Les propositions incluent l'instauration d'une taxe de 20 % sur les bénéfices des ventes de logements afin de lutter contre la fraude fiscale.

Des experts proposent que les taxes ne soient prélevées que sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente d'une maison, en appliquant un taux de 20 % pour prévenir la fraude fiscale, au lieu du taux actuel de 2 % appliqué même lorsqu'une maison est vendue à perte.

Un impôt sur le revenu personnel de 20 % devrait être prélevé sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.

Selon le professeur agrégé Phan Huu Nghi, directeur adjoint de l'Institut de banque et de finance (Université nationale d'économie ), les revenus issus des mutations immobilières constituent une source importante de recettes fiscales. Toutefois, le mode de calcul de l'impôt sur ce type de revenus présente encore de nombreuses limites.

M. Nghi a indiqué qu'actuellement, l'impôt sur le revenu des personnes physiques relatif aux transferts immobiliers est calculé à 2 % de la valeur de la transaction. Cela signifie que le vendeur doit payer un impôt équivalent à 2 % de la valeur totale du bien immobilier mentionnée dans l'acte de vente, qu'il y ait ou non un profit.

Par conséquent, cet expert suggère que les taxes ne soient prélevées que lorsqu'une maison est vendue avec profit, en appliquant un taux de 20 % sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente afin de prévenir la fraude fiscale.

Des experts proposent une taxe de 20 % sur le revenu des personnes physiques lors des transferts immobiliers. Photo : Hoang Ha.

« Bien que la taxe de 2 % sur la valeur de la transaction soit simple et facile à percevoir, elle crée une importante faille dans la déclaration des prix. Les vendeurs déclarent souvent un prix de transfert inférieur au montant réel afin de réduire la taxe à payer. Cela entraîne non seulement des pertes de recettes pour le budget de l'État, mais rend également le marché immobilier moins transparent. »

À l'inverse, la taxe de 20 % sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente présente l'avantage de refléter fidèlement le revenu réel. Toutefois, cette méthode se heurte à des difficultés pour déterminer avec précision le prix d'achat, notamment pour les transactions immobilières réalisées il y a plusieurs années, avant l'avènement d'un mécanisme transparent de gestion des prix d'achat et de vente comme aujourd'hui », a analysé le professeur agrégé Phan Huu Nghi.

Par conséquent, afin de garantir l'équité et de limiter la fraude fiscale, il a proposé d'appliquer une taxe de 20 % sur la différence entre les prix d'achat et de vente, similaire à l'impôt sur les sociétés.

Actuellement, l'administration fiscale et le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement disposent d'informations complètes sur les prix d'achat et de vente nécessaires au calcul des impôts. Le contrôle des prix de transfert est donc parfaitement possible par comparaison avec les données réelles.

« L’application d’une taxe de 20 % sur les bénéfices réels contribuera à freiner la pratique de la surévaluation immobilière. Si la politique fiscale relative à la plus-value est rigoureusement appliquée, les promoteurs immobiliers devront également faire preuve de plus de prudence dans la fixation des prix de vente, ce qui permettra au marché de fonctionner de manière plus transparente et réaliste », a analysé M. Nghi.

Les résidences secondaires devraient-elles être taxées ?

Selon le Dr Nguyen Tri Hieu, directeur de l'Institut de recherche et de développement des marchés financiers et immobiliers mondiaux, au Vietnam, les taxes immobilières se limitent actuellement à des éléments tels que la taxe sur l'utilisation des terres non agricoles , l'impôt sur le revenu des personnes physiques sur les transferts immobiliers et les frais d'enregistrement.

Tandis que les États-Unis, le Canada, le Japon et la Corée du Sud appliquent tous des taxes foncières annuelles sur la valeur des biens immobiliers afin de garantir une répartition équitable des richesses et de créer une source de revenus durable pour le budget de l'État.

« L’absence de mise en œuvre effective d’une taxe foncière au Vietnam a entraîné une spéculation accrue et une thésaurisation des biens immobiliers. Cela contribue à une diminution de l’offre de logements répondant réellement aux besoins, ce qui provoque une hausse des prix de l’immobilier. »

« Lorsque les biens immobiliers ne sont pas régulièrement imposés, l'État perd une source de revenus stable et à long terme », a déclaré M. Hieu.

L'expert a cité l'exemple des États-Unis, où tous les citoyens sont imposés sur leur première résidence principale. L'administration fiscale utilise le prix d'achat du bien comme base de calcul de l'impôt. Chaque année, elle peut réévaluer la valeur imposable en fonction de ce prix. Le taux d'imposition est d'environ 1 à 3 % de la valeur du terrain et de la maison qui y est construite.

Le premier bien, s'il est utilisé comme résidence principale, reste imposable, mais les intérêts versés à la banque sur le prêt immobilier sont déductibles du revenu non imposable. En revanche, les biens suivants sont soumis à l'imposition normale ; aucun avantage fiscal n'est accordé.

Par conséquent, M. Hieu a suggéré qu'au Vietnam, une taxe soit prélevée sur les résidences secondaires afin de freiner la spéculation.

Par ailleurs, Mme Nguyen Thi Cuc, présidente de l'Association vietnamienne de conseil fiscal (VTCA), s'oppose à la proposition de taxer les résidences secondaires. Elle fait valoir que si certaines maisons ne font que quelques dizaines de mètres carrés, d'autres peuvent en faire des milliers ; dès lors, pourquoi taxer une résidence secondaire ?

Mme Cúc a plaidé pour que la taxe foncière soit appliquée comme une politique fiscale distincte, non seulement aux biens immobiliers, mais aussi aux actifs de grande valeur tels que les navires et les aéronefs. Cependant, les actifs amortis conformément à la réglementation relative aux immobilisations ne seraient pas imposés. Le taux de la taxe foncière proposé serait calculé en pourcentage des recettes.

Le public s'inquiète du projet de taxation des résidences secondaires ; quelle est la position du ministère des Finances ? Le ministère des Finances poursuit ses recherches afin d'identifier les obstacles et les lacunes dans la mise en œuvre des politiques fiscales relatives à l'immobilier et d'en faire rapport aux autorités compétentes.