Liste des prix fonciers 2026 : Les investisseurs s’inquiètent du coût du capital, les gens ont peur de se procurer les livres rouges

(CLO) La forte augmentation des ajustements des prix fonciers par les localités affectera considérablement les personnes et les ménages.

Récemment, plusieurs localités, dont Hanoï , ont élaboré une proposition visant à établir la première liste de prix fonciers, qui devrait être appliquée à compter du 1er janvier 2026. La plupart des nouvelles listes de prix fonciers en cours d'élaboration ont été fortement révisées, avec une augmentation plusieurs fois supérieure à celle de la liste de prix fonciers actuelle.

Par exemple, selon le projet de nouvelle grille tarifaire foncière de Hanoï, dans les quartiers centraux tels que Hang Dao, Hang Khay et Ly Thuong Kiet, les prix ont été ajustés pour augmenter d'environ 2 %. Le prix le plus élevé pour un terrain résidentiel s'élève ainsi à plus de 702 millions de VND/m².

En particulier, les prix des terrains en banlieue et en périphérie devraient également augmenter sensiblement. Par exemple, dans les communes de Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son et An Khanh, les hausses les plus importantes ont été enregistrées, atteignant 26 % par rapport aux prix actuels.

La plupart des nouveaux tarifs fonciers pour les terrains en construction ont subi de fortes révisions. (Photo : CD)

D'autres communes telles que Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc, Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong ont également proposé des augmentations d'environ 25 %.

À ce sujet, l'Institut vietnamien d'études et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) estime que la liste des prix fonciers est un outil important de l'État en matière de gestion foncière, de collecte budgétaire, de calcul des obligations financières et comme base légale pour la détermination des prix d'indemnisation et du soutien à la réinstallation.

Par conséquent, l'établissement des listes de prix fonciers doit être réalisé avec soin, de manière scientifique et selon une feuille de route raisonnable afin de refléter fidèlement les valeurs du marché, tout en évitant de perturber le marché ou de créer des pressions financières pour les particuliers et les entreprises.

Selon VARS IRE, la forte hausse des prix fonciers décidée par les collectivités locales aura des répercussions importantes sur les particuliers et les ménages. Plus particulièrement, les personnes chargées des démarches foncières telles que le changement d'affectation des sols, la délivrance de certificats de droit d'utilisation des sols ou encore l'obtention d'indemnisations et le déblaiement des terrains seront les plus touchées, car leurs obligations financières sont calculées directement sur la base du nouveau barème.

Les coûts liés à la conversion des sols, à la délivrance des titres fonciers et à l'acquisition de biens immobiliers pourraient augmenter fortement, affectant les ménages à revenus faibles et moyens. De plus, la hausse des prix du foncier pourrait engendrer des plaintes et des litiges dans les zones faisant l'objet d'indemnisations et de travaux de déblaiement si l'ajustement dépasse largement le prix initialement prévu.

L'augmentation des prix fonciers n'affecte pas seulement les particuliers, mais aussi directement le secteur immobilier. Les coûts d'indemnisation et les redevances d'utilisation du sol, qui représentent la part la plus importante des dépenses liées au développement d'un projet, vont fortement augmenter, entraînant une hausse de l'investissement total.

Pour les projets en cours, les entreprises peuvent avoir du mal à décider de les poursuivre ou de les suspendre, car la hausse des coûts peut entraîner un dépassement de leurs capacités financières par l'investissement total.

Parallèlement, pour les projets qui n'ont pas encore été mis en œuvre, les entreprises peuvent se montrer plus proactives en matière de planification et d'options de compensation, mais on ignore encore si le marché acceptera ou non cette hausse de prix forcée.

« Certains projets pourraient engendrer des pertes ou tarder à délivrer des certificats aux clients, ce qui risque d’entraîner des litiges », a averti VARS IRE.

Cet institut estime que toute réglementation des prix, y compris les listes de prix fonciers, est relative, car à long terme, les prix de l'immobilier restent déterminés par l'offre et la demande. Par conséquent, il est difficile d'établir une liste de prix fonciers qui satisfasse toutes les parties prenantes. Les listes de prix fonciers ne sont véritablement pertinentes que lorsqu'elles sont appliquées à des fins spécifiques telles que l'indemnisation et le déblaiement des terrains.

« Si elle est utilisée à des fins multiples, comme le calcul des redevances d’utilisation des terres, des ventes aux enchères ou des taxes, la grille tarifaire perdra de son utilité et devra être ajustée avec souplesse afin de garantir l’harmonie des intérêts entre l’État, les citoyens et les entreprises », a souligné VARS IRE.

Par conséquent, VARS IRE recommande aux collectivités locales de bien définir le rôle des barèmes fonciers : un outil de gestion et de recouvrement des impôts, et non un instrument de régulation de l’offre et de la demande. Les politiques de stabilisation des prix fonciers doivent viser un objectif à long terme de transparence, d’équité et de durabilité.

Cette unité a également proposé une répartition claire des responsabilités entre l'État et les collectivités locales : l'État devrait définir un cadre technique et une méthode d'évaluation unifiés, tandis que les collectivités locales seraient chargées de leur mise en œuvre et de leur adaptation pratique. Parallèlement, il est nécessaire de permettre aux collectivités locales d'appliquer des coefficients d'ajustement flexibles, adaptés à chaque région, période, type d'occupation des sols et objectifs de développement socio-économique .

Par ailleurs, VARS IRE recommande d'appliquer des taux différents pour les redevances d'utilisation du sol, les loyers fonciers, les taxes et autres frais, en fonction de la destination du terrain et du niveau d'infrastructures et de développement urbain de chaque région. Cette adaptation doit s'inscrire dans une perspective progressive et raisonnable afin d'éviter tout choc sur le marché et tout impact brutal sur les entreprises et les particuliers, notamment dans un contexte où de nombreuses collectivités locales mettent en place un modèle de gouvernance urbaine à deux niveaux.

Enfin, VARS IRE a souligné la nécessité de renforcer la communication et les orientations de mise en œuvre, afin d'aider les particuliers, les entreprises et les courtiers à comprendre la nature et le rôle des listes de prix fonciers, et d'éviter d'être exploités pour « gonfler les prix » ou créer de fausses attentes quant aux tendances du marché.

Source : https://congluan.vn/bang-gia-dat-2026-nha-dau-tu-lo-chi-phi-doi-von-nguoi-dan-ngai-lam-so-do-10316951.html