L’impôt sur le revenu des personnes physiques devrait être prélevé à hauteur de 20 % sur la différence entre les prix d’achat et de vente.
Selon le professeur associé Dr Phan Huu Nghi, directeur adjoint de l'Institut de banque et de finance de l'Université nationale d'économie , les revenus issus de la transmission immobilière constituent l'une des principales sources de revenus du système d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Cependant, le mode de calcul de l'impôt sur ce type de revenus présente encore de nombreuses limites.
M. Nghi a indiqué qu'actuellement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur les transferts de biens immobiliers est calculé à 2 % de la valeur de la transaction. Autrement dit, le vendeur doit payer un impôt égal à 2 % de la valeur totale du bien immobilier indiquée dans le contrat de transfert, indépendamment du bénéfice ou de la perte.
C'est pourquoi cet expert a proposé de ne percevoir l'impôt que lors de la vente de maisons avec bénéfice, en appliquant un taux de 20% sur la différence entre les prix d'achat et de vente pour éviter l'évasion fiscale.
Bien que la taxe de 2 % sur la valeur transactionnelle soit simple et facile à percevoir, elle crée une faille importante dans la déclaration des prix de vente. Les vendeurs déclarent souvent un prix de transfert inférieur au prix réel afin de réduire le montant de la taxe à payer. Cela entraîne non seulement une perte de recettes pour le budget de l'État, mais nuit également à la transparence du marché immobilier.
En revanche, l'option d'imposition de 20 % sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente présente l'avantage de refléter fidèlement le revenu réel. Cependant, cette méthode peine à déterminer le prix d'achat exact, notamment pour les transactions immobilières réalisées il y a de nombreuses années, lorsqu'il n'existait pas de mécanisme transparent de gestion des prix d'achat et de vente comme aujourd'hui, a analysé le Dr Phan Huu Nghi, professeur agrégé.
Ainsi, pour garantir l’équité et limiter l’évasion fiscale, il a proposé d’appliquer un impôt de 20 % sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente, à l’instar de l’impôt sur les sociétés.
Actuellement, les autorités fiscales et le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement disposent d'informations complètes sur les prix d'achat et de vente pour calculer les impôts. Il est donc tout à fait possible de contrôler les prix de transfert en les comparant aux données réelles.
« L'application d'une taxe de 20 % sur les bénéfices réels contribuera à limiter la hausse des prix de l'immobilier. Si la politique de taxation de la plus-value est appliquée strictement, les sociétés immobilières devront également calculer plus soigneusement leurs prix de vente, contribuant ainsi à un fonctionnement plus transparent et substantiel du marché », a analysé M. Nghi.
Faut-il taxer les résidences secondaires ?
Le Dr Nguyen Tri Hieu, directeur de l'Institut de recherche et de développement des marchés financiers et immobiliers mondiaux, a déclaré qu'au Vietnam, l'impôt foncier ne s'arrête qu'aux revenus tels que l'impôt sur l'utilisation des terres non agricoles , l'impôt sur le revenu des personnes physiques provenant des transferts de biens immobiliers et les frais d'enregistrement.
Pendant ce temps, les États-Unis, le Canada, le Japon et la Corée du Sud appliquent tous des taxes foncières annuelles sur la valeur des biens immobiliers pour garantir l’équité dans la répartition des actifs et créer des revenus durables pour le budget de l’État.
L'application inefficace de la taxe foncière au Vietnam a entraîné une augmentation de la spéculation et de la thésaurisation immobilière. Cela a contribué à une diminution de l'offre de logements pour répondre à la demande réelle, entraînant une hausse des prix de l'immobilier.
« Lorsque les biens immobiliers ne sont pas soumis à l’impôt foncier régulier, l’État perd une source de revenus stable et à long terme », a déclaré M. Hieu.
L'expert a rappelé qu'aux États-Unis, tous les citoyens sont assujettis à l'impôt sur leur première résidence principale. L'administration fiscale utilise la valeur du bien au moment de l'achat comme base d'imposition. Chaque année, elle peut vérifier la valeur fiscale sur cette base. Le taux d'imposition est d'environ 1 à 3 % sur la valeur du terrain et de la maison construite dessus.
La première maison, si elle est utilisée comme résidence principale, reste imposable, mais les intérêts versés à la banque lors de l'emprunt immobilier sont déduits du revenu non imposable. Quant aux deuxièmes biens immobiliers et suivants, ils sont tous soumis à l'impôt normal, sans aucune mesure incitative.
C’est pourquoi M. Hieu a proposé qu’au Vietnam, nous taxions les résidences secondaires pour limiter la spéculation.
De son côté, Mme Nguyen Thi Cuc, présidente de l'Association vietnamienne de conseil fiscal (VTCA), s'oppose à la taxe sur les résidences secondaires. Elle explique qu'une maison peut ne mesurer que quelques dizaines de mètres de long, mais qu'il existe aussi des maisons de plusieurs milliers de mètres carrés. Alors, pourquoi taxer les résidences secondaires ?
Mme Cuc a déclaré qu'il était nécessaire d'appliquer l'impôt foncier comme une mesure fiscale distincte, non seulement pour les biens immobiliers, mais aussi pour les actifs de grande valeur tels que les navires et les avions. Toutefois, les actifs amortis conformément à la réglementation sur les immobilisations ne seront pas imposés. Le taux d'impôt foncier proposé est calculé en pourcentage des recettes.
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