Inquiétudes concernant la proposition de resserrer les transactions immobilières

La réglementation selon laquelle toutes les transactions immobilières doivent passer par un parquet géré par l’État aura un impact sur le développement du marché.

Le ministère de la Construction sollicite les avis des ministères et des administrations sur le contenu du projet de résolution du gouvernement relatif au mécanisme de contrôle et de maîtrise des prix de l'immobilier. Cependant, selon les experts, ces propositions doivent être réexaminées afin d'éviter qu'une application hâtive n'affecte le marché immobilier et l'économie.

Il faut se concentrer sur les intérêts des gens

Pour contribuer à la réduction des prix et au resserrement de la spéculation immobilière, le projet met l’accent sur trois facteurs exigeant que les transactions immobilières soient réglementées et que les transactions soient rendues publiques et transparentes à travers la création d’un centre de transactions immobilières établi par l’État.

Il convient de noter la proposition de resserrer les conditions de prêt pour l'acquisition de résidences secondaires et tertiaires en appliquant des taux d'intérêt bas. Les acheteurs ne pourront emprunter que 50 % pour une résidence secondaire et 30 % pour une résidence tertiaire, au lieu du taux actuel de 70 à 80 %. Par ailleurs, le ministère de la Construction a proposé que le gouvernement exige des comités populaires des provinces et des villes qu'ils consacrent au moins 30 % du nombre total de projets de construction de logements commerciaux prévus entre 2026 et 2030 à la construction de logements commerciaux abordables.

La société C-Holdings remet des appartements aux résidents du projet The Maison (quartier Thu Dau Mot, Hô-Chi-Minh-Ville). Photo : THAO NGUYEN

Face à ces problèmes, l'expert financier et bancaire Nguyen Tri Hieu a déclaré que la proposition du ministère de la Construction de limiter les prêts des banques commerciales aux acheteurs de résidences secondaires et tertiaires était déraisonnable, car les activités de prêt dépendent toujours de la propension au risque des banques commerciales et de la capacité de remboursement des clients. L'intervention du ministère de la Construction dans la politique de crédit des banques, qui relève de la politique monétaire, peut poser problème. Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que le projet de règlement exigeant que toutes les transactions immobilières passent par un organisme géré par l'État n'était pas adapté à sa fonction et affectait le développement du marché immobilier, car l'ordre et les procédures des transactions étaient limités. Le Dr Pham Viet Thuan a rappelé que la terre est un moyen de production et non une marchandise transactionnelle ordinaire, le critère étant que les utilisateurs fonciers doivent être efficaces dans le processus d'utilisation. Il est donc nécessaire de mettre en place une politique spécifique visant à établir une liste de prix des terrains dans les localités qui tend à diminuer au fil du temps afin de déterminer que les intérêts des populations sont primordiaux.

Mme Tran Thi Cam Tu, directrice générale d'Exim Real Estate JSC (EximRS), a déclaré que la limitation des prêts bancaires est un sujet sensible pour le marché immobilier. Une mise en œuvre trop hâtive risque de le paralyser. Selon Mme Tu, le segment de l'immobilier haut de gamme a récemment connu une nette baisse des transactions. Parallèlement, l'offre de logements commerciaux à bas prix est insuffisante. Par conséquent, un resserrement des conditions de crédit empêchera les investisseurs de réaliser davantage de projets. Cela aura de lourdes conséquences sur l'ensemble du marché ; sans une offre complète, la demande de logements sera impactée pendant des générations.

Besoin de solutions durables

M. Nguyen Tri Hieu a déclaré que la proposition du ministère de la Construction pourrait être temporaire, mais que pour résoudre le problème à long terme, des solutions plus durables sont nécessaires.

Plus précisément, des impôts élevés sont prélevés sur les biens immobiliers de deuxième et troisième rang, ainsi que sur les investissements immobiliers. Cela réduira l'incitation à la spéculation, et donc les prix de l'immobilier. Cependant, la fiscalité seule ne suffit pas. Un mécanisme de marché est nécessaire pour garantir l'adéquation entre l'offre et la demande. Si l'offre immobilière augmente suffisamment pour répondre à la demande, les prix des logements baisseront. Par conséquent, outre les politiques à long terme, il est nécessaire de stimuler l'offre afin que les citoyens puissent accéder à la propriété et ainsi contribuer à la baisse des prix de l'immobilier. L'État doit jouer un rôle moteur dans l'octroi de fonds fonciers, la mise en œuvre des procédures administratives et l'élaboration de politiques relatives au foncier et au crédit. Le problème actuel au Vietnam réside dans la congestion de l'offre immobilière, alors que la demande est très élevée. Ce déséquilibre a propulsé les prix de l'immobilier à des niveaux déraisonnables.

Partageant le même point de vue, le Dr Le Xuan Nghia, ancien vice-président du Comité national de surveillance financière, a déclaré que, conformément aux dispositions de la Loi sur les établissements de crédit, le gouvernement n'est pas autorisé à intervenir dans les activités de crédit des banques commerciales. Une telle intervention porterait atteinte à la liberté d'activité des banques et porterait atteinte à l'indépendance et à la transparence des activités de crédit.

De plus, la distinction entre « résidence principale » et « résidence secondaire » d'un acheteur est extrêmement complexe et difficile à mettre en œuvre. Les banques commerciales n'ont ni la mission ni les ressources nécessaires pour s'acquitter de cette tâche, car limiter les prêts immobiliers et réduire les prix de l'immobilier n'est pas leur principale responsabilité.

Selon le Dr Le Xuan Nghia, au cours des dernières décennies, la Banque d'État a contrôlé les activités de prêt immobilier en appliquant des ratios de risque de crédit élevés, compris entre 150 % et 250 %. Par exemple, si une banque commerciale prête 100 milliards de VND à l'immobilier, la Banque d'État calculera le risque correspondant entre 150 et 250 milliards de VND. Cela oblige les banques à utiliser leurs bénéfices pour constituer des réserves de risque à un niveau correspondant, limitant ainsi indirectement les prêts immobiliers. Le Dr Le Xuan Nghia estime que l'enjeu principal du marché immobilier vietnamien est de développer des produits de logement adaptés à chaque segment de la demande. L'État doit s'attacher à lever les obstacles juridiques pour accroître l'offre de logements sociaux, tout en mettant en œuvre des politiques de soutien aux acquéreurs, en particulier aux personnes à faibles revenus. Il a cité l'exemple de Singapour, où les personnes pauvres bénéficient de prêts immobiliers à un taux d'intérêt fixe de 2,5 %, le gouvernement indemnisant les banques pour les taux d'intérêt supérieurs à ce niveau. De telles solutions peuvent s'avérer bien plus efficaces qu'une intervention directe dans les politiques de crédit des banques.

Selon le Dr Pham Viet Thuan, limiter la spéculation en appliquant des taux d'imposition basés sur la durée de transaction lors de l'enregistrement, plutôt que de gérer les transactions en ligne, contribuera à une gestion immobilière stable. Par conséquent, pour éviter la spéculation, le Vietnam peut recourir à des outils fiscaux très efficaces sur les transactions. Par exemple, les transactions immobilières de moins de 12 mois sont taxées à 20 % du prix de vente, de 10 % à 36 mois et de 5 % à 60 mois. Les transactions restantes seront taxées à 2 %, comme c'est le cas actuellement. « Réduire la spéculation et baisser les prix annuels des terrains constituera un outil efficace pour réguler les prix fonciers, favoriser l'accès à la propriété et créer une sécurité sociale, un objectif à prendre en compte dès maintenant », a expliqué le Dr Thuan.

Non conforme à la pratique internationale

Selon le Dr Le Xuan Nghia, aucun pays ne maîtrise actuellement les prix de l'immobilier en limitant les prêts aux acquéreurs. Par conséquent, l'application de mesures visant à réduire les plafonds de prêt pour les résidences secondaires ou plus n'est pas conforme aux pratiques internationales et peut avoir des répercussions négatives sur le marché.

Source : https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm