Besoin urgent de construire des logements sociaux - Partie 1 : C'est une question de problèmes, c'est une question de solutions

Dans la Directive 34-CT/TW, le Secrétariat a constaté que de nombreux objectifs en matière de développement du logement social, inscrits dans la Stratégie nationale de développement du logement à l'horizon 2020 et la Vision à l'horizon 2030, n'ont pas été atteints. L'offre de logements sociaux reste limitée par rapport à la demande réelle, tandis que le prix moyen reste trop élevé par rapport aux revenus des Bénéficiaires.

Par ailleurs, la gestion publique du logement social présente de nombreuses faiblesses et insuffisances. La part du fonds foncier consacré au développement du logement social en milieu urbain, ainsi que le soutien financier du budget de l'État aux programmes de crédit préférentiel pour ce segment, reste faible ; les ressources sociales n'ont pas été suffisamment mobilisées pour y participer.

Ces multiples raisons ont fait que le développement du logement social n'a pas atteint les objectifs estimés, malgré les nombreux soutiens politiques. Cela rend également les objectifs fixés très difficiles à atteindre. Une série de difficultés « contraires » à ces objectifs.

La difficulté de « lier » est cible

M. Hoang Hai, directeur du Département de la gestion du logement et du marché immobilier ( ministère de la Construction ), a déclaré : « À l'heure actuelle, certaines localités n'ont toujours pas publié rapidement leurs plans de mise en œuvre du projet « Investir dans la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels sur la période 2021-2030 » ; elles n'ont pas clairement identifié la demande de terrains pour investir dans la construction de logements sociaux, ce qui servirait de base à la planification de l'allocation de terrains suffisants pour le développement de ces logements. Parallèlement, de nombreuses entreprises investissant dans la construction de logements sociaux rencontrent encore des difficultés pour accéder au foncier, notamment pour planifier l'attribution des terrains et faire connaître les projets d'attraction d'investissements. Certains projets ont approuvé des politiques d'investissement et sélectionnés des investisseurs, mais la mise en œuvre des investissements et des travaux de construction ne se déroule pas comme prévu. »

En outre, le décaissement des 120 000 milliards de dongs de capitaux préférentiels reste prêté par rapport aux attentes et aux besoins réels. Sans compter que peu de banques commerciales participent aux prêts désireux de soutenir le développement du logement social, a commenté M. Hai.

En 2024, le gouvernement s'est fixé comme objectif de construire 130 000 logements sociaux à l'échelle nationale. Cependant, les statistiques montrent qu'à la fin du premier trimestre 2024, seuls huit projets de logements sociaux avaient été achevés à l'échelle nationale, soit moins de 30 % du nombre d'appartements visés. Ces démontrer que l'objectif de 130 000 logements sociaux cette année est encore loin d'être atteint et nécessitera des efforts considérables pour être atteint.

D'un point de vue local, M. Huynh Thanh Khiet, directeur adjoint du département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que la plus grande difficulté à l'heure actuelle est le manque de capitaux d'investissement du budget, de sorte qu'il ne peut pas être entièrement affecté à la construction de programmes de logements sociaux appartenant à l'État pour résoudre pleinement les problèmes des sujets politiques tels que les cadres, les fonctionnaires, les employés publics, etc.

Actuellement, Ho-Chi-Minh-Ville n'a alloué que 10 % de son capital à la mise en œuvre des programmes de logement social. D'ici 2025, selon le plan, 37 700 milliards de VND sont nécessaires. Cependant, la ville ne peut couvrir que l'enveloppe budgétaire d'environ 3 770 milliards de VND. D'ici 2030, la ville aura besoin de 86 400 milliards de VND, mais ne pourra allouer que 8 600 milliards de VND du budget, le reste provenant exclusivement du capital social.

Type flexible

Certains confirment que l'échec du programme de logement social s'explique notamment par la vente de logements à des personnes qui n'ont pas les moyens de les acheter. M. Nguyen Van Dinh, expert juridique en droit immobilier, a commenté : « Outre les logements sociaux proposés à la vente et à la localisation-accession, la question du logement social locatif nécessite également des politiques de promotion du développement. Le logement social s'adresse en effet principalement aux personnes à faibles revenus. »

Selon cet expert, la loi sur le logement de 2023, entrée en vigueur le 1er août, a supprimé la règle imposante aux investisseurs de logements sociaux de réserver 20 % de la surface utile à la location. Cela signifie que si 100 % des appartements peuvent être vendus, l'État devra compléter l'offre pour des emplacements de remplacement.

La loi sur le logement de 2023 stipule uniquement que les logements destinés aux travailleurs des parcs industriels sont des logements locatifs. Ainsi, les groupes à faibles revenus qui ne travaillent pas dans les parcs industriels, comme les ouvriers et les travailleurs indépendants en zone urbaine, n'ont pratiquement aucune possibilité d'accéder à un logement social locatif.

Partageant le mien point de vue, M. Trinh Quang Minh, chef du comité de gestion du projet de l'institution syndicale de la Confédération générale du travail du Vietnam, a déclaré : « Construire des logements sociaux destinés à la vente est très difficile car les procédures sont longues, le prix de vente est supérieur au revenu des travailleurs à faibles revenus ; La réglementation n'est pas attractive pour les investisseurs avec une limite de profit de seulement 10 %... Par conséquent, développer des logements sociaux visés à la localisation sera plus raisonnable, répondant aux besoins réels et adaptés aux revenus des travailleurs. De plus, la demande de loyers est très importante, tandis que l'offre est rare et le prix des loyers sur le marché est très élevé. »

Actuellement, la Confédération générale du travail au Vietnam propose un plan de localisation des logements sociaux, avec des prix de localisation égaux ou inférieurs à ceux du marché. Un exemple typique est le projet pilote de localisation de logements sociaux de la Confédération générale du travail du Vietnam dans la province de Ha Nam, qui a été entièrement loué en peu de temps de son lancement.

Le loyer mensuel de ce projet varie de 1,2 à 1,4 million de VND, tandis que le loyer mensuel hors projet varie de 2 à 3 millions de VND. Cependant, selon M. Minh, la construction de logements sociaux locatifs se heurte à trois difficultés : l'attrait des investissements, l'emplacement du projet et le prix des loyers.

D'un point de vue commercial, M. Le Huu Nghia, directeur de Le Thanh Construction Trading Company, une analyse : si l'investissement dans 1 000 logements sociaux coûte environ 500 millions de VND par logement, le coût d'investissement atteindra également 500 milliards de VND. En louant 1 000 logements à un prix de 3 à 3,5 millions de VND par mois, l'investisseur gagnera entre 3 et 3,5 milliards de VND par mois, soit entre 30 et 35 milliards de VND par an.

Si l'investisseur emprunte sur le marché avec un taux d'intérêt supérieur à 10-13 % par an, ces 500 milliards en VND devront payer 50 milliards en VND d'intérêts et l'investisseur subira inévitablement une perte. Par ailleurs, selon la loi sur le logement de 2023, le développement de logements sociaux locatifs ne générera qu'un nhienéfice égal à celui des logements sociaux à vendre, soit 10 %. Selon la nouvelle réglementation, les logements locatifs ne néficieront plus d'investissements publics dans les technologies et les infrastructures sociales ; Aucun investisseur n'osera donc se lancer dans un projet de logements sociaux locatifs, a souligné M. Nghia.

Contrôle politique

Alors que de nombreuses localités rencontrant des difficultés pour mettre en œuvre des politiques de logement social, la ville de Hai Phong a enregistré des résultats remarquables. À ce jour, la ville a approuvé cette politique et sélectionné des investisseurs pour 31 projets de logements sociaux, totalisant 36 600 unités. Parmi ceux-ci, neuf projets ont démarré, pour un total d'environ 15 000 unités. Grâce à ce nombre, environ 16 200 unités devraient être achevées entre 2021 et 2025, dépassant ainsi l'objectif de développement de logements sociaux fixé par le gouvernement, qui était de 15 400 unités.

Cela montre que des difficultés subsistent et doivent être résolues, notamment au niveau des politiques, et l'histoire de Hai Phong en est un exemple typique. Pour obtenir des résultats positifs, la ville de Hai Phong a scrupuleusement appliqué les dispositions de la loi sur l'immobilier et le logement. Le Comité du Parti de la ville de Hai Phong a donc veillé à l'orientation : le Conseil populaire de la ville a adopté cinq résolutions et publié trois décisions d'application.

La ville de Hai Phong a notamment appliqué avec souplesse et efficacité les mécanismes et politiques actuelles pour améliorer l'environnement d'investissement et d'affaires, notamment les procédures de logement, y compris le logement social. Elle a ainsi créé un environnement commercial transparent, ouvert et convivial, attirant de nombreux projets d'investissement de grande envergure et répondant efficacement aux besoins d'achat et de localisation de logements sociaux.

Le directeur Hoang Hai a indiqué que, malgré des résultats importants, la mise en œuvre du développement du logement social présente encore des lacunes. Actuellement, le ministère de la Construction se concentre sur la mise en œuvre, l'achèvement et l'accompagnement des localités dans la mise en œuvre des décrets, décisions et circulaires détaillant et guidant la mise en œuvre de la loi sur le logement de 2023 et de la loi sur les activités immobilières de 2023 après leur promotion.

Dans le mien temps, le ministère de la Construction continue d'exhorter les localités à se baser sur l'objectif du projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 » et l'objectif selon l'annexe sur le logement social à atteindre en 2024, à élaborer de toute urgence un plan spécifique pour mettre en œuvre l'investissement dans les projets de logements sociaux afin de garantir l'objectif fixé.

Pour mettre en œuvre la Stratégie nationale de développement du logement pour la période 2021-2030, avec une vision jusqu'en 2045, le ministère de la Construction a envoyé un document aux comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central sur l'élaboration et l'ajustement des plans de Développement du logement pour 2024 et la période 2021-2025 ; définissant clairement les besoins et les objectifs du logement social pour les personnes à faible revenu, du logement pour les forces armées et du logement des travailleurs... pour se conformer à la loi sur le logement de 2023.

Outre la mise en œuvre du programme de supervision de l'Assemblée nationale en 2024, celle-ci exerce une supervision suprême sur le thame « Mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 ». Ce désire vise à évaluer les résultats obtenus, les limites et les difficultés ; à identifier les causes et à clarifier les responsabilités des agences, organisations et individus afin d'améliorer l'efficacité de la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social. À partir de la, des solutions seront des propositions pour améliorer les politiques et les lois concernées.

C'est la participation synchrone de l'ensemble du système politique avec un esprit proactif, « is où il ya un problème, il ya une solution », la mise en œuvre des politiques de logement social répondra aux objectifs fixés ainsi qu'aux attentes de la société.

Leçon 2 : Faciliter l'accès des travailleurs

Source : https://doanhnghiepvn.vn/lanh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594