Besoin urgent de construire des logements sociaux - Partie 1 : À chaque problème sa solution

Dans la Directive 34-CT/TW, le Comité central du Parti a constaté que de nombreux objectifs relatifs au développement du logement social, inscrits dans la Stratégie nationale de développement du logement à l’horizon 2020 et la Vision à l’horizon 2030, n’ont pas été atteints. L’offre de logements sociaux demeure insuffisante par rapport à la demande réelle, tandis que le prix moyen reste trop élevé par rapport aux revenus des bénéficiaires éligibles.

Par ailleurs, la gestion publique du logement social présente encore de nombreuses faiblesses et lacunes. La proportion de terrains alloués au développement du logement social en milieu urbain, ainsi que le soutien financier du budget de l'État aux programmes de crédits préférentiels dans ce secteur, demeurent faibles ; et les ressources sociales n'ont pas été suffisamment mobilisées pour y participer.

Ces nombreux facteurs ont empêché le développement du logement social d'atteindre les objectifs escomptés, malgré un soutien politique important. Il est donc extrêmement difficile de réaliser les objectifs fixés. De multiples obstacles entravent les progrès vers ces objectifs.

La difficulté « limite » l'objectif.

M. Hoang Hai, directeur du Département du logement et de la gestion du marché immobilier ( ministère de la Construction ), a déclaré : « Actuellement, certaines collectivités locales n’ont pas encore publié de plans pour la mise en œuvre du projet « Investir dans la construction d’au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles entre 2021 et 2030 ». Elles n’ont pas clairement identifié les besoins fonciers en matière de construction de logements sociaux, condition essentielle à la planification et à l’allocation de terrains suffisants. De plus, de nombreuses entreprises investissant dans la construction de logements sociaux rencontrent toujours des difficultés d’accès au foncier, notamment pour la planification de l’attribution des terrains et la promotion des projets afin d’attirer les investissements. Certains projets ont reçu l’approbation des investisseurs et ont sélectionné des investisseurs, mais la mise en œuvre des travaux n’est pas encore conforme au calendrier prévu. »

Par ailleurs, le décaissement du fonds de crédit préférentiel de 120 000 milliards de VND est plus lent que prévu et ne répond pas aux besoins concrets. Sans compter que peu de banques commerciales ont participé aux prêts destinés à soutenir le développement du logement social, a commenté M. Hai.

En 2024, le gouvernement s'était fixé pour objectif de construire 130 000 logements sociaux à l'échelle nationale. Or, les statistiques arrêtées à la fin du premier trimestre 2024 montrent que seulement 8 projets de logements sociaux ont été achevés, soit moins de 30 % de l'objectif. Ce faible taux d'avancement indique que l'objectif de 130 000 logements sociaux à atteindre cette année est encore loin d'être réalisé et nécessitera des efforts considérables.

Du point de vue local, M. Huynh Thanh Khiet, directeur adjoint du département de la construction de la ville d'Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la principale difficulté actuelle réside dans le manque de capitaux d'investissement provenant du budget, ce qui empêche d'allouer des fonds suffisants à la construction de programmes de logements sociaux appartenant à l'État afin de répondre pleinement aux besoins des bénéficiaires de ces politiques, tels que les fonctionnaires et les employés du secteur public.

Actuellement, Hô Chi Minh-Ville n'a alloué que 10 % des fonds nécessaires aux programmes de logements sociaux. D'ici à 2025, le budget prévisionnel s'élève à 37 700 milliards de VND. Or, la ville ne peut en consacrer qu'environ 3 770 milliards. D'ici à 2030, ses besoins atteindront 86 400 milliards de VND, mais elle ne pourra en consacrer que 8 600 milliards, le reste devant provenir de fonds privés.

types flexibles

D'aucuns affirment que l'un des facteurs expliquant l'échec des programmes de logements sociaux est la vente de logements à des personnes qui n'ont pas les moyens de les acheter. M. Nguyen Van Dinh, expert en droit immobilier, a déclaré : « Outre les logements sociaux proposés à la vente ou à la location-accession, la question des logements sociaux locatifs nécessite également un soutien politique. En effet, les logements sociaux s'adressent en priorité aux ménages à faibles revenus. »

D'après cet expert, la loi sur le logement de 2023, entrée en vigueur le 1er août, a supprimé l'obligation pour les promoteurs de logements sociaux de réserver 20 % de la surface habitable à la location. Ainsi, si la totalité des appartements trouve preneur, l'État devra compléter l'offre par des solutions locatives alternatives.

La loi de 2023 sur le logement stipule uniquement que les logements destinés aux travailleurs des zones industrielles sont locatifs. Par conséquent, les groupes à faibles revenus qui ne travaillent pas en zone industrielle, tels que les ouvriers non qualifiés et les travailleurs indépendants en milieu urbain, n'ont pratiquement aucune possibilité d'accéder à un logement social locatif.

Partageant cet avis, M. Trinh Quang Minh, président du comité de gestion du projet des institutions syndicales de la Confédération générale du travail du Vietnam, a déclaré : « La construction de logements sociaux destinés à la vente est très difficile en raison de la longueur des procédures et des prix de vente élevés par rapport aux revenus des travailleurs à faibles revenus. De plus, la réglementation, limitée à une marge bénéficiaire de seulement 10 %, n’est pas attractive pour les investisseurs. Par conséquent, le développement de logements sociaux locatifs serait plus judicieux, répondant aux besoins réels et adaptés aux revenus des travailleurs. Par ailleurs, la demande locative est très forte, tandis que l’offre est faible et les loyers pratiqués sur le marché sont très élevés. »

La Confédération générale du travail du Vietnam a proposé un plan de logements sociaux locatifs, avec des loyers égaux ou inférieurs aux prix du marché. À titre d'exemple, le projet pilote de logements sociaux locatifs de la Confédération générale du travail du Vietnam dans la province de Ha Nam a affiché complet peu de temps après son lancement.

Le loyer de ce projet se situe entre 1,2 et 1,4 million de VND par mois, tandis qu'à l'extérieur, il oscille entre 2 et 3 millions de VND par mois. Cependant, selon M. Minh, la construction de logements sociaux locatifs présente trois difficultés majeures : attirer les investisseurs, choisir l'emplacement du projet et fixer le prix des loyers.

D'un point de vue commercial, M. Le Huu Nghia, directeur de la société Le Thanh Construction and Trading, a analysé la situation suivante : investir dans 1 000 logements sociaux, d'un coût unitaire d'environ 500 millions de VND, représenterait un investissement total de 500 milliards de VND. Loués entre 3 et 3,5 millions de VND par mois, ces 1 000 logements généreraient un revenu mensuel de 3 à 3,5 milliards de VND, soit 30 à 35 milliards de VND par an.

Si l'investisseur emprunte auprès d'un organisme commercial à des taux d'intérêt supérieurs à 10-13 % par an, ces 500 milliards de VND engendreront 50 milliards de VND d'intérêts, et il subira assurément des pertes. Par ailleurs, selon la loi sur le logement de 2023, la marge bénéficiaire pour le développement de logements sociaux locatifs n'est que de 10 % de celle des logements sociaux vendus. Conformément à la nouvelle réglementation, les logements locatifs ne bénéficient plus d'investissements publics dans les infrastructures techniques et les équipements sociaux ; de ce fait, aucun investisseur n'ose entreprendre de projets de logements sociaux locatifs, a souligné M. Nghia.

Retirer de la politique

Alors que de nombreuses collectivités locales rencontrent des difficultés pour mettre en œuvre des politiques de logement social, la ville de Hai Phong a obtenu des résultats remarquables. À ce jour, Hai Phong a approuvé la politique et sélectionné des investisseurs pour 31 projets de logements sociaux, représentant un total de 36 600 unités ; parmi celles-ci, 9 projets, soit environ 15 000 unités, sont en construction. Grâce à ce nombre, on prévoit que près de 16 200 unités seront achevées entre 2021 et 2025, dépassant ainsi l’objectif gouvernemental de 15 400 unités en matière de développement du logement social.

Cela montre que des difficultés persistent, mais qu'il est impératif de les aborder résolument, à commencer par les politiques publiques. L'exemple de Hai Phong est éloquent. Pour parvenir à ces résultats positifs, la ville de Hai Phong a scrupuleusement respecté la réglementation en vigueur dans le secteur de l'immobilier. Ainsi, le Comité du Parti de la ville de Hai Phong a veillé à l'application de cette réglementation, le Conseil populaire a adopté cinq résolutions et le Comité populaire a édicté treize décisions pour leur mise en œuvre.

La ville de Hai Phong a notamment mis en œuvre avec souplesse et efficacité les mécanismes et politiques en vigueur pour améliorer son environnement des investissements et des affaires, en particulier les procédures relatives au logement, notamment au logement social. Il en résulte un climat des affaires transparent, ouvert et favorable, qui attire de nombreux projets d'investissement d'envergure et répond efficacement aux besoins d'acquisition ou de location de logements sociaux.

Selon le directeur Hoang Hai, malgré des résultats importants, la mise en œuvre du programme de logements sociaux reste confrontée à certains défis. Actuellement, le ministère de la Construction s'attache à mettre en œuvre, finaliser et accompagner les collectivités locales dans l'application des décrets, décisions et circulaires détaillant et encadrant l'application de la loi sur le logement de 2023 et de la loi sur les transactions immobilières de 2023, suite à leur promulgation.

Dans le même temps, le ministère de la Construction continue d’exhorter les collectivités locales, en se basant sur les objectifs du projet « Investir dans la construction d’au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 » et sur les objectifs fixés en annexe pour la construction de logements sociaux d’ici 2024, à élaborer rapidement des plans de mise en œuvre spécifiques pour investir dans des projets de logements sociaux afin de garantir la réalisation des objectifs fixés.

Afin de mettre en œuvre la Stratégie nationale de développement du logement pour la période 2021-2030, avec une vision à l'horizon 2045, le ministère de la Construction a transmis aux comités populaires des provinces et des villes relevant de l'administration centrale un document relatif à l'élaboration et à l'ajustement des plans de développement du logement pour 2024 et la période 2021-2025 ; définissant clairement les besoins et les objectifs en matière de logement social pour les personnes à faibles revenus, de logement pour les forces armées et de logement pour les travailleurs… afin de se conformer à la loi sur le logement de 2023.

Par ailleurs, dans le cadre de son programme de contrôle pour 2024, l'Assemblée nationale mènera un contrôle thématique sur « La mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 ». Ce contrôle thématique vise à évaluer les réussites, les limites et les difficultés rencontrées ; à en identifier les causes ; et à définir clairement les responsabilités des agences, des organisations et des personnes concernées afin d'améliorer l'efficacité de la mise en œuvre de ces politiques et lois. À partir de cette analyse, des solutions seront proposées pour améliorer les politiques et les lois en vigueur.

Grâce à l’implication synchronisée de l’ensemble du système politique, guidée par une approche proactive visant à surmonter les obstacles où qu’ils se présentent, la mise en œuvre des politiques de logement social atteindra les objectifs fixés et répondra aux attentes de la société.

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