Ces dernières années, le principal problème rencontré dans la détermination des prix fonciers spécifiques a été la politique. Le gouvernement modifie et complète le décret n° 44/2014 ; le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement modifie et complète la circulaire n° 36/2014. Pour de multiples raisons, Binh Thuan attend depuis trois ans et, d’ici 2023, après examen, 47 projets dans la province attendent la fixation des prix fonciers spécifiques. La réalité est la suivante : comme l’a déclaré le président du Comité populaire provincial : les entreprises ne peuvent plus attendre…
Leçon 1 : « Supprimer » les prix du foncier avec prudence
2/47 projets
Fin décembre 2023, le Comité populaire provincial a pris la décision d'approuver des prix fonciers spécifiques afin de déterminer les obligations financières d'un autre projet touristique à Phan Thiet. Il s'agit du deuxième projet sur 47 dans la province qui attend des prix fonciers spécifiques et n'a pas pu mettre en œuvre les étapes suivantes. Ces terrains étant destinés à des fins commerciales, sous forme de bail foncier par l'État avec un loyer foncier unique pour toute la durée du bail (calculé pour la durée restante du projet soit 35 ans), ces deux projets ont contribué au budget de l'État avec un total de redevances foncières d'environ 126 milliards de dongs.
Lors d'une récente réunion consacrée au déploiement du plan de développement socio -économique 2024, le président du Comité populaire provincial, Doan Anh Dung, a souligné que grâce aux deux projets susmentionnés, les secteurs fonctionnels de la province disposeront de l'expérience et des méthodes nécessaires pour poursuivre l'évaluation foncière spécifique des projets restants. En effet, la mise en œuvre de l'évaluation foncière spécifique à chaque projet est entravée par de nombreuses réglementations, et la stagnation due à l'impact des affaires connexes rend les fonctionnaires chargés de cette tâche prudents, voire les entreprises chargées de l'évaluation hésitantes. C'est la principale raison, sans compter l'impact de la pandémie de Covid-19, pour laquelle, au cours des trois dernières années, on a observé une situation de « travaux anciens abandonnés, nouveaux travaux accumulés », portant le nombre total à 47. Fin 2023, seuls deux projets avaient fait l'objet d'une approbation de prix fonciers spécifiques.
Actuellement, le Comité populaire provincial a confié des domaines thématiques spécifiques tels que le logement, le commerce, les services touristiques et les minéraux à son président et à ses vice-présidents. Les dirigeants du Comité populaire provincial ont tenu des réunions pour chaque groupe de projets thématiques et publié des avis de clôture afin d'ordonner la levée des difficultés et des obstacles pour chaque projet et groupe de projets. Parallèlement, ils continuent d'ordonner l'examen des projets éligibles à une détermination spécifique du prix des terrains afin d'inciter les consultants à finaliser d'urgence le plan de tarification foncière pour les baux fonciers ponctuels, les attributions de terres avec perception de redevances foncières ou les retraits de la liste des projets exemptés de détermination du prix, des projets non éligibles à cette détermination et des projets nécessitant une consultation du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.
Déterminé à terminer 3 projets majeurs d'ici la fin du premier trimestre 2024
Après les deux projets touristiques susmentionnés, trois grands projets seront mis en œuvre. Selon les responsables du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, la tarification foncière sera finalisée d'ici la fin du premier trimestre 2024. Il s'agit du projet NovaWorld Phan Thiet et des deux parcs industriels Tan Duc et Son My 1. Pour ces trois projets, des unités de conseil ont mis en œuvre l'élaboration de tarifs fonciers spécifiques. Au cours de ce processus, de nombreuses difficultés et obstacles sont apparus en raison des politiques et des pratiques, notamment la collecte très limitée d'informations sur les prix de location des terrains dans les parcs industriels. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a conseillé au Comité populaire provincial de proposer des solutions au gouvernement central. Par exemple, le projet NovaWorld Phan Thiet a rencontré de nombreuses difficultés en termes de politiques et de méthodes de tarification lors de sa mise en œuvre ; de plus, ce projet est de très grande envergure et comporte de nombreux éléments d'investissement et commerciaux complexes, dont des éléments spécifiques qui ne sont pas encore disponibles dans la province. En août 2023, le groupe de travail du Premier ministre et le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ont donné des instructions sur la manière de résoudre ce problème. Cependant, les résultats d'évaluation du cabinet de conseil comportaient encore des éléments tels que les terrains de golf, les villas, les zones de divertissement, etc., qui ne garantissaient pas les informations collectées et les méthodes de calcul. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a donc demandé au cabinet de les compléter. Le 10 janvier 2024, le ministère a adressé une dépêche officielle au cabinet de conseil lui demandant de transmettre rapidement les résultats de l'évaluation du projet NovaWorld Phan Thiet.
« Actuellement, le Département des ressources naturelles et de l'environnement a demandé au Département de la gestion des terres de demander à l'unité de conseil de compléter le certificat d'évaluation de 2 projets touristiques, dont NovaWorld Phan Thiet, et de l'envoyer au département pour organiser une réunion afin de recueillir les avis du Département de la construction, du Département des finances, du Département des impôts, du Département de la planification et de l'investissement, des comités populaires des districts et des villes où se situe le projet afin de compléter le certificat d'évaluation à soumettre au Conseil provincial d'évaluation foncière » - a déclaré M. Tran Nguyen Loc, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement lors de la réunion pour déployer le plan de développement socio-économique de la province pour 2024.
Parallèlement, M. Loc a également informé que d'autres projets parmi les 47 projets continuent également de finaliser les certificats afin d'organiser des réunions pour recueillir des avis avant de les soumettre au Conseil provincial d'évaluation foncière. Quant aux deux projets du parc industriel de Son My 1 et du parc industriel de Tan Duc, fin décembre 2023, le Département a publié un rapport officiel approuvant le coefficient d'ajustement du prix du terrain afin de déterminer le prix spécifique du terrain pour le calcul de l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres pour les deux projets. Ce rapport a été transmis au Comité populaire du district de Ham Tan, demandant une nouvelle collaboration avec le consultant pour des explications, une attention particulière étant accordée à l'analyse et à l'exclusion des actifs comparatifs de nature soudaine du plan de prix du terrain ; la révision des bases juridiques pour garantir la rigueur et le respect de la réglementation. L'unité de conseil est en cours de révision. Après que le district de Ham Tan l'aura renvoyé, le Département synthétisera le rapport pour que le Conseil provincial d'évaluation statue.
Une fois le prix du terrain déterminé pour l'indemnisation fixé, le déblaiement du site sera facilité. En effet, comme l'a proposé le district de Ham Tan, le plan d'indemnisation n'a pas encore appliqué de prix précis, mais seulement un prix temporaire conformément à la décision n° 37/2019/QD-UBND ; il n'a donc pas recueilli le consensus des personnes dont les terres sont récupérées. Accélérer le déblaiement du site et faciliter la contiguïté des terrains du projet, actuellement non contigus, permettra au secteur fonctionnel de fixer un prix précis pour calculer un loyer avantageux et aux investisseurs de réaliser les travaux conformément au plan.
Dans un autre développement, lors de la réunion du 16 janvier 2024, le vice-président du Comité populaire provincial Nguyen Hong Hai a demandé au Département des ressources naturelles et de l'environnement de se coordonner avec les départements concernés, les branches et le Comité populaire du district de Ham Tan, la société par actions Sonadezi doit achever l'approbation des coefficients d'ajustement spécifiques des prix des terrains pour les terres agricoles situées dans les zones résidentielles et les prix de location des terrains dans le parc industriel de Tan Duc en février 2024.
Leçon 2 : Retenir et attirer les grands projets
BICH NGHI - PHOTO DE N. LAN
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