Le principal obstacle à la fixation des prix fonciers ces dernières années réside dans les politiques mises en place. Le gouvernement modifie et complète le décret n° 44/2014 ; le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement modifie et complète la circulaire n° 36/2014. Pour diverses raisons, la province de Binh Thuan est dans l’expectative depuis trois ans, et d’ici 2023, un examen mené à l’échelle provinciale révèle que près de 47 projets sont en attente de fixation de prix foncier. En réalité, comme l’a souligné le président du Comité populaire provincial : « Les entreprises ne peuvent plus attendre… »
Leçon 1 : « Retirer » prudemment les prix des terrains
2/47 projets
Fin décembre 2023, le Comité populaire provincial a approuvé les prix fonciers afin de déterminer les engagements financiers d'un nouveau projet touristique dans la ville de Phan Thiet. Il s'agit du deuxième projet, parmi les 47 que compte la province, à attendre la fixation des prix fonciers, ce qui empêche la poursuite des démarches. Ces deux projets, dont la superficie est destinée à des activités commerciales, ont été loués par l'État avec un loyer unique couvrant toute la durée du bail (calculé sur la durée restante du projet, estimée à 35 ans). Ils ont ainsi contribué au budget de l'État à hauteur d'environ 126 milliards de VND de recettes foncières.
Lors de la récente réunion de déploiement du plan de développement socio -économique 2024, le président du Comité populaire provincial, Doan Anh Dung, a souligné que grâce aux deux projets susmentionnés, les organismes compétents de la province acquerraient l'expérience et les méthodes nécessaires pour poursuivre l'évaluation foncière spécifique des projets restants. En effet, la mise en œuvre de cette évaluation pour chaque projet est complexe et entravée par de nombreuses réglementations, auxquelles s'ajoute la stagnation due à des affaires connexes. Cette situation rend les fonctionnaires chargés de cette tâche prudents, et même les entreprises d'évaluation foncière hésitantes. C'est la principale raison, sans compter l'impact de la pandémie de Covid-19, qui a engendré ces trois dernières années une situation de « travaux en suspens face à l'accumulation des nouveaux », portant le nombre de projets à 47. Fin 2023, seuls deux projets avaient obtenu l'approbation du prix de leur terrain.
Actuellement, le Comité populaire provincial attribue des domaines spécialisés spécifiques, tels que le logement, le commerce, le tourisme et les ressources minières, à son président et à ses vice-présidents. Ces derniers ont tenu des réunions pour chaque groupe de projets spécialisé et ont publié des rapports de clôture afin de lever les difficultés et les obstacles rencontrés par chaque projet et groupe de projets. Parallèlement, ils poursuivent l'examen des projets éligibles à une détermination spécifique du prix du foncier, incitant les consultants à finaliser au plus vite les plans de prix pour les baux fonciers à durée déterminée et les attributions de terrains avec perception de redevances d'utilisation, ou à retirer ces projets de la liste des projets dispensés de détermination de prix, des projets non éligibles à la détermination du prix du foncier et des projets nécessitant l'avis du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.
Déterminés à mener à bien 3 projets majeurs d'ici la fin du premier trimestre 2024
Après les deux projets touristiques mentionnés précédemment, trois autres grands projets, dont le projet NovaWorld Phan Thiet et les deux parcs industriels de Tan Duc et Son My 1, devraient finaliser la fixation des prix fonciers d'ici la fin du premier trimestre 2024, selon les responsables du Département des ressources naturelles et de l'environnement. Des bureaux d'études ont déjà élaboré ces prix fonciers pour ces trois projets. Cependant, de nombreux problèmes et obstacles liés aux politiques et aux pratiques ont émergé, notamment la collecte très limitée d'informations sur les prix de location des terrains dans les parcs industriels. Le Département des ressources naturelles et de l'environnement a conseillé au Comité populaire provincial de proposer des solutions au gouvernement central. Par exemple, le projet NovaWorld Phan Thiet a rencontré de nombreuses difficultés concernant les politiques et les méthodes de tarification lors de sa mise en œuvre. De plus, ce projet d'envergure comprend de nombreux éléments d'investissement et d'activité complexes, dont certains spécifiques qui ne sont pas encore disponibles dans la province. En août 2023, le Groupe de travail du Premier ministre et le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ont donné des instructions pour résoudre ces problèmes. Cependant, les résultats de l'évaluation réalisée par le bureau d'études comportaient encore des éléments tels que des terrains de golf, des villas, des parcs d'attractions, etc., dont les informations recueillies et les méthodes de calcul n'étaient pas fiables. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a donc demandé au bureau d'études de compléter et de finaliser l'évaluation. Le 10 janvier 2024, le ministère a adressé une dépêche officielle au bureau d'études afin qu'il transmette sans délai les résultats de l'évaluation concernant le projet NovaWorld Phan Thiet.
« Actuellement, le Département des ressources naturelles et de l'environnement a chargé le Département de l'aménagement du territoire de demander à un bureau d'études de finaliser le certificat d'évaluation de deux projets touristiques, dont NovaWorld Phan Thiet, et de le transmettre au Département afin d'organiser une réunion pour recueillir les avis du Département de la construction, du Département des finances, du Département des impôts, du Département de la planification et des investissements, ainsi que des comités populaires des districts et des villes où se situe le projet, en vue de finaliser le certificat d'évaluation et de le soumettre au Conseil provincial d'évaluation foncière », a déclaré M. Tran Nguyen Loc, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement, lors de la réunion consacrée au déploiement du plan de développement socio-économique de la province pour 2024.
Parallèlement, M. Loc a également indiqué que les autres projets parmi les 47 projets continuent de finaliser les certificats et d'organiser des réunions de consultation avant de soumettre leur dossier au Conseil provincial d'évaluation foncière. Concernant les deux projets des parcs industriels de Son My 1 et de Tan Duc, le Département a publié fin décembre 2023 une circulaire officielle approuvant le coefficient d'ajustement du prix du terrain. Ce coefficient détermine le prix du terrain servant au calcul de l'indemnisation lors de la récupération des terrains par l'État pour ces deux projets. La circulaire a été transmise au Comité populaire du district de Ham Tan afin de solliciter une nouvelle collaboration avec le consultant. Une attention particulière est portée à l'analyse et à l'exclusion des actifs comparables de nature soudaine du plan d'évaluation foncière, ainsi qu'à la révision des fondements juridiques afin de garantir leur rigueur et leur conformité à la réglementation. Le consultant est en train de finaliser le document. Après réception du rapport du district de Ham Tan, le Département le synthétisera et le soumettra au Conseil provincial d'évaluation foncière pour décision.
Une fois qu'un prix foncier précis sera fixé pour l'indemnisation, le processus de déblaiement sera facilité. En effet, dans le district de Ham Tan, le plan d'indemnisation ne prévoit pas encore de prix foncier précis, mais seulement un prix provisoire conformément à la décision n° 37/2019/QD-UBND. De ce fait, il n'a pas reçu l'adhésion des personnes concernées par la récupération des terrains. Accélérer le déblaiement, en permettant de contiguïté les terrains du projet actuellement non contigus, aidera à la fois le secteur fonctionnel à fixer un prix foncier précis pour calculer un loyer avantageux et les investisseurs à mettre en œuvre le plan de construction.
Lors de la réunion du 16 janvier 2024, le vice-président du Comité populaire provincial, Nguyen Hong Hai, a demandé au Département des ressources naturelles et de l'environnement de se coordonner avec les départements, les branches et le Comité populaire du district de Ham Tan. La société par actions Sonadezi doit finaliser l'approbation des coefficients d'ajustement spécifiques des prix des terrains agricoles situés dans les zones résidentielles et des prix de location des terrains du parc industriel de Tan Duc en février 2024.
Leçon 2 : Comment conserver et attirer les grands projets
BICH NGHI - PHOTO DE N. LAN
Source
![[Photo] Le président Luong Cuong reçoit le secrétaire américain à la Guerre, Pete Hegseth.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/02/1762089839868_ndo_br_1-jpg.webp)
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