De nos jours, certains investisseurs immobiliers disposant de peu de capital achètent souvent des terrains agricoles en attendant leur conversion en terrains résidentiels. Le terme « terrains résidentiels » désigne couramment les terrains résidentiels, qu'ils soient ruraux ou urbains. Ce type de terrain est utilisé pour la construction de maisons et d'immeubles résidentiels.
S'adressant à Dan Tri , l'avocate Nguyen Thi Thu Hoai, directrice de Hanoi Tax and Law LLC - sous l'égide du Barreau de Hanoi - a déclaré qu'elle ne nie pas la valeur potentielle que les terres agricoles apportent.
Les terres agricoles de notre pays sont abondantes et les prix d'achat et de vente sont bas, ce qui convient aux particuliers disposant de peu de capital mais souhaitant investir. Le potentiel de rentabilité des terres agricoles est élevé en raison de leur faible prix, mais une fois converties en terrains résidentiels, la différence de valeur est plusieurs fois supérieure à la valeur initiale.
Cependant, les investisseurs doivent bien comprendre quand l'affectation du sol peut être modifiée pour devenir un terrain résidentiel. La loi foncière de 2013 stipule que l'affectation du sol doit être conforme à l'urbanisme, aux plans et à l'affectation du sol. Par conséquent, tous les types de terrains non résidentiels ne peuvent pas être utilisés pour la construction de logements. Si vous souhaitez construire une maison, vous devez d'abord effectuer les démarches nécessaires pour modifier l'affectation du sol.
La conversion d'un terrain à des fins d'utilisation ne se résume pas à une simple demande, mais dépend également du plan annuel d'occupation des sols, d'un plan de construction détaillé, etc., et est approuvée par l'organisme public compétent. En d'autres termes, la conversion est un processus qui dépend de nombreux facteurs objectifs et subjectifs. Par conséquent, les risques juridiques constituent un problème.
Risques courants
Premièrement, les gens achètent des terres difficiles ou non convertibles en terres résidentielles. Actuellement, l'État applique une politique de protection pour les types de terres non convertibles, tels que les rizières spécialisées, les rizières résiduelles, les rizières de montagne, les forêts protégées, les forêts à usage spécial, les terres destinées à la production de sel, etc.
Deuxièmement, ceux qui disposent de peu d'informations courent le risque d'acheter des terres dont la commercialisation est interdite en vertu de l'article 12 de la loi foncière de 2013. L'acte consistant à « utiliser des terres, à effectuer des transactions sur des droits d'utilisation des terres sans s'enregistrer auprès de l'organisme public compétent ; à ne pas remplir ou à ne pas remplir intégralement ses obligations financières envers l'État » sera interdit.
Le troisième cas concerne l'achat d'un terrain dont la superficie après lotissement n'est pas suffisante. Le risque est que le terrain ne soit pas accompagné d'un certificat d'utilisation foncière, car la réglementation sur la superficie minimale de lotissement varie d'une province et d'une ville à l'autre. Si la superficie après lotissement n'est pas suffisante, la demande de certificat d'utilisation foncière posera de nombreux problèmes.
L’achat de terres agricoles comporte souvent certains risques liés à la conversion de l’utilisation des terres et aux transactions (Photo : Tran Khang).
Enfin, l'achat de terrains litigieux, de terrains sans certificat ou l'achat et la vente par le biais de documents manuscrits, non notariés ou authentifiés, les biens étant saisis ou hypothéqués, conduisant à des transactions illégales, aucun certificat n'étant délivré, difficile à transférer.
3 façons de vérifier les informations sur la conversion de l'utilisation des terres
Pour éviter les problèmes juridiques mentionnés ci-dessus, la première chose importante à faire avant d'investir dans un terrain est de vérifier soigneusement son statut juridique. Les investisseurs peuvent contacter des professionnels, tels que des avocats, pour obtenir des conseils, ou effectuer eux-mêmes l'acquisition.
Actuellement, il existe trois façons pour les particuliers de vérifier par eux-mêmes si un terrain peut être converti en terrain résidentiel.
La première consiste à vérifier les informations figurant sur le certificat de droits d'utilisation du sol (également appelé livre rouge), qui indique la section relative aux informations d'urbanisme, marquée d'une ligne pointillée à côté des informations sur le terrain. Bien que cette méthode permette aux utilisateurs de gagner du temps et de l'argent, elle présente certaines limites : les informations peuvent être anciennes, non mises à jour, ou certains certificats de droits d'utilisation du sol ne mentionnent pas la section relative aux informations d'urbanisme.
La deuxième solution consiste à adresser une demande au bureau d'enregistrement foncier afin de vérifier les informations relatives au terrain. Conformément à la circulaire n° 34/2014 du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , les personnes ont le droit d'accéder au système d'information foncière mis à disposition par l'État via un formulaire de demande.
Troisièmement, les informations sur l'aménagement du territoire peuvent être vérifiées directement au siège du Comité populaire au niveau du district ou de la commune ou via le portail d'information électronique du Comité populaire au niveau du district.
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