Comment évoluent les stratégies et les besoins en matière de logement social dans certains pays asiatiques ?

Le marché vietnamien manque toujours d'approvisionnement

Selon un rapport de Cushman & Wakefield, le Vietnam atteindra la barre des 100 millions d'habitants d'ici 2023, devenant ainsi le 3e pays le plus peuplé de la région ASEAN, après l'Indonésie et les Philippines, et se classant 15e au niveau mondial .

Dans le même temps, le taux d’urbanisation du pays est passé de 20 % en 1993 à plus du double en 2022, pour atteindre 41,7 %. L’urbanisation rapide contribue à la croissance économique , mais élargit également l’écart entre riches et pauvres.

Les prix de l’immobilier au Vietnam sont actuellement environ 20 fois plus élevés que le revenu annuel moyen par habitant, ce qui rend de plus en plus difficile pour les Vietnamiens d’accéder à la propriété. Cette situation nécessite des solutions de rééquilibrage, notamment en développant le logement social comme outil pour garantir la sécurité sociale et favoriser la pérennité du marché immobilier.

Comment se présentent les stratégies et les besoins en matière de logement social dans certains pays asiatiques en développement ? Figure 1 — Le logement social au Vietnam est en cours de promotion avec l’objectif d’un million d’appartements.

Depuis lors, de nombreuses politiques et initiatives ont été mises en place pour atteindre cet objectif et aider les populations à améliorer leur qualité de vie, notamment : Projet de construction d'un million de logements sociaux et de logements pour travailleurs ; Un crédit de 120 000 milliards de VND pour développer des projets de logements sociaux et de logements pour les travailleurs ; Modifier la loi sur le logement de 2014 pour y ajouter de nombreuses politiques ouvertes et des incitations attractives ; et d’autres politiques pertinentes visant à promouvoir le développement du logement social.

Au premier trimestre 2023, le Vietnam a achevé 301 projets de logements sociaux dans les zones urbaines et des projets de logements pour travailleurs dans les parcs industriels, pour une échelle totale de près de 156 000 unités. Environ 401 projets sont en cours de construction, pour un total d'environ 454 000 unités. Cependant, l’offre de ce type de logements ne répond pas encore entièrement à la demande.

Selon une enquête du ministère de la Construction , la demande de logements sociaux pour les travailleurs à faible revenu dans les parcs industriels est d'environ 2,4 millions d'unités pour la période 2021-2030. Plus précisément, si l'on calcule à la fois l'offre existante achevée et l'offre future, le marché manquera encore de plus d'un million d'unités, soit 51 % de la demande totale.

Plus précisément, l’offre existante et future ne répondra qu’à environ 20 à 30 % de la demande totale. Normalement, le modèle de logement social au Vietnam est construit sous deux formes : des appartements et des maisons attachées au terrain. Pour les appartements, il y aura trois types de superficie correspondant au nombre de chambres, dans lesquels les appartements d'une chambre tombent autour de 46 m2, les appartements de 2 à 3 chambres ont de nombreuses superficies telles que 46-51-57-69 m2. Pour les maisons de ville, elles seront construites de 1 à 3 étages et la superficie du terrain sera d'environ 50 à 75 m2.

Cependant, le logement social est classé comme un groupe immobilier prioritaire, par conséquent, tout le monde ne peut pas l’acheter et en être propriétaire.

Stratégie des pays asiatiques

En tant que région visionnaire, le gouvernement de Hong Kong (Chine) applique la « Stratégie de logement à long terme » pour stimuler l’offre de logements sociaux. Cette stratégie se concentre sur des facteurs tels que : Offrir des options de location dans le cadre de l’offre existante ; Accroître l’accession à la propriété des logements sociaux grâce à l’offre existante et au développement de l’offre future ; Réguler l’offre et la demande foncières pour stabiliser la propriété publique/privée sur le marché du logement.

Il est à noter que la stratégie de Hong Kong, dans sa mise à jour de 2018, a augmenté le ratio de propriété publique/privée de l'offre de logements de 60:40 à 70:30, avec un objectif de 301 000 logements publics entre 2023-2024 et 2032-2033.

Contrairement au Vietnam, en raison du manque de fonds fonciers, les appartements sociaux à Hong Kong sont réglementés de manière très stricte : les appartements « 1 à 2 personnes » ne dépasseront pas 18 m2 ; Les appartements « 2 à 3 personnes » ne dépasseront pas 22 m2 ; Les appartements d'une chambre ne dépasseront pas 31 m2 et les appartements de deux chambres ne dépasseront pas 40 m2.

Comment se présentent les stratégies et les besoins en matière de logement social dans certains pays asiatiques en développement ? Figure 2 — Une conception typique de logement social à Hong Kong

En comparaison, le logement social au Vietnam dispose d'un type supplémentaire de maisons de ville car il y a encore beaucoup de terrains disponibles et il existe de nombreuses options et structures adaptées à de nombreux usages et besoins d'utilisation. En outre, Hong Kong promeut le ratio logements publics/privés à 70:30 dans l’offre totale afin de garantir des sources d’investissement pour les projets de logements sociaux. Entre-temps, le marché vietnamien ne dispose toujours pas de réglementation spécifique sur ce ratio.

À Singapour, un pays d’Asie du Sud-Est, le gouvernement a deux stratégies principales pour le programme de logement social : l’accessibilité en termes de prix et de qualité ; Sécurité communautaire et du revenu.

L'accessibilité en termes de prix et de qualité est l'objectif de fournir des actifs de qualité garantie à des prix accessibles grâce à des programmes de soutien financier pour les acheteurs. La stratégie est financée par des obligations d’État et est prêtée ou subventionnée aux personnes dans le besoin.

La sécurité communautaire et la sécurité des revenus sont obtenues grâce à des investissements dans les équipements publics et des quotas de population. Les critères d’examen aident à classer plus précisément la demande de logements par rapport à l’offre de logements.

La comparaison des réglementations de Singapour et du Vietnam montre que Singapour fait pression pour des projets de logements plus grands et plus hauts, dotés d'installations publiques pour les résidents, en raison de fonds fonciers limités. Pendant ce temps, le Vietnam applique des politiques sur les limites de construction de logements sociaux dans les projets de logements, y compris les appartements et les maisons de ville.

En outre, Singapour a une réglementation plus stricte que le Vietnam sur le programme de logement social avec des critères de sélection des résidents et un régime de propriété de 99 ans pour aider le gouvernement de Singapour à sélectionner les besoins en matière de logement qui correspondent à l'offre existante.

Comment se présentent les stratégies et les besoins en matière de logement social dans certains pays asiatiques en développement ? Figure 3 — Le marché secondaire du logement social à Singapour est très développé, ce qui fait également grimper les prix des appartements.

En Corée, le gouvernement reconnaît également l’importance du système de logement social. Dans les années 1970, Korea Housing a été créée sous le nom actuel de Korea Land & Housing (LH).

En 2018, l'entreprise représentait 75 % du nombre total de logements sociaux à louer en Corée et a directement entrepris des projets de développement de fonds fonciers urbains pour construire et fournir des logements sociaux à vendre ou à louer en dessous des prix du marché. En particulier, les logements sociaux à vendre sont vendus à environ 80 % seulement du prix du marché, tandis que les logements locatifs sont vendus à seulement 50 à 80 % du prix du marché, selon le type.

En ce qui concerne la conception, le gouvernement coréen n'a pas de réglementation spécifique, si ce n'est que la superficie de l'appartement ne doit pas dépasser 85 mètres carrés. Il existe donc un large choix : des appartements individuels (21 m2), des appartements pour couples (31 m2) jusqu'aux appartements familiaux (44 m2) pour un jeune couple et un enfant.

En comparant les différences, on peut voir que la Corée divise sa population en 10 groupes de revenus, le premier groupe étant le groupe à faible revenu et le dixième groupe étant le groupe le plus riche. L'aide est attribuée en conséquence aux groupes présentant les caractéristiques suivantes : Groupes incapables de payer le loyer (groupe 1, groupe 2). Groupes qui ne peuvent pas se permettre d’acheter une maison (groupe 3, groupe 4). Groupes achetant des maisons avec le soutien de l'État (groupes 5, 6) et groupes achetant eux-mêmes des maisons (groupes 7, 8, 9, 10).

Les procédures administratives pour les projets de logements sociaux seront grandement simplifiées. Si la planification du projet est approuvée par le gouvernement, plus de 30 autres procédures juridiques connexes peuvent être réduites, notamment aux étapes de documentation et de mise en œuvre.

Pendant ce temps, les promoteurs de logements sociaux au Vietnam devront passer par de longues procédures administratives et les marges bénéficiaires sont limitées à 10 % ou moins.

En ce qui concerne les modèles d'appartements, la Corée et le Vietnam ont des réglementations spécifiques sur les types et les tailles d'appartements, mais n'ont pas de réglementation spécifique sur l'agencement des appartements comme Singapour et Hong Kong.

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