم قیمت زمین برای انعکاس ارزش‌های بازار، کارایی، شفافیت و نقدینگی بازار املاک و مستغلات را افزایش می‌دهد. علاوه بر این، قیمت غرامت برای آزادسازی زمین برای پروژه‌ها افزایش خواهد یافت. این امر منجر به افزایش کل هزینه سرمایه‌گذاری اولیه پروژه توسعه خواهد شد که احتمالاً منجر به افزایش قیمت املاک و مستغلات پروژه برای تضمین سود برای سرمایه‌گذاران خواهد شد.

علاوه بر این، مالیات بر درآمد حاصل از انتقال حقوق استفاده از زمین افزایش می‌یابد زیرا بر اساس ارزش بازار محاسبه می‌شود و به افزایش درآمد بودجه ایالت کمک می‌کند و در نتیجه سرمایه اضافی برای توسعه زیرساخت‌ها فراهم می‌کند.

خانم جیانگ گفت: «قانون زمین ۲۰۲۴ تغییرات پیشگامانه‌ای در ارزیابی زمین در ویتنام ایجاد می‌کند و کارایی، شفافیت و رویکردی انعطاف‌پذیرتر و پاسخگوتر را در ارزیابی زمین ارتقا می‌دهد. با تنظیم قیمت‌ها با بازار و گسترش قدرت تصمیم‌گیری محلی، قانون جدید با هدف بهبود فرآیند ارزیابی زمین، هم به نفع بازار و هم به نفع بودجه دولت است.»

منبع: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html