Nouvelle liste de prix des terrains : il faut contrôler pour éviter de provoquer un « choc

Cependant, dans les temps à venir, lorsque les localités élaboreront de nouvelles listes de prix des terrains, les prix des terrains fluctueront avec de grandes amplitudes selon la région, affectant directement les prix des logements et le marché immobilier en général.

Légende de la photo — La politique de décentralisation dans la détermination des prix fonciers montre progressivement son efficacité. Photo d'illustration : Tuan Anh/VNA

Avertissement de fortes fluctuations

La publication simultanée des listes de prix des terrains en vertu de la loi foncière de 2024 devrait créer des fluctuations majeures des prix des terrains dans de nombreuses localités, entraînant des impacts significatifs sur le marché immobilier, les coûts d'investissement et l'accès des populations au logement.

Le Dr Pham Anh Tuan, chef du département d'aménagement du territoire (Université des ressources naturelles et de l'environnement de Hanoï ), a indiqué que la liste des prix fonciers ajustés augmenterait probablement par rapport à la liste actuelle. Cela pourrait bénéficier aux personnes dont les terres sont récupérées et augmenter les recettes budgétaires locales, mais entraînerait également une augmentation des coûts d'investissement, notamment des coûts de déblaiement des sites dans les projets de développement, ce qui aurait des répercussions multidimensionnelles sur le marché immobilier et la population.

La hausse des prix fonciers aura un impact considérable sur les recettes foncières, telles que les droits d'utilisation des terres, les taxes et les redevances, mais augmentera également les coûts d'investissement, ce qui impactera les prix de l'immobilier sur le marché. M. Pham Anh Tuan a averti qu'en cas d'ajustement excessif, les coûts d'investissement des projets immobiliers augmenteraient, ce qui poserait des difficultés aux investisseurs nationaux et aux entreprises étrangères.

Pour la population, la hausse des prix fonciers signifie que les procédures telles que le changement d'affectation des terres et l'octroi de certificats de droits d'usage fonciers deviendront plus coûteuses. En particulier, lors de la conversion de terres agricoles en terrains résidentiels, la forte augmentation des frais d'utilisation des terres peut entraîner des difficultés pour les ménages qui doivent légaliser leurs terres.

D'un point de vue d'expert, le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement, a souligné la nécessité d'un mécanisme de contrôle centralisé pour garantir la cohérence et la rationalité de l'élaboration des listes de prix des terrains. Selon M. Dang Hung Vo, la liste actuelle des prix des terrains étant publiée au niveau provincial, chaque localité peut l'aborder et l'établir différemment, ce qui peut facilement entraîner des écarts déraisonnables, notamment dans les zones frontalières.

Le professeur Dang Hung Vo a proposé que le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement soit chargé d'évaluer et de vérifier la liste des prix fonciers avant son approbation, afin d'empêcher l'exploitation des écarts de prix à des fins personnelles. Le principe fondamental est que la liste des prix fonciers doit être cohérente avec le prix du marché. Cependant, cet expert a indiqué que le Vietnam ne dispose toujours pas d'une définition claire du « prix du marché », ni d'un cadre juridique spécifique pour déterminer ce prix de manière scientifique.

Concernant la participation des élus communaux à l'élaboration des barèmes de prix fonciers, M. Vo a déclaré que cela était nécessaire car ils connaissent la valeur réelle des terrains dans la localité. Cependant, il est nécessaire de présenter des arguments clairs pour déterminer si le prix proposé reflète réellement le prix du marché.

Risque de « fièvre des prix » si elle n’est pas bien maîtrisée

Tran Quoc Dung, vice-président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, a analysé que les prix actuels des terrains sont souvent inférieurs de 30 à 60 % à ceux du marché, ce qui entraîne des pertes de recettes pour l'État et des indemnisations insuffisantes pour les habitants. Par conséquent, la loi foncière de 2024 impose aux communes d'ajuster leurs prix afin de les rapprocher de la réalité. Cependant, en l'absence d'un contrôle strict, cette situation peut avoir des conséquences.

Le premier facteur à prendre en compte est qu'une hausse excessive du prix des terrains peut entraver les projets d'investissement public en raison de la forte hausse des coûts de défrichement. Parallèlement, l'accès au logement sera entravé, notamment dans des segments comme le logement social ou le logement de standing intermédiaire. Ces impacts peuvent bloquer les flux de capitaux d'investissement et engendrer un risque de bulle immobilière locale. Face à cette réalité, il est nécessaire de trouver une solution pour établir un prix des terrains harmonieux et durable.

M. Tran Quoc Dung a proposé de numériser les données sur les prix fonciers, actualisées à partir des contrats notariés et des salles des marchés, afin d'améliorer la précision et la transparence. De plus, il est nécessaire de renforcer les contrôles et de gérer l'inflation des prix, la spéculation et la création de vagues virtuelles, en particulier dans les localités où de nouvelles listes de prix fonciers sont en cours d'élaboration.

Une autre solution sur laquelle il faut se concentrer est de veiller à ce que le conseil d'évaluation des prix des terrains comprenne des parties indépendantes telles que des experts, des entreprises et des représentants de départements et de branches, afin de créer un retour d'information objectif et d'éviter la situation de « fixation interne des prix ».

Dans les zones où les prix des terrains fluctuent fortement, les autorités locales peuvent appliquer des mesures à court terme telles que le zonage, la suspension temporaire des licences de transfert ou le maintien de l'ancien prix d'indemnisation inchangé pour stabiliser le marché tout en établissant une nouvelle liste de prix.

Les experts ont également recommandé la nécessité d'un cadre d'orientation unifié au niveau central, coordonné entre le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement et le ministère des Finances, pour établir des critères permettant de construire une liste de prix des terres adaptée à la réalité, tout en garantissant des augmentations raisonnables pour éviter de choquer le marché.

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594