L'immobilier industriel du Nord attire les « aigles » grâce à ses avantages en matière d'infrastructures

« Un gâteau sucré » pour les investisseurs

Au cours du premier semestre 2023, le Nord a attiré le plus grand investissement étranger dans le secteur manufacturier avec 3,4 milliards USD, soit l'équivalent de 63 % des nouveaux projets manufacturiers d'IDE enregistrés avec 238 nouveaux projets.

Parmi ceux-ci, Bac Giang représente 20 % du total des nouveaux projets enregistrés avec 1,06 milliard USD, y compris l'investissement dans l'usine Fulian Precision Technology de Singapour, d'une valeur de 621 millions USD, et le projet de LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd, évalué à 140 millions USD. Bac Ninh se classe au troisième rang national en termes d'attraction des IDE dans le secteur manufacturier avec 9 % du capital total enregistré d'une valeur de 486 millions USD.

Économie - L'immobilier industriel du Nord attire les « aigles » grâce à ses avantages en matière d'infrastructures — Dans la zone économique du Nord, les principaux secteurs recevant de nouveaux capitaux d'investissement sont les ordinateurs, l'électronique et les produits électriques (Photo : baobacgiang).

En termes de secteurs d'investissement, au premier semestre 2023, les équipements électriques ont représenté le plus gros capital d'IDE nouvellement enregistré dans le secteur manufacturier, soit 21 %, pour une valeur de 1,14 milliard USD. Vient ensuite l'industrie des produits informatiques, électroniques et électriques, avec un capital d'investissement total représentant 20 % et les produits en caoutchouc et en plastique représentant 15 %.

Par région économique, on constate que dans la zone économique du Nord, les principaux secteurs recevant de nouveaux capitaux d’investissement sont les ordinateurs, l’électronique et les produits électriques, représentant 19 % du capital d’investissement total de toute la région ; suivi par les équipements électriques (15%) ; produits en caoutchouc et en plastique seulement 5 % ; Les véhicules à moteur représentent 4 %. Dans la zone économique du Sud, la situation est quelque peu opposée : les produits en caoutchouc et en plastique représentent le plus grand capital d'investissement, soit 10 % du capital d'investissement total de la région, la fabrication de métaux représente 4 % et l'eau potable représente environ 3 %.

De plus, les fabricants et l’énergie solaire semblent également se déplacer vers le nord. Trois des cinq principaux projets de fabrication dans la zone économique du Nord d’ici 2022 relèvent du secteur lié à l’énergie solaire. Parmi les 30 fabricants de produits solaires à l’échelle nationale, 77 % sont situés dans la zone économique du Nord et seulement 23 % dans la zone économique du Sud.

Parmi eux, Trina Solar est le plus grand investisseur avec un projet d'une valeur de 275 millions USD dans le parc industriel de Yen Binh, dans la province de Thai Nguyen. Les investisseurs viennent principalement de Chine, de Hong Kong (Chine) et de Singapour. Au premier semestre 2023, le fabricant américain de modules solaires Thornava Solar a également démarré la production dans une usine moderne d'une capacité annuelle de 1 gigawatt dans le parc industriel de Que Vo, dans la province de Bac Ninh . En 2023, le groupe privé vietnamien AD Green a inauguré une usine de 3 gigawatts d'une valeur de 45 millions de dollars, produisant des panneaux solaires pour les marchés nationaux et étrangers. Cette installation couvre une superficie de près de 8 hectares dans le pôle industriel d'An Ninh, district de Tien Hai, province de Thai Binh.

On peut constater que le principal groupe de locataires dans la région du Nord est celui des locataires des secteurs à forte valeur ajoutée, notamment l'électronique et l'informatique, l'automobile, les machines et équipements et la fabrication liée à l'énergie solaire, les locataires étant des sociétés de grande envergure telles que Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda et Vinfast. Dans le Sud, les principaux locataires sont des entreprises de transformation de produits en caoutchouc et en plastique, d’aliments et de boissons, de matériaux de construction et de vêtements – des industries considérées comme ayant une valeur ajoutée plus faible.

M. Thomas Rooney, Directeur principal des services de conseil industriel chez Savills Hanoi, a déclaré : « La Zone économique du Nord bénéficie d'un emplacement stratégique, offrant un accès facile aux marchés nationaux et internationaux. Au cours des cinq dernières années, les infrastructures de cette zone se sont considérablement améliorées grâce à une série de projets d'autoroutes reliant trois ports majeurs, dont le port de Hai Phong, le port en eau profonde de Lach Huyen et le port de Cai Lan. De plus, la Zone économique du Nord dispose d'un important fonds foncier, répondant à la demande locale des locataires opérant dans des secteurs à forte valeur ajoutée, attirant de nombreux projets d'investissement d'envergure dans l'assemblage automobile, les composants électroniques et les produits d'énergie solaire. »

On peut constater que la zone économique du Nord est considérée comme un grand avantage pour les investisseurs, non seulement en profitant de l'une des routes d'import-export les plus importantes du Vietnam via Hai Phong, mais aussi en étant capable de déplacer facilement des marchandises pour desservir les marchés voisins.

L'avantage concurrentiel affecté par les prix élevés des loyers fonciers

Selon M. John Campbell, directeur adjoint et responsable des services industriels chez Savills Vietnam : « Les prix actuels des loyers fonciers dans la zone économique du Nord ont dépassé les deux chiffres, réduisant la compétitivité de la zone par rapport à la zone économique du Sud. La hausse des prix fonciers pourrait freiner l'entrée de nouvelles entreprises de fabrication d'électronique, d'automobile et d'énergie solaire. Ces investisseurs souhaitent acquérir de grands terrains à des prix raisonnables. »

Par conséquent, selon les experts, pour accroître l’avantage concurrentiel, les prix de location des terrains doivent être ajustés à un niveau attractif.

Économie – L’immobilier industriel du Nord attire les « aigles » grâce à ses avantages en matière d’infrastructures (figure 2). — John Campbell, directeur adjoint, responsable des services industriels, Savills Vietnam (Photo : personnage fourni).

Le rapport 2023 de Savills Vietnam Industrial Real Estate Market Spotlight montre qu'au premier semestre 2023, le Nord a enregistré 68 projets de parcs industriels d'une superficie totale allant jusqu'à 12 000 hectares. Le taux d'occupation moyen a atteint 83%, contre 81% sur la même période l'année dernière. Le prix moyen de location des terrains a atteint 138 USD/m2/cycle de location, contre 102 USD/m2/cycle de location.

Parmi celles-ci, Bac Ninh connaît la plus forte augmentation du prix de location des terrains, soit 48 % par rapport à la même période en 2022, atteignant 156 USD/m2/cycle de location grâce au regain d'intérêt des entreprises et fournisseurs d'électronique pour la nécessité de diversifier les chaînes d'approvisionnement en dehors de la Chine.

Le Hung Yen a augmenté de 45% sur la même période, atteignant 132 USD/m2/cycle de location. De même, les provinces clés ont également enregistré des augmentations avec Hai Duong (en hausse de 33 %, atteignant 101 USD/m2/cycle de location), Hai Phong (en hausse de 28 %, atteignant 129 USD/m2/cycle de location).

Le rapport de Savills montre également que l'offre d'usines prêtes à construire dans la région économique du Nord a atteint 3,5 millions de mètres carrés de surface locative nette (NLA), avec environ 618 000 mètres carrés de NLA restant vacants. Les loyers moyens devraient être de 4,8 USD/m2/mois (hors TVA) au premier semestre 2023. Parallèlement, le taux d'occupation des usines et entrepôts prêts à l'emploi dans la région du Nord a enregistré une baisse à 83 % en raison de la nouvelle offre lancée à Hai Phong et Bac Ninh.

Ngan Giang

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