Besoin urgent de construire des logements sociaux - Partie 1 : Là où il y a des problèmes, il y a des solutions

Dans la Directive 34-CT/TW, le Secrétariat a constaté que de nombreux objectifs en matière de développement du logement social, inscrits dans la Stratégie nationale de développement du logement à l'horizon 2020 et la Vision 2030, n'ont pas été atteints. L'offre de logements sociaux reste limitée par rapport à la demande réelle, tandis que le prix moyen reste trop élevé par rapport aux revenus des bénéficiaires.

Par ailleurs, la gestion publique du logement social présente encore de nombreuses faiblesses et insuffisances. La part du fonds foncier consacrée au développement du logement social en milieu urbain, ainsi que le soutien budgétaire de l'État aux programmes de crédit préférentiel pour ce segment, restent faibles ; les ressources sociales ne sont pas suffisamment mobilisées pour y participer.

Ces multiples raisons ont fait que le développement du logement social n'a pas été à la hauteur des attentes, malgré les nombreux soutiens politiques. Cela rend également les objectifs fixés très difficiles à atteindre. Une série de difficultés « contraignent » ces objectifs.

La difficulté de « lier » la cible

M. Hoang Hai, Directeur du Département de la Gestion du Logement et du Marché Immobilier ( Ministère de la Construction ), a déclaré : « À l'heure actuelle, certaines localités n'ont toujours pas publié rapidement leurs plans de mise en œuvre du projet « Investir dans la construction d'au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles sur la période 2021-2030 » ; elles n'ont pas encore clairement identifié la demande de terrains pour investir dans la construction de logements sociaux, ce qui servirait de base à la planification de l'allocation de terrains suffisants pour le développement de ces logements. Parallèlement, de nombreuses entreprises investissant dans la construction de logements sociaux rencontrent encore des difficultés pour accéder au foncier, notamment pour planifier l'attribution des terrains et faire connaître les projets d'attraction d'investissements. Certains projets ont approuvé des politiques d'investissement et sélectionné des investisseurs, mais la mise en œuvre des investissements et des travaux de construction ne respecte pas le calendrier prévu. »

Par ailleurs, le déblocage des 120 000 milliards de dongs de crédits préférentiels reste lent par rapport aux souhaits et aux besoins concrets. Sans compter que peu de banques commerciales participent aux prêts destinés à soutenir le développement du logement social, a commenté M. Hai.

En 2024, le gouvernement s'est fixé comme objectif de construire 130 000 logements sociaux à l'échelle nationale. Cependant, les statistiques à la fin du premier trimestre 2024 montrent que le pays n'a achevé que huit projets de logements sociaux, soit moins de 30 % du nombre d'appartements visé. Ces progrès montrent que l'objectif de 130 000 logements sociaux cette année est encore loin d'être atteint et nécessitera des efforts considérables pour l'atteindre.

D'un point de vue local, M. Huynh Thanh Khiet, directeur adjoint du département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que la plus grande difficulté à l'heure actuelle est le manque de capitaux d'investissement du budget, de sorte qu'il ne peut pas être entièrement alloué à la construction de programmes de logements sociaux appartenant à l'État pour résoudre complètement les problèmes des sujets politiques tels que les cadres, les fonctionnaires, les employés publics, etc.

Actuellement, Hô-Chi-Minh-Ville n'a alloué que 10 % de son capital à la mise en œuvre des programmes de logement social. D'ici 2025, le plan prévoit un besoin de 37 700 milliards de VND. Cependant, la ville ne peut couvrir que l'enveloppe budgétaire d'environ 3 770 milliards de VND. D'ici 2030, la ville aura besoin de 86 400 milliards de VND, mais ne pourra allouer que 8 600 milliards de VND du budget, le reste provenant exclusivement du capital social.

Type flexible

Certains affirment que l'échec du programme de logement social s'explique notamment par la vente de logements à des personnes qui n'ont pas les moyens de les acheter. M. Nguyen Van Dinh, expert juridique en droit immobilier, a commenté : « Outre les logements sociaux en vente et en location-vente, la question du logement social locatif nécessite également des politiques de promotion du développement. Le logement social s'adresse en effet principalement aux personnes à faibles revenus. »

Selon cet expert, la loi sur le logement de 2023, entrée en vigueur le 1er août, a supprimé la règle obligeant les investisseurs de projets de logements sociaux à réserver 20 % de la surface utile à la location. Cela signifie que si 100 % des appartements peuvent être vendus, l'État devra compléter l'offre pour des locations de remplacement.

La loi sur le logement de 2023 stipule uniquement que les logements destinés aux travailleurs des parcs industriels sont locatifs. Ainsi, les personnes à faibles revenus qui ne travaillent pas dans les parcs industriels, comme les ouvriers et les travailleurs indépendants en zone urbaine, n'ont quasiment aucune chance d'accéder à un logement social locatif.

Partageant le même point de vue, M. Trinh Quang Minh, responsable du comité de gestion du projet de l'institution syndicale de la Confédération générale du travail du Vietnam, a déclaré : « Construire des logements sociaux destinés à la vente est très difficile, car les procédures sont longues, le prix de vente est supérieur aux revenus des travailleurs à faibles revenus ; la réglementation, qui limite les profits à seulement 10 %, n'est pas attractive pour les investisseurs… » Par conséquent, développer des logements sociaux locatifs sera plus raisonnable, répondant aux besoins réels et adaptés aux revenus des travailleurs. De plus, la demande de logements locatifs est très forte, tandis que l'offre est rare et les prix locatifs sur le marché sont très élevés. »

Actuellement, la Confédération générale du travail du Vietnam propose un plan de location de logements sociaux, avec des loyers égaux ou inférieurs à ceux du marché. Un exemple typique est le projet pilote de location de logements sociaux de la Confédération générale du travail du Vietnam dans la province de Ha Nam, qui vient d'être lancé et a été entièrement loué en peu de temps.

Le loyer mensuel de ce projet est compris entre 1,2 et 1,4 million de VND, tandis que le loyer mensuel hors projet est compris entre 2 et 3 millions de VND. Cependant, selon M. Minh, la construction de logements sociaux locatifs se heurte à trois difficultés : l'attrait des investissements, l'emplacement du projet et le prix des loyers.

D'un point de vue commercial, M. Le Huu Nghia, directeur de Le Thanh Construction Trading Company, a analysé : si l'investissement dans 1 000 logements sociaux coûte environ 500 millions de VND par logement, le coût d'investissement pourrait atteindre 500 milliards de VND. En louant 1 000 logements à un prix mensuel de 3 à 3,5 millions de VND, l'investisseur gagnera entre 3 et 3,5 milliards de VND par mois, soit 30 à 35 milliards de VND par an.

Si l'investisseur emprunte sur le marché avec un taux d'intérêt supérieur à 10-13 % par an, les 500 milliards de VND devront payer 50 milliards de VND d'intérêts et il subira inévitablement une perte. Par ailleurs, la loi sur le logement de 2023 prévoit que le développement de logements sociaux locatifs ne générera que 10 % de profit sur la vente de ces logements. Selon la nouvelle réglementation, les logements locatifs ne bénéficieront plus d'investissements publics dans les technologies et les infrastructures sociales ; aucun investisseur n'osera donc se lancer dans un projet de logements sociaux locatifs, a souligné M. Nghia.

Supprimer de la politique

Alors que de nombreuses localités peinent à mettre en œuvre des politiques de logement social, la ville de Hai Phong a enregistré des résultats remarquables. À ce jour, la ville a approuvé cette politique et sélectionné des investisseurs pour 31 projets de logements sociaux totalisant 36 600 unités ; neuf d'entre eux, soit environ 15 000 unités, ont démarré leurs travaux. Grâce à ce nombre, environ 16 200 unités devraient être achevées entre 2021 et 2025, dépassant ainsi l'objectif de développement de logements sociaux fixé par le gouvernement, qui était de 15 400 unités.

Cela montre que des difficultés subsistent et doivent être résolues, notamment au niveau des politiques, et l'exemple de Hai Phong en est un parfait exemple. Pour obtenir ces résultats positifs, la ville de Hai Phong a scrupuleusement appliqué les dispositions de la loi sur l'immobilier et le logement. Le Comité du Parti de la ville de Hai Phong a donc veillé à la mise en œuvre de ces mesures : le Conseil populaire a adopté cinq résolutions et le Comité populaire a publié treize décisions d'application.

La ville de Hai Phong a notamment appliqué avec souplesse et efficacité les mécanismes et politiques en vigueur pour améliorer l'environnement d'investissement et d'affaires, notamment en matière de logement, notamment de logement social. Elle a ainsi créé un environnement commercial transparent, ouvert et convivial, attirant de nombreux projets d'investissement de grande envergure et répondant efficacement aux besoins d'achat et de location de logements sociaux.

Le directeur Hoang Hai a indiqué que, malgré des résultats importants, la mise en œuvre du programme de développement de logements sociaux présente encore des lacunes. Actuellement, le ministère de la Construction s'attache à mettre en œuvre, compléter et accompagner les localités dans la mise en œuvre des décrets, décisions et circulaires détaillant et encadrant la mise en œuvre de la loi de 2023 sur le logement et de la loi de 2023 sur l'immobilier après leur promulgation.

Dans le même temps, le ministère de la Construction continue d'exhorter les localités à se baser sur l'objectif du projet « Investir dans la construction d'au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030 » et les objectifs selon l'annexe sur le logement social à terminer en 2024, à élaborer d'urgence un plan spécifique pour mettre en œuvre l'investissement dans les projets de logements sociaux afin de garantir les objectifs fixés.

Afin de mettre en œuvre la Stratégie nationale de développement du logement pour la période 2021-2030, avec une vision jusqu'en 2045, le ministère de la Construction a envoyé un document aux comités populaires des provinces et des villes gérées par le gouvernement central sur l'élaboration et l'ajustement des plans de développement du logement pour 2024 et la période 2021-2025 ; définissant clairement les besoins et les objectifs du logement social pour les personnes à faible revenu, du logement pour les forces armées populaires et du logement des travailleurs... pour se conformer à la loi sur le logement de 2023.

Outre la mise en œuvre du Programme de supervision de l'Assemblée nationale en 2024, celle-ci exercera une supervision suprême sur le thème « Mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 ». Ce thème vise à évaluer les résultats obtenus, les limites et les difficultés ; à identifier les causes et à clarifier les responsabilités des agences, organisations et individus afin d'améliorer l'efficacité de la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social. Ensuite, à proposer des solutions pour améliorer les politiques et les lois concernées.

Avec la participation synchrone de l'ensemble du système politique avec un esprit proactif, « là où il y a un problème, il y a une solution », la mise en œuvre de la politique de logement social répondra aux objectifs fixés ainsi qu'aux attentes sociales.

Leçon 2 : Faciliter l'accès des travailleurs

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594