Dynamique positive pour la reprise du marché immobilier

Malgré les nombreux risques et défis auxquels il est confronté, le marché immobilier vietnamien possède encore les fondements et les bases nécessaires à sa reprise. En effet, à partir de la fin de cette année et durant les mois suivants de 2024, il continuera d'avoir besoin du soutien des mécanismes et des politiques du gouvernement , des ministères et des organismes compétents pour finaliser le cadre réglementaire, lever les obstacles juridiques et créer une dynamique positive pour le processus de reprise.

On compte jusqu'à 1 200 projets en attente de résolution à l'échelle nationale, mais seuls 500 environ sont actuellement à l'étude. (Photo : MP)

Ces dernières années, le marché immobilier s'est développé à un rythme effréné, notamment en raison d'une forte demande d'investissement. Cependant, ce marché se stabilise aujourd'hui, les prix ayant été excessivement élevés et des problèmes juridiques ayant freiné la confiance des investisseurs. Preuve en est : sur l'ensemble du territoire, près de 1 200 projets sont en attente de décision, alors que seuls 500 environ sont actuellement à l'étude. Cela signifie que plus de 800 projets restent bloqués.

Selon M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP Invest, en réalité, 70 à 80 % des problèmes des entreprises sont liés à des questions juridiques et administratives. C'est pourquoi les entreprises attendent avec intérêt les mesures législatives que l'Assemblée nationale envisage d'adopter. Par exemple, les procédures de déblaiement des terrains et les mécanismes de récupération sont longs et complexes ; certains projets n'ont pas encore abouti après 15 ans. Concernant les procédures d'investissement, un seul projet doit actuellement obtenir plus de 30 autorisations. Cette situation fragilise les entreprises.

Partageant ce point de vue, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, a souligné que les difficultés actuelles du marché immobilier résident également dans le marché lui-même et que les entreprises immobilières rencontrent de nombreux problèmes. Les statistiques des services de la Banque d'État et du ministère de la Construction montrent que les appartements à moins de 25 millions de VND/m² sont très rares, voire inexistants. Actuellement, le marché est marqué par un fort déséquilibre entre l'offre et la demande, l'offre se concentrant principalement sur les segments haut de gamme et moyen de gamme. Le segment bas de gamme, destiné aux personnes à faibles revenus, reste limité.

Lors de la récente conférence en ligne consacrée à la mise en œuvre du décret officiel n° 993/CD-Ttg du Premier ministre, M. Dao Minh Tu, vice-gouverneur de la Banque d'État, a indiqué que les prix de l'immobilier avaient récemment baissé très lentement, voire augmenté, tandis que les taux d'intérêt des prêts avaient diminué. Les acteurs du secteur immobilier doivent s'unir face à cette situation. Actuellement, les prix de l'immobilier sont très élevés et les entreprises doivent s'efforcer de résoudre le problème du pouvoir d'achat du marché.

D'après les données de Hô Chi Minh-Ville, de 2020 à aujourd'hui, le logement haut de gamme a toujours représenté une part écrasante, soit 70 à 80 % des biens immobiliers sur le marché, le reste étant constitué de logements de gamme moyenne. Ces trois dernières années, la ville ne compte plus de logements abordables à moins de 25 millions de VND le mètre carré, alors que ce segment représentait plus de 44 % du marché en 2017. Parallèlement, les prix de l'immobilier n'ont cessé d'augmenter depuis 2017, dépassant les capacités financières des ménages à revenus faibles et moyens. M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a indiqué que si les ménages à revenus faibles et moyens épargnent 100 millions de VND par an, il leur faudra environ 25 ans pour pouvoir acquérir un appartement abordable d'une valeur de 2 à 3 milliards de VND. En matière de logements sociaux, si la politique ne change pas, les personnes payant un impôt sur le revenu personnel de niveau 1 (réglementé à moins de 60 millions de VND par an) ne pourront pas en acheter, tandis que les logements commerciaux abordables seront hors de portée.

La gouverneure de la Banque d'État, Nguyen Thi Hong, a déclaré que la transparence des projets et la tarification sont essentielles pour relancer la demande d'investissements immobiliers. Elle a également souligné que les entreprises doivent se conformer aux directives gouvernementales énoncées dans la résolution n° 33, qui préconise une bonne gouvernance, des objectifs de rentabilité équilibrés, une structure de produits adaptée et la possibilité de baisses de prix. Ces mesures, combinées aux solutions proposées par les ministères, les agences et les collectivités locales, permettront de stimuler la demande d'investissements sur ce marché.

Suite à une série de signaux positifs enregistrés ces derniers temps, de nombreux experts estiment que le marché immobilier a atteint son point bas et entamé un nouveau cycle, entraînant un besoin accru en ressources humaines pour les agences immobilières et les agents immobiliers. Le marché immobilier a retrouvé son dynamisme, avec une forte augmentation des transactions depuis le troisième trimestre 2023, les clients revenant activement sur le marché lors des ventes de nouveaux programmes immobiliers. Selon un récent rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le premier signe de cette nouvelle phase est l'augmentation de la liquidité. Concrètement, au deuxième trimestre 2023, le marché a enregistré 3 700 transactions, soit une hausse de 37 % par rapport aux 2 700 transactions du premier trimestre. Au troisième trimestre, ce chiffre a atteint près de 6 000 transactions, soit 1,5 fois plus qu'au deuxième trimestre 2023.

Selon VARS, les nouveaux projets lancés récemment à l'échelle nationale ont suscité l'intérêt de nombreux investisseurs. Certains projets situés dans des zones à fort potentiel ont enregistré une hausse soudaine des réservations. De nombreuses personnes ont également acquis des maisons de ville, des villas et des biens immobiliers commerciaux pour une valeur supérieure à 5 milliards de VND.

En réalité, le marché immobilier devrait se redresser au quatrième trimestre 2023, avec des résultats nettement supérieurs à ceux des trois trimestres précédents, grâce au renforcement de la confiance des investisseurs, à la baisse des taux d'intérêt et à une offre plus diversifiée. Cette nette reprise du marché immobilier ces derniers mois a également dynamisé le marché de l'emploi lié à ce secteur. La croissance du marché immobilier est aussi alimentée par le facteur des taux d'intérêt. Actuellement, les taux d'intérêt sur l'épargne bancaire sont en forte baisse, atteignant parfois seulement 3 à 5 % par an. Ceci incite les épargnants à se tourner vers un placement plus attractif comme l'immobilier, alors même que le taux d'intérêt préférentiel des prêts immobiliers pour l'acquisition d'un bien se situe en moyenne entre 7 et 9 % par an la première année.

De nombreux experts prévoient une nette amélioration du marché immobilier après le deuxième trimestre 2024. La baisse des taux d'intérêt bancaires aura un impact significatif sur ce marché. D'ici début 2024, une réduction des taux d'intérêt opérationnels s'annonce difficile. La raison n'est pas l'inflation, mais la pression sur le taux de change. Une trop forte appréciation du dong compromettrait fortement la trésorerie et l'activité commerciale. Il faut accepter le niveau de dévaluation du VND, mais celui-ci ne doit pas être excessif.

Évaluant le potentiel de croissance du marché, HoREA a indiqué que des signes de reprise seront clairement visibles à partir du second semestre 2024. En effet, les principaux obstacles et problèmes juridiques sont en cours de résolution par les agences d'État, notamment grâce à des projets de loi modifiant la loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières. Des centaines de projets sont également en voie de finalisation, parallèlement à la restructuration des investisseurs, à la restructuration des produits et à la baisse des prix de l'immobilier, ce qui contribuera à la reprise du marché. Bien que le marché immobilier demeure difficile, il existe des éléments solides permettant d'affirmer avec conviction les perspectives de reprise et de croissance continue, orientées vers un développement sûr, sain et durable. Ces éléments sont notamment portés par les facteurs suivants : l'Assemblée nationale examine actuellement les projets de loi modifiés suivants : loi sur le logement, loi sur les transactions immobilières, loi sur les établissements de crédit et loi sur les ventes aux enchères immobilières. Leur adoption garantira la cohérence, l'unité et la faisabilité de ces textes, les rendant plus réalistes. Par ailleurs, la demande réelle de logements reste très importante, en particulier en matière de logements abordables et de logements sociaux.

Je pense que le nouveau cycle de marché sera marqué par des facteurs très différents, car la tendance actuelle est de se concentrer sur la création de valeur réelle, la satisfaction des besoins réels des clients et une contribution significative à la reprise du marché.

Cependant, comme l'a souligné l'expert économique Vo Tri Thanh, le gouvernement met en œuvre des solutions, notamment par le biais de modifications apportées par le ministère de la Construction à certains décrets et circulaires. La loi doit être clarifiée pour que les banques puissent investir. Le marché immobilier présente de nombreux atouts pour sa reprise, mais il est également confronté à de nombreux risques et défis. À partir de la fin de cette année et durant les mois suivants de 2024, le marché continuera d'avoir besoin du soutien des mécanismes et des politiques mis en place par le gouvernement, les ministères et les organismes compétents, afin de créer une dynamique positive pour le processus de reprise.

Parti communiste du Vietnam

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