La croissance de l'immobilier dépend du crédit
Les données de VIS Rating montrent qu'au cours des premiers mois de cette année, bien que l'offre et le taux d'absorption du marché immobilier se soient redressés, le flux de trésorerie d'exploitation des entreprises immobilières est resté négatif, principalement en raison de l'augmentation de la dette des investisseurs pour investir dans des projets.
M. Bui Van Huy, directeur de FIDT Investment Research, a déclaré que le flux de trésorerie des entreprises immobilières s'est amélioré, mais que seul le groupe d'entreprises ayant un statut juridique « propre » est entré dans une nouvelle phase de vente.
Au cours des cinq premiers mois de cette année, les émissions d'obligations des sociétés immobilières n'ont atteint que 25 102 milliards de VND, soit une baisse de 13,6 % par rapport à la même période. Depuis le début de l'année, les sources de financement des entreprises immobilières dépendent encore principalement du crédit. Selon VIS Rating, l'encours de crédit aux entreprises immobilières au premier trimestre 2025 a augmenté de 34 % par rapport à la même période de l'année précédente.
Les rapports financiers du premier trimestre 2025 de 12 banques cotées en bourse ont montré que 10 banques interrogées sur 12 ont enregistré une croissance de leurs encours de prêts immobiliers par rapport au début de l'année. Parmi elles, les prêts immobiliers aux entreprises de Techcombank ont augmenté de 14,8 %, ceux de PGBank de 34,4 %, ceux de VIB de 24,9 %, ceux de KienlongBank de 20,5 %, ceux de SHB de 11,2 %, ceux de HDBank de 17 % et ceux de MB de 12,2 %.
Le crédit immobilier a augmenté rapidement, mais il a principalement touché les entreprises, tandis que les prêts immobiliers personnels ont augmenté lentement.
En particulier, le programme de prêts au logement social, autrefois très attendu (le programme de crédit de 145 000 milliards de VND), a été déboursé lentement. Le rapport de la Banque d'État montre qu'au 30 avril 2025, les banques commerciales ne se sont engagées à accorder des crédits qu'à hauteur d'environ 7 800 milliards de VND pour des projets de logement social, avec un chiffre d'affaires de décaissement atteignant 3 866 milliards de VND. La part accordée aux investisseurs s'élève à 3 281 milliards de VND et la part aux acquéreurs de logements s'élève à 585 milliards de VND.
Selon le gouverneur Nguyen Thi Hong, la raison du lent déboursement des crédits pour le logement social est due à une pénurie de projets de logements sociaux, de nombreux projets n'ayant pas besoin de prêts.
Obligations bancaires aveugles, immobilier
Une réalité plutôt absurde est que les entreprises immobilières ont très soif de capitaux, mais ont du mal à mobiliser des obligations, les obligeant à se tourner vers le crédit bancaire, de sorte que l'émission d'obligations bancaires a augmenté de façon spectaculaire, l'un des objectifs étant d'avoir une source de prêts immobiliers.
Depuis le début de l'année, les banques ont émis près de 81 000 milliards de VND d'obligations, soit 3,3 fois plus qu'à la même période l'an dernier. Parallèlement, les sociétés immobilières n'ont émis que 25 102 milliards de VND d'obligations, en baisse de 13,6 % sur un an.
Si dans le passé, les émissions d’obligations par les banques et les sociétés immobilières représentaient une proportion relativement équilibrée, aujourd’hui, les émissions d’obligations par les banques représentent une proportion écrasante.
Les obligations demeurent un canal d'investissement majeur, même parmi les plus importantes, surpassant les actions. Cependant, le marché obligataire vietnamien reste confronté à de nombreux problèmes, tels que la confiance, une structure incomplète, des problèmes de notation de crédit et une liquidité limitée, ce qui complique la tâche même des investisseurs institutionnels. 
- Mme Trinh Quynh Giao, directrice générale de PVI Fund Management Joint Stock Company
Français Plus précisément, en 2020, les obligations immobilières représentaient 33,6 % du total des émissions, tandis que les obligations bancaires représentaient près de 28 % ; en 2021, les obligations immobilières représentaient 33 % et les obligations bancaires 36 %. Cependant, au cours des 3 dernières années, les obligations immobilières ne représentaient que 20 à 22 %, tandis que les obligations bancaires ont augmenté à 58 à 65 %. Au cours des 5 premiers mois de cette année, les obligations bancaires ont représenté 67,1 % du total des émissions, tandis que les obligations immobilières ne représentaient que 20,8 % des émissions.
La question est de savoir pourquoi les entreprises immobilières ne peuvent toujours pas lever de capitaux par le biais du canal obligataire ?
Mme Trinh Quynh Giao, directrice générale de PVI Fund Management Joint Stock Company (PVI AM), a déclaré que l'un des problèmes réside dans le fait que, conformément à la réglementation en vigueur de la Banque d'État, les banques commerciales ne sont pas autorisées à participer à la gestion des garanties pour les émissions d'obligations. Il est donc très difficile pour les fonds d'investir dans les obligations.
Selon Mme Quynh Giao, si par le passé, les obligations immobilières et les obligations bancaires représentaient chacune environ un tiers du marché, le tiers restant appartenant à d'autres entreprises, les banques représentent aujourd'hui plus de 70 % du total des émissions du marché. Le fait que les banques soient « seules sur le marché » sur le marché obligataire constitue un inconvénient majeur, rendant le canal de mobilisation des capitaux obligataires inutile pour les entreprises.
Bien que les émissions d'obligations immobilières augmentent à nouveau, si l'on exclut le secteur financier et bancaire, le marché ne s'est pas encore redressé.
Du côté de l'offre, le durcissement des conditions d'émission d'obligations complique l'émission de nouvelles obligations par les acteurs immobiliers. Du côté de la demande, la réglementation actuelle n'a pas incité les investisseurs institutionnels, notamment les compagnies d'assurance, à investir dans les obligations.
Selon les experts, la difficulté d'offre et de demande fait craindre aux acteurs du secteur immobilier d'émettre des obligations. C'est pourquoi ils sont plus dépendants du crédit. Parallèlement, les banques multiplient les émissions d'obligations, même si leur destination finale reste l'immobilier.
Source : https://baodautu.vn/bat-dong-san-tit-mu-voi-tin-dung-va-trai-phieu-d300004.html
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