Malgré les nombreux risques et défis auxquels il est confronté, le marché immobilier vietnamien possède encore les bases nécessaires à sa reprise. En effet, à partir de la fin de l'année et des mois suivants en 2024, le marché aura encore besoin du soutien des mécanismes et des politiques du gouvernement , des ministères et des secteurs pour finaliser le cadre réglementaire, lever les obstacles juridiques et créer une dynamique positive pour le processus de reprise.
À l'échelle nationale, jusqu'à 1 200 projets attendent d'être résolus, mais seulement environ 500 projets sont à l'étude. (Photo : MP)
Ces dernières années, le marché immobilier a connu une croissance fulgurante, notamment grâce à une forte demande d'investissement. Cependant, ce marché connaît actuellement un ralentissement, poussé à la hausse et confronté à des problèmes juridiques, ce qui freine la confiance des investisseurs. Preuve en est : jusqu'à 1 200 projets sont en attente de résolution dans tout le pays, mais seuls 500 environ sont à l'étude, ce qui signifie que plus de 800 projets sont encore en attente !
Selon M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP Invest, 70 à 80 % des problèmes des entreprises sont en réalité liés à des questions juridiques et à des procédures administratives. Par conséquent, les entreprises attendent avec impatience les aspects juridiques que l'Assemblée nationale envisage d'adopter. Par exemple, le déblaiement des sites, les procédures et les mécanismes de recouvrement sont longs… certains projets n'ont pas été achevés depuis 15 ans. Concernant les procédures d'investissement, un projet doit actuellement demander plus de 30 sceaux, ce qui nuit à la santé des entreprises.
Partageant ce point de vue, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que les difficultés actuelles du marché immobilier résident également dans le marché lui-même, et que les entreprises immobilières rencontrent de nombreux problèmes. Les statistiques des unités fonctionnelles de la Banque d'État et du ministère de la Construction montrent que les appartements à moins de 25 millions de VND/m² sont très rares, voire inexistants. Le marché présente actuellement un fort déséquilibre entre l'offre et la demande, l'offre se concentrant principalement sur les segments haut et milieu de gamme. Le segment bas de gamme, destiné aux personnes à faibles revenus, reste limité.
Lors de la récente conférence en ligne consacrée à la mise en œuvre du communiqué officiel du Premier ministre n° 993/CD-Ttg, M. Dao Minh Tu, vice-gouverneur de la Banque d'État, a déclaré que les prix de l'immobilier avaient récemment baissé très lentement, voire augmenté, tandis que les taux d'intérêt des prêts diminuaient. Les acteurs du secteur immobilier doivent s'unir dans la lutte contre les prix de l'immobilier. Face à la forte hausse actuelle des prix de l'immobilier, les entreprises doivent réfléchir à la manière de résoudre le problème du pouvoir d'achat.
Français Citant les données de Hô-Chi-Minh-Ville, de 2020 à aujourd'hui, les logements haut de gamme ont toujours représenté une proportion écrasante de 70 à 80 % des produits sur le marché, le reste étant le segment milieu de gamme. Au cours des trois dernières années, la ville n'a plus eu de logements abordables à moins de 25 millions de VND par mètre carré, alors que ce segment représentait plus de 44 % en 2017. Parallèlement, les prix des logements ont continué d'augmenter depuis 2017, dépassant la capacité financière des personnes à revenus faibles et moyens. M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA), a commenté que si les personnes à revenus faibles et moyens économisent 100 millions de VND par an, il faudra environ 25 ans pour pouvoir acheter un appartement abordable à 2-3 milliards de VND. En ce qui concerne le logement social, si la politique ne change pas, les personnes payant l’impôt sur le revenu de niveau 1 (réglementé à moins de 60 millions de VND par an) ne pourront pas acheter, tandis que les logements commerciaux abordables sont hors de portée.
La gouverneure de la Banque d'État, Nguyen Thi Hong, a déclaré que la transparence des projets et la tarification sont des éléments importants pour stimuler à nouveau la demande d'investissement immobilier. Les entreprises et les sociétés doivent également suivre les directives du gouvernement dans la résolution n° 33, qui exige une bonne gouvernance d'entreprise, un équilibre entre les objectifs de profit et la structure des produits, et une réduction des prix de vente. Ensuite, avec les solutions des ministères, des branches et des localités, cela stimulera la demande d'investissement sur ce marché.
Avec une série de signaux positifs enregistrés ces derniers temps, de nombreux experts estiment que le marché immobilier a franchi le creux de la vague et est entré dans un nouveau cycle, suivi par la demande en ressources humaines des agences immobilières et des agences immobilières. Le marché immobilier a commencé à être dynamique avec une forte augmentation des transactions depuis le troisième trimestre 2023, les clients revenant activement sur le marché lors des événements de vente de projets. Selon un récent rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le premier signe que le marché entre dans une nouvelle phase est l'augmentation de la liquidité. Plus précisément, au deuxième trimestre 2023, le marché a enregistré 3 700 transactions, soit une augmentation de 37 % par rapport aux 2 700 du premier trimestre. Au troisième trimestre, le marché avait enregistré près de 6 000 transactions, soit 1,5 fois plus qu'au deuxième trimestre 2023.
Selon VARS, les nouveaux projets lancés à travers le pays ont récemment retenu l'attention de nombreux investisseurs. Certains projets dans des zones prometteuses ont également enregistré une hausse soudaine des réservations. De nombreux investisseurs ont également déboursé plus de 5 milliards de dongs pour des maisons de ville, des villas et des biens immobiliers commerciaux.
En réalité, le marché immobilier devrait se redresser au quatrième trimestre 2023, avec des résultats de transactions nettement supérieurs à ceux des trois trimestres précédents, grâce au renforcement de la confiance des investisseurs, à la baisse des taux d'intérêt et à des sources d'approvisionnement plus adaptées. Grâce à la nette reprise du marché immobilier ces derniers mois, le marché de l'emploi dans ce secteur a également retrouvé son dynamisme. La croissance du marché immobilier est également liée aux taux d'intérêt. Actuellement, les taux d'intérêt sur l'épargne bancaire chutent fortement, atteignant parfois seulement 3 à 5 % par an. C'est ce qui incite les personnes disposant d'un capital important à se tourner vers un canal d'investissement plus attractif, comme l'immobilier, alors que le taux d'intérêt préférentiel des prêts immobiliers fluctue en moyenne autour de 7 à 9 % par an la première année.
De nombreux experts prévoient que le marché immobilier devrait connaître une nette amélioration après le deuxième trimestre 2024. La baisse des taux d'intérêt bancaires aura un impact évident sur le marché. D'ici début 2024, il sera difficile de réduire les taux d'intérêt d'exploitation. La raison n'est pas l'inflation, mais le problème fondamental réside dans la pression sur le taux de change. Si le taux de change augmente trop, non seulement les flux de trésorerie, mais aussi les entreprises elles-mêmes seront en grande difficulté. Nous devons accepter la dépréciation du VND, mais elle ne doit pas être trop élevée.
Évaluant le potentiel de croissance du marché, l'HoREA a déclaré que des signes de reprise apparaîtront clairement dès le second semestre 2024. Les principaux problèmes et obstacles juridiques sont en cours de résolution par les agences d'État grâce à des projets d'amendements, notamment à la loi sur le logement et à la loi sur les activités immobilières. Des centaines de projets sont également en cours de résolution, ainsi que des restructurations d'investisseurs et de produits, et une baisse des prix de l'immobilier, ce qui favorisera les perspectives de reprise du marché. Bien que le marché immobilier soit encore confronté à de nombreuses difficultés, tout porte à croire à une reprise et à une croissance continue dans un contexte de développement sûr, sain et durable, grâce aux facteurs suivants : l'Assemblée nationale examine actuellement les projets de loi sur le logement (modifié), sur les activités immobilières (modifié), sur les établissements de crédit (modifié), sur les ventes aux enchères immobilières (modifié)… qui, s'ils sont adoptés, garantiront cohérence, unité et faisabilité, et seront proches de la réalité. Par ailleurs, la demande réelle de logements reste très importante, notamment en matière de logements abordables et de logements sociaux…
Je pense que le nouveau cycle du marché aura des facteurs très différents car la tendance actuelle est de se concentrer sur le développement de valeurs réelles, de répondre aux besoins réels des clients, contribuant de manière significative à la reprise du marché.
Cependant, comme l'a commenté l'expert économique Vo Tri Thanh, le gouvernement propose des solutions, notamment la modification par le ministère de la Construction de certains décrets et circulaires. Ce n'est qu'une fois la loi claire que les banques pourront « investir ». Le marché immobilier dispose de nombreux atouts pour sa reprise, mais il est également confronté à de nombreux risques et défis. À partir de la fin de l'année et des mois suivants de 2024, le marché continuera d'avoir besoin du soutien des mécanismes et des politiques du gouvernement, des ministères et des secteurs, afin de créer une dynamique positive pour le processus de reprise.
Parti communiste du Vietnam
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