Prix ​​élevés des ventes aux enchères de terrains : demande du marché ou « courtiers » qui gonflent les prix ?

(Baothanhhoa.vn) - De nombreux terrains à bâtir à Thanh Hoa et dans les environs, mis aux enchères début 2025, ont atteint des prix supérieurs à leur prix de départ. Cette situation reflète-t-elle la demande du marché pour les terrains résidentiels ou est-elle due à la spéculation des agents immobiliers et à la hausse des prix ?

Un nouveau quartier résidentiel dans le district de Hoang Hoa. Photo : Le Hoi

De janvier à début juin 2025, la succursale de Thanh Hoa de la Société de ventes aux enchères par actions de Nhat An Phu a organisé avec succès 19 ventes aux enchères, dont 15 portaient sur des droits d'utilisation des terres (DUT). Le prix de départ total des biens mis aux enchères s'élevait à plus de 429 milliards de VND, tandis que le prix d'adjudication total a dépassé 668 milliards de VND, soit une différence de plus de 239 milliards de VND par rapport au prix de départ. Ce résultat témoigne de l'efficacité de l'organisation des ventes aux enchères, contribue à l'augmentation des recettes budgétaires de l'État et constitue un signal positif pour le marché des ventes aux enchères de DUT dans les localités de la province.

Le directeur exécutif de la branche, Nguyen Ngoc Linh Chi, a déclaré : « Par rapport à 2024, le nombre de parcelles de terrain mises aux enchères a diminué en raison de facteurs objectifs tels que la transition vers la loi foncière de 2024, la loi modifiant et complétant certains articles de la loi sur les enchères immobilières et la publication d’un nouveau barème des prix fonciers par le Comité populaire provincial. Cependant, le marché des enchères de droits d’utilisation des sols a connu une évolution positive. Plus précisément, le nombre de participants aux enchères a augmenté et les prix d’adjudication ont fortement progressé, notamment dans les zones bénéficiant d’une situation géographique favorable, d’infrastructures développées et d’une forte demande foncière, comme la ville de Thanh Hoa et les districts de Hoang Hoa, Hau Loc et Quang Xuong. »

Les recherches montrent que l'un des principaux moteurs du marché est l'ajustement des prix fonciers à leur valeur réelle après la période de forte spéculation de 2021-2023. Le prix de départ de nombreuses parcelles dans les zones d'aménagement a ainsi été revu à la baisse de 10 à 20 %. Cette situation est favorable aux personnes souhaitant acquérir un terrain résidentiel et participer aux enchères. Par ailleurs, le transfert de capitaux d'investissement des secteurs de la production et du commerce vers l'immobilier, dans un contexte de difficultés de marché, contribue également à l'intérêt croissant pour les enchères de droits d'utilisation des sols.

Outre les signaux positifs, on observe encore un phénomène où certaines organisations et certains individus participent à des ventes aux enchères à des fins spéculatives, en ciblant des zones à fort potentiel de profit, en gonflant les prix, puis en revendant les terrains pour empocher la différence. Cette situation peut avoir de nombreuses conséquences, notamment pour les personnes ayant une réelle demande de terrains résidentiels, qui doivent racheter des terrains adjugés auprès d'intermédiaires à un prix supérieur au prix initial.

Terrains à vendre immédiatement après la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres à l'Assemblée nationale du district de Hoang Hoa.

Depuis début 2025, dans le district de Hoang Hoa, 30 zones résidentielles ont été aménagées, représentant un total de 1 109 parcelles mises aux enchères pour l'acquisition de droits d'utilisation. Ces zones sont concentrées dans les communes de Hoang Dong, Hoang Phu, Hoang Thinh, Hoang Hai, Hoang Tien, Hoang Kim et Hoang Tan. À ce jour, 1 063 parcelles, d'une superficie totale de 172 187 m², ont trouvé preneur. Le prix total des droits d'utilisation a dépassé 2 004 milliards de VND, soit 1,8 fois le prix de départ. À titre d'exemple, dans la commune de Hoang Thinh, 35 parcelles appartenant au quartier résidentiel de Bac Doan Vy ont été mises aux enchères à la mi-mai 2025, avec un prix de départ compris entre 5 et 9 millions de VND/m². Cependant, de nombreux lots mis aux enchères coûtent entre 14 et 19 millions de VND/m2, et certains lots bien situés peuvent coûter jusqu'à 20 ou 22 millions de VND/m2.

Dans le district de Hau Loc, à la mi-mai 2025, 137 parcelles de terrain situées dans le nouveau quartier résidentiel du village de Hoa Phu, commune de Hoa Loc, ont été mises aux enchères. Ce secteur, bénéficiant d'un emplacement privilégié et de nouvelles voies de circulation, suscite une forte demande foncière de la part de la population locale. Le prix de départ des parcelles était fixé à plus de 126 milliards de VND ; le prix d'adjudication total a atteint 222 milliards de VND. À noter que cette vente aux enchères a attiré 1 212 dossiers de candidature.

Selon un rapport du ministère de la Construction , le marché immobilier s'est amélioré au cours des premiers mois de 2025, l'offre et le volume des transactions ayant augmenté par rapport à la même période en 2024. À Thanh Hoa, le marché immobilier a connu une forte activité ces derniers mois. De nombreuses ventes aux enchères de droits fonciers ont attiré un grand nombre de participants, avec un taux de réussite élevé. Sur de nombreux sites, les prix d'adjudication dépassent largement le prix de départ. Cependant, dans certaines ventes, les prix d'adjudication sont même plusieurs fois supérieurs au prix de départ, ce qui fausse la perception de la valeur réelle des biens immobiliers dans la région. Il est à noter qu'après chaque vente, la plupart des terrains ont été immédiatement mis en vente sur des plateformes de revente et sur les réseaux sociaux. Cela montre que de nombreuses personnes participent aux enchères dans un but spéculatif, dans l'optique de revendre et de réaliser un profit. Beaucoup s'interrogent sur l'existence d'une véritable frénésie foncière, les prix étant artificiellement gonflés.

Le Comité populaire provincial a récemment publié une circulaire officielle insistant sur la nécessité de lutter contre la manipulation des prix et la spéculation immobilière, et d'inspecter les projets d'investissement et de construction. Face aux fluctuations du marché immobilier, il est essentiel de rester vigilant et d'analyser attentivement chaque secteur afin de déterminer si la hausse des prix est due à un potentiel de développement réel ou à une frénésie spéculative consécutive aux décisions des autorités administratives.

Article et photos : Viet Huong

Source : https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm