Prix élevés de l'immobilier, les « yeux rouges » recherchent une maison à moins de 2 milliards de VND dans les grandes villes
La famille de M. Quang Anh ( Ha Nam ) envisage d'acheter un appartement depuis deux ans, mais jusqu'à présent, elle hésite à dépenser. En 2022, sa famille a économisé environ un milliard de VND et prévoit d'acheter un appartement pour environ 2,5 milliards de VND. Le reste sera emprunté à la banque. Cependant, à cette époque, les taux d'intérêt bancaires étaient élevés, de 10 % à 12 % par an. Il a donc temporairement mis de côté son projet d'achat immobilier et attendu une baisse des taux.
Jusqu'à présent, les taux d'intérêt des prêts immobiliers dans les banques ont baissé à 6-8%/an pendant la période préférentielle, mais M. Quang Anh n'ose toujours pas acheter une maison car le prix a trop augmenté.
« Je surveille le prix actuel d'un appartement de deux chambres à Hanoï , qui s'élève à environ 4 milliards de VND. Les économies de ma famille s'élèvent actuellement à environ 1,2 milliard de VND, ce qui ne suffit que pour couvrir 30 % de l'apport. Je devrai emprunter les 70 % restants à la banque. Le revenu total de ma famille, d'environ 35 millions de VND par mois, ne suffira qu'à payer les intérêts mensuels à la banque, ce qui ne me laissera pas d'argent pour les dépenses courantes », a-t-il déclaré.
Selon M. Quang Anh, son projet d'achat immobilier est toujours en suspens en raison des prix élevés de l'immobilier. Il envisage de déménager en banlieue pour trouver une maison moins chère et alléger sa pression financière.
De même, M. Hung, un employé d'une société de médias (district de Thanh Xuan, Hanoi) a déclaré que depuis le début de cette année, sa famille avait l'intention d'acheter une maison, avec 2 milliards de VND d'économies en main, le montant restant devrait être emprunté à la banque.
Après une période d'étude des prix, M. Hung s'est rendu compte que le prix de l'immobilier avait trop augmenté. S'il l'achetait, il devrait débourser 4 milliards de VND, dont 2 milliards seraient empruntés à la banque. Le taux d'intérêt préférentiel la première année est d'environ 7 à 8 % par an. « Ma famille devra donc payer environ 30 millions de VND en capital et intérêts chaque mois. Après la période de taux préférentiel, les mensualités familiales augmenteront considérablement », a-t-il déclaré.
« Ma famille gagne près de 40 millions de VND par mois. Si nous devons emprunter la moitié de la valeur de la maison à la banque, nous serons soumis à une forte pression pour rembourser la dette chaque mois. Ma famille met donc temporairement de côté son projet d'achat immobilier et attend que le prix s'ajuste », a-t-il ajouté.
Mme Ngoc (1er arrondissement, Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré que son budget pour l'achat d'une maison s'élève à environ 4 milliards de VND, dont environ 2 milliards sont épargnés et 2 milliards empruntés à la banque. Elle souhaite acheter un appartement de deux chambres dans le quartier du 7e arrondissement. Son mari et elle ont recherché des appartements répondant aux critères, mais hésitent, estimant que le prix reste élevé par rapport à la valeur réelle de l'appartement.
Elle s'est demandée : « Peut-être que les prix de l'immobilier sont actuellement en hausse. Mon mari et moi attendrons que le marché évolue et que l'offre se diversifie pour offrir davantage de choix. » Selon elle, il y a trop peu de nouveaux projets à vendre sur le marché.
Les prix de l'immobilier ont connu une hausse continue ces derniers temps, notamment dans le segment des appartements, selon de nombreuses enquêtes. Selon les données de Savills Vietnam, le prix des appartements principaux à Hanoï a atteint 69 millions de VND/m² au troisième trimestre, soit une hausse de 6 % en glissement trimestriel et de 28 % en glissement annuel. Le prix de vente des appartements anciens a atteint 51 millions de VND/m², soit une hausse de 10 % en glissement trimestriel et de 41 % en glissement annuel.
Il est à noter que les appartements dont le prix est supérieur à 4 milliards de VND représentaient 70 % du nombre total d'appartements vendus, soit une forte augmentation par rapport aux seulement 2 % de 2020. Parallèlement, le segment des appartements dont le prix est inférieur à 2 milliards de VND a presque disparu du marché, ne représentant que 1 % de l'offre totale.
Selon les données de CBRE Vietnam, au troisième trimestre, le prix de vente des appartements à Hanoï a continué d'enregistrer une tendance à la hausse, tant sur le marché primaire que sur le marché secondaire. Sur le marché primaire, le prix de vente moyen des appartements à Hanoï a atteint 64 millions de VND/m² (hors TVA et frais d'entretien), soit 3 % de moins qu'à Hô-Chi-Minh-Ville.
Sur le marché secondaire, le prix de vente moyen a continué d'augmenter par rapport au trimestre précédent, atteignant 46 millions de VND/m² (hors TVA et frais d'entretien), en hausse de 5,5 % en glissement trimestriel et de près de 26 % en glissement annuel. Cette hausse des prix de vente secondaires ne montre aucun signe d'essoufflement et se situe actuellement à seulement 2 millions de VND/m² environ du prix des appartements secondaires à Hô-Chi-Minh-Ville.
Le rapport du ministère de la Construction indique que la hausse des prix des appartements ne concerne pas seulement les nouveaux projets, mais aussi de nombreux appartements anciens, occupés depuis de nombreuses années. Par conséquent, les acheteurs attendent une baisse des prix.
Les taux d'intérêt des prêts ont diminué, mais de nombreuses personnes ne veulent toujours pas recourir aux prêts bancaires pour acheter des maisons et des terrains, car elles pensent que ce taux est encore élevé par rapport à leur capacité à rembourser la dette (Photo : Manh Quan).
Les taux d'intérêt bas restent réticents à emprunter
Depuis le début de l'année, les prêts immobiliers font partie des politiques mises en œuvre par les banques pour stimuler la croissance du crédit dans un contexte de difficultés générales. De nombreuses banques ont simultanément lancé de nouvelles formules de prêts permettant aux particuliers d'emprunter pour l'achat de logements à moyen et long terme, avec des taux d'intérêt de 5 à 6 % par an, soit l'équivalent ou seulement 1 à 2 % de plus que les dépôts d'épargne à 12 mois.
Ce taux d'intérêt est appliqué pendant les 6 à 36 premiers mois du prêt à long terme et est considéré par de nombreux représentants bancaires comme « sans précédent ».
Selon une enquête menée par les journalistes de Dan Tri , dans le groupe des 4 grandes banques (4 banques à capitaux publics), Agribank applique un taux d'intérêt fixe de 6%/an pour les 6 premiers mois, 6,5%/an fixe pour les 12 premiers mois (durée minimale du prêt de 3 ans), 7%/an fixe pour les 24 premiers mois (durée minimale du prêt de 5 ans) pour les prêts à moyen et long terme destinés à l'achat d'une maison, aux besoins de la vie quotidienne et aux affaires immobilières.
Le taux d'intérêt minimum des prêts immobiliers de la BIDV est de 5 %/an, fixe pendant les 6 premiers mois (durée de 36 mois) ou de 5,5 %/an pendant les 12 premiers mois (durée de 60 mois), applicable aux clients de Hanoï et de Hô-Chi-Minh-Ville. Pour les clients hors de ces deux villes, le taux d'intérêt minimum est de 6 %/an, fixe pendant 24 mois ou de 7 %/an pendant les 36 premiers mois.
VietinBank propose des prêts pour la construction et la rénovation de logements aux taux d'intérêt suivants : 6,2 %/an fixes pendant les 18 premiers mois ; 6,7 %/an fixes pendant 24 mois ; 8,2 % fixes pendant 36 mois. À la période de taux fixe s'ajoute un taux d'intérêt avec une marge variable.
Chez Vietcombank, le taux d'intérêt est de 5,5 %/an pendant les 6 premiers mois pour les prêts de moins de 24 mois ; de 5,7 %/an pendant les 12 premiers mois pour les prêts de plus de 24 mois ; de 6,5 %/an fixe pendant les 2 premières années ; et de 8,5 %/an fixe pendant les 3 premières années. Après la période préférentielle, le taux d'intérêt sera égal au taux de mobilisation de 12 mois de Vietcombank majoré de 3,5 %/an.
Certaines banques privées proposent également des taux d'intérêt préférentiels pour les prêts immobiliers. Chez VPBank, les taux d'intérêt des prêts immobiliers sont de 4,6 %/an fixes pendant 3 mois ; 5,9 %/an fixes pendant 6 mois ; 7,2 %/an fixes pendant 12 mois ; 9,8 %/an fixes pendant 18 mois ; et 10,3 %/an fixes pendant 24 mois. Applicable aux prêts d'au moins 48 mois. La marge d'intérêt après traitement préférentiel est de 3,5 %/an.
À l'Eximbank, le taux d'intérêt fixe est de 3,5 % par an pendant les deux premiers mois et de 7,5 % par an pendant les 22 mois suivants. Après la période préférentielle, le taux d'intérêt du prêt est calculé sur la base du taux de base majoré d'une marge de 3 % par an. Actuellement, le taux d'intérêt variable de cette banque est d'environ 10 à 11 % par an.
Selon un rapport précédent de la société VCBS Securities, au cours du seul premier semestre de cette année, le crédit immobilier a augmenté de plus de 10 %, tandis que le crédit immobilier à la consommation n'a augmenté que de plus de 1 %.
Expliquant la faible croissance des prêts immobiliers à la consommation, cette unité a déclaré que la demande d'achat de logements ne s'est pas redressée en raison de l'offre limitée de logements. Parallèlement, la forte hausse récente des prix de l'immobilier a également suscité des inquiétudes chez les investisseurs et les acheteurs.
Expert : Il faut promouvoir fortement le développement du logement social
L'économiste Dinh The Hien a déclaré que par le passé, le secteur immobilier présentait peu de risques, car le marché était encore embryonnaire et les prix bas. Cependant, aujourd'hui, tous les segments, des maisons de ville aux appartements en passant par les terrains de banlieue, connaissent une forte croissance. Par conséquent, le risque d'investir dans l'immobilier est plus élevé.
Pour les résidents, a expliqué M. Hien, si l'acheteur a observé une maison pendant longtemps et connaît le prix exact, et que le propriétaire la vend maintenant moins cher que le prix du marché, il peut l'acheter. Cependant, avec un budget de 2 milliards de VND, il faut emprunter au moins 1 à 2 milliards de VND à la banque pour acquérir une maison.
Dans un contexte économique général et un marché immobilier en stagnation, l'emprunt pour l'achat d'un appartement doit être soigneusement calculé en fonction de la capacité de remboursement. Une interruption des flux de trésorerie affectera le remboursement de la dette et entraînera des risques pour l'acheteur.
Quant aux biens immobiliers qui ne sont pas encore totalement maîtrisés, les acheteurs devraient interrompre leurs projets et prendre le temps d'observer et d'apprendre. « Je pense que les prix de l'immobilier augmenteront au maximum d'environ 5 % par an d'ici 2028. Si les acheteurs souhaitent toujours acheter tôt, ils doivent se donner les moyens de les trouver. Ils doivent définir des critères tels que des appartements ou des maisons dans des ruelles, et un niveau de financement permettant de garantir le remboursement tout au long de la durée du prêt », a-t-il déclaré.
Même si vous ne trouvez pas d'acheteur immédiatement, selon M. Hien, les acheteurs de maison ne doivent pas se précipiter et rester calmes. Ne vous fiez pas aux discours des courtiers, car si vous n'achetez pas tout de suite, les prix continueront de grimper en flèche.
Les experts conseillent également aux investisseurs, lorsqu'ils empruntent des capitaux, de calculer l'efficacité financière en fonction de tous les facteurs, tels que les intérêts du prêt, la source de remboursement périodique du principal et des intérêts, la durée du prêt, la période de remboursement, les options d'actifs hypothécaires, etc.
Les taux d’intérêt sur les prêts immobiliers dans de nombreuses banques ont diminué (Photo : Manh Quan).
Pham Duc Toan, expert immobilier, a déclaré que malgré la faiblesse des taux d'intérêt, de nombreuses personnes hésitent encore à acheter un logement en raison de la forte hausse des prix. De plus, de nombreuses entreprises rencontrent encore des difficultés. Les travailleurs qui envisagent d'acquérir un logement craignent également une baisse de leurs revenus à tout moment, ce qui pourrait compromettre le remboursement de leurs dettes.
Les taux d'intérêt bancaires sont bas, mais la durée d'un prêt immobilier est d'environ 10 à 20 ans. Par conséquent, certains craignent une hausse des taux d'intérêt et une pression financière plus forte.
Selon lui, les appartements à Hanoï se situent actuellement principalement dans la tranche de prix de 60 à 70 millions de VND/m². Ainsi, un appartement de deux chambres d'une superficie d'environ 70 m² coûtera entre 4 et 5 milliards de VND, sans compter les frais de décoration intérieure.
Pour acheter une maison, un ménage doit disposer d'au moins 30 % de l'apport, soit environ 1,5 milliard de VND. Le solde, soit 70 % de la valeur de la maison, soit 2,5 à 3 milliards de VND, devra être emprunté à la banque. Bien que les taux d'intérêt soient actuellement bas, un prêt d'un montant aussi élevé nécessitera environ 35 à 40 millions de VND par mois.
« Compte tenu des prix actuels de l'immobilier, je pense qu'un ménage doit disposer de revenus élevés, au moins 60 millions de VND par mois, pour pouvoir acheter une maison à crédit. Si le revenu d'un ménage est plus faible, l'achat d'une maison deviendra très difficile, voire impossible », a déclaré M. Toan.
Selon cette personne, pour résoudre le problème du logement, le gouvernement doit promouvoir activement le développement du logement social. Ainsi, la population aura plus facilement accès au logement. Dans les grandes villes comme Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville, en particulier, des mécanismes spécifiques devraient être mis en place pour promouvoir les projets de logement social.
Source : https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm
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