La bulle immobilière alimentée par des intérêts particuliers.
Le matin du 28 octobre, lors du débat à l'Assemblée nationale concernant le rapport de la délégation de supervision et le projet de résolution de l'Assemblée nationale sur les résultats du contrôle thématique sur « la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 », le délégué Ta Van Ha (délégation de Quang Nam ) a souligné que la réalité du marché immobilier, marquée par des hausses de prix soudaines et importantes, outre les obstacles institutionnels et politiques, présentait des signes de manipulation, d'inflation des prix et de création d'une bulle immobilière par un groupe d'intérêts particuliers.
Un délégué de la province de Quang Nam a déclaré : « Il est nécessaire d’évaluer précisément le problème afin d’identifier des solutions concrètes et fondamentales. Le projet de résolution a bien identifié les limites, mais celles-ci relèvent principalement des politiques et des lois. Or, certains facteurs inhabituels persistent, comme la hausse soudaine des prix, multipliée par deux ou trois, qui sont en décalage avec la situation générale et les besoins de la population. »
Selon M. Ha, l'émission d'obligations immobilières pourrait permettre de réduire les prix du marché immobilier. Or, ces obligations sont actuellement émises avec des taux d'intérêt de 12 à 15 %, auxquels s'ajoutent environ 3 % de frais d'émission. De ce fait, l'objectif de ces émissions et l'encours de la dette immobilière arrivant à échéance sont soumis à une forte pression. Sans un contrôle strict visant à relancer et développer le marché immobilier, l'émission d'obligations s'avérera inefficace. Le paiement de taux d'intérêt aussi élevés pendant environ trois ans représente un fardeau considérable pour l'État et les particuliers, et pourrait même entraîner une augmentation des créances douteuses et un risque de défaut de paiement.
« Par conséquent, il est peu probable que le marché immobilier se calme dans un avenir proche, et les particuliers n'auront pas la possibilité d'y accéder. Il est donc nécessaire d'étudier des solutions et de mener des inspections et des analyses approfondies afin de redresser et de développer le marché immobilier de manière saine et appropriée », a suggéré le délégué Ta Van Ha.
Le délégué Hoang Van Cuong (délégation de Hanoï) a salué le rapport de la délégation de supervision sur « la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social de 2015 à fin 2023 » et a également suggéré la mise en place d'un mécanisme professionnel de gestion des échanges immobiliers.
Selon le délégué Hoang Van Cuong, les prix anormalement élevés de l'immobilier sont dus à l'augmentation du nombre de personnes qui achètent des biens immobiliers à des fins d'accumulation, ce qui entraîne un afflux important de capitaux vers l'immobilier au détriment des entreprises et de la production ; l'offre immobilière se raréfie de plus en plus ; et, en outre, des forces du marché telles que les courtiers et les commissaires-priseurs font intentionnellement grimper les prix pour réaliser des profits.
« Le problème le plus criant est que les prix de l'immobilier dans les grandes villes sont très élevés et en constante augmentation, dépassant les moyens de la grande majorité des personnes ayant besoin d'un logement, tandis que les revenus immobiliers sont faibles par rapport au coût d'investissement initial », a commenté M. Cuong.
Supprimer les « goulots d’étranglement » institutionnels
Après avoir examiné le rapport de suivi, la déléguée Dang Bich Ngoc (délégation de Hoa Binh) a souligné que, afin de lever rapidement les obstacles institutionnels et de résoudre définitivement les problèmes juridiques liés aux projets, de nombreuses politiques et lois régissant le marché immobilier ont été promulguées, contribuant ainsi à la création d'un cadre juridique pour le développement du marché immobilier et du logement social.
La députée Dang Bich Ngoc a déclaré que le rapport soulignait également que le financement des programmes de crédit préférentiel pour le logement social par le budget de l'État restait insuffisant, que les procédures et processus de prêt de la Banque de politique sociale demeuraient complexes et redondants, et que le montant maximal des prêts accordés aux bénéficiaires de la politique sociale était faible et non adapté à leurs conditions socio-économiques.
Compte tenu de ces lacunes, la députée Dang Bich Ngoc a fait valoir que le contrôle suprême exercé par l'Assemblée nationale sur la mise en œuvre des politiques et des lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social est extrêmement nécessaire et opportun, notamment pour identifier les « goulots d'étranglement » institutionnels qui devront être abordés à l'avenir.
Par conséquent, les délégués ont suggéré que le gouvernement continue d'examiner en profondeur les lacunes et les limites des politiques et des lois en matière de gestion du marché immobilier et de développement du logement social.
« Outre les 22 problèmes et lacunes politiques et juridiques qui subsistent après la promulgation de la Loi sur le commerce immobilier, de la Loi sur le logement de 2023 et de la Loi foncière de 2024, il est nécessaire de poursuivre l'examen et la recherche afin de proposer rapidement et de manière exhaustive des solutions pour éliminer rapidement les blocages institutionnels, résoudre de manière appropriée et traiter définitivement les projets immobiliers confrontés à des difficultés, des obstacles juridiques et une stagnation dus à des processus de mise en œuvre prolongés et à des changements législatifs au fil du temps, répondant ainsi aux exigences du développement durable du marché immobilier et du logement social », a suggéré Mme Ngoc.
Parallèlement, selon la délégation de Hoa Binh, les carences et les chevauchements institutionnels relevés dans le rapport de suivi constituent des motifs essentiels pour que les instances de rédaction mettent à jour, étudient et modifient les projets de loi dès cette session, notamment les lois sur l'aménagement urbain et rural et la loi sur les investissements publics. Il est en particulier nécessaire d'examiner les réglementations visant à promouvoir la décentralisation et la délégation de pouvoirs aux collectivités locales afin de renforcer leur rôle, leur capacité d'initiative et leur responsabilité, en fonction de leurs compétences et de l'allocation des ressources.
Partageant son point de vue sur la poursuite de la mise en œuvre efficace de solutions institutionnelles, le délégué Duong Khac Mai (délégation de Dak Nong) a souligné que les politiques et les lois relatives à la gestion du marché immobilier et au développement du logement social n'ont pas suivi le rythme de l'évolution rapide du marché. Certaines réglementations manquent de cohérence et d'uniformité entre les lois sur les transactions immobilières et les réglementations connexes, telles que les lois foncières et de logement…
Par ailleurs, la responsabilité de l'État en matière de gestion du secteur immobilier est insuffisante et mal définie, ce qui nuit à l'efficacité de cette gestion. La pratique consistant à déclarer des prix de transfert foncier inférieurs à la valeur réelle afin d'échapper à l'impôt demeure courante. La réglementation relative aux conditions d'éligibilité aux programmes de logement social et au processus d'investissement foncier pour le développement de logements sociaux présente encore des lacunes.
D'après les délégués, ces lacunes et limitations s'expliquent par l'absence de prévisions exhaustives des conditions du marché et par l'incapacité des conseillers à évaluer et analyser la réglementation. La structure du marché immobilier est inadaptée et il n'existe aucune réglementation harmonisée concernant la répartition des terrains entre logements sociaux et appartements de standing. Le contrôle et la déclaration des prix lors de la légalisation des actes et des transactions immobilières s'avèrent très difficiles.
Face à cette situation, la déléguée Duong Khac Mai a proposé : « Il est nécessaire de poursuivre la mise en œuvre efficace des solutions institutionnelles dans les prochains mois. Il convient de continuer à réviser, modifier et perfectionner les lois pertinentes telles que la loi foncière, la loi sur le logement et la loi sur les transactions immobilières… Il est également nécessaire de mettre en place un système d’information transparent et facilement accessible sur le marché immobilier afin que chacun puisse comprendre clairement les prix des terrains et ainsi limiter la spéculation et l’inflation. Par ailleurs, la déléguée a proposé de charger le ministère de la Construction de formuler des recommandations sur l’élaboration de mécanismes et de politiques visant à encadrer rigoureusement les investisseurs dans les projets de logements sociaux ; et, dans le même temps, de coordonner l’évaluation et l’analyse des difficultés et des obstacles rencontrés dans le cadre des politiques de crédit préférentiel pour le logement social. »
Source : https://vov.vn/chinh-polit/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov
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