Commentaires sur le « terrain de jeu » des investisseurs en 2025, les prix des appartements à Hanoi ont dépassé leur pic, le projet de logements sociaux le plus cher de la capitale, la réglementation sur l'octroi de livres rouges pour les terrains attribués à une utilisation pendant de nombreuses années sans planification... sont les dernières nouvelles immobilières.
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| D'ici fin 2024, les prix des appartements à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville seront assez élevés. Si vous investissez dans des appartements locatifs dans ces deux villes, le rapport entre le prix de location et le prix d'achat n'est pas vraiment attractif, malgré la forte demande de logements locatifs. (Photo : Gia Thanh) |
Le « terrain de jeu » des investisseurs en 2025
M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a analysé que d'ici fin 2024, les prix des appartements à Hanoï et Hô-Chi-Minh-Ville seront très élevés. Investir dans des appartements locatifs dans ces deux villes ne présente pas un réel attrait par rapport au prix d'achat, malgré une forte demande de logements locatifs.
Pendant ce temps, le marché des appartements en province présente des prix de location et d’achat très raisonnables.
M. Quyet a estimé que le segment foncier à Hanoï et à Hô-Chi-Minh-Ville était assez cher. Cependant, le prix des terrains dans les provinces satellites de ces deux villes n'a pas augmenté de manière spectaculaire ces derniers temps, seulement de 5 à 10 %, ce qui laisse des prix raisonnables.
Par conséquent, les dirigeants de Dat Xanh Mien Bac estiment que les terres dans les provinces constituent toujours un bon segment d'investissement en 2025.
Par ailleurs, M. Quyet s'attend à une bonne reprise du marché immobilier des complexes hôteliers en 2025, le nombre de touristes étrangers au Vietnam ayant dépassé les 17 millions en 2024. Selon lui, certains marchés immobiliers de complexes hôteliers à Phu Quoc, Nha Trang et Quang Ninh, entre autres, connaîtront une amélioration.
Pendant ce temps, les maisons de ville à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ont toujours des prix élevés, tandis que la demande de location n'a pas changé de façon spectaculaire.
« En 2025, je n'attends pas grand-chose du segment des maisons de ville à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ; mais dans les provinces, surtout là où il y a beaucoup de parcs industriels, les prix n'augmenteront pas en 2024, il y aura donc plus de changements que dans les grandes villes », a déclaré M. Quyet.
En investissant en 2025, a noté M. Quyet, les investisseurs devraient prêter attention au facteur prix, ne pas se laisser influencer par l'effet de foule et penser que les prix de l'immobilier augmentent toujours, même si les prix élevés continuent d'augmenter.
Avec les prix élevés dans les grandes villes, elles ne seront plus un terrain de jeu pour les investisseurs, mais un terrain de jeu pour les personnes ayant de réels besoins en matière de logement et les investisseurs à long terme. Investir dans la spéculation à court terme dans les grandes villes sera très risqué.
Lors d'un investissement, il est essentiel de privilégier le segment immobilier générateur de flux de trésorerie durables. Parallèlement, il est essentiel de se renseigner sur les biens immobiliers situés dans les villes industrielles, en particulier dans les provinces à fort potentiel d'investissement étranger, comme Bac Ninh, Bac Giang , Hai Phong ou Binh Duong, Long An et Dong Nai. Plus important encore, il est essentiel de prêter attention aux aspects juridiques : investir dans des projets dépourvus de documents légaux et à la recherche de prix bas est très risqué », a averti M. Quyet.
Parallèlement, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, a déclaré qu'en 2025, les prix des immeubles de faible et de grande hauteur dans les grandes villes comme Hanoï n'augmenteront pas autant qu'auparavant. Les prix des biens secondaires ne fluctueront pas beaucoup, seuls les biens primaires augmenteront en raison de la hausse des coûts des intrants.
Au cours des deux derniers mois de l'année dernière, le marché a montré des signes évidents de ralentissement, les prix de vente des biens secondaires, comme les appartements, ayant baissé de 200 à 500 millions de VND, et ceux des maisons basses ayant également diminué. Avec cette baisse des prix, la demande d'investissement dans les appartements et les maisons basses n'est plus aussi forte. Les investisseurs professionnels auront tendance à se tourner vers les marchés provinciaux, dotés d'infrastructures de transport pratiques reliant Hanoï, de parcs industriels et d'une population dense », a estimé M. Chung.
Selon le directeur général de SGO Homes, le foncier demeure un segment très attractif pour les investisseurs. À court terme (environ deux à trois ans), il reste le canal d'investissement le plus rentable.
En outre, le segment des appartements de grande hauteur dans les provinces, avec des prix allant de 2 à 3 milliards de VND, attirera également les investisseurs.
Le taux d’absorption des projets nouvellement ouverts va ralentir.
Selon Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, les projets immobiliers ouverts à la vente en 2025 continueront de bénéficier d'une attention particulière, d'être négociés et d'être bien absorbés, mais le taux d'absorption devrait ralentir. Le segment des appartements continuera de dominer la liquidité du marché.
Toutefois, selon M. Dinh, la liquidité des appartements restera concentrée dans les grands projets urbains. La demande de logements, notamment d'investissement, continuera de se déplacer vers les zones suburbaines et les provinces et villes de niveaux 2 et 3, où les prix sont plus bas et offrent une plus grande marge de croissance à l'avenir.
L'analyse du marché montre qu'après une période de forte croissance, les appartements – le produit le plus prisé à Hanoï – ont eu tendance à baisser légèrement depuis fin 2024. Le pouvoir d'achat a quelque peu ralenti, et les prix de vente ont également légèrement baissé pour les propriétaires qui doivent vendre rapidement. Ceux qui avaient investi dans des appartements auparavant ont accepté de réduire leurs taux d'intérêt pour vendre, car le bénéfice réalisé était assez élevé après la période où les prix des appartements ont augmenté de plusieurs dizaines de pour cent.
Actuellement, les prix des appartements à Hanoï ont tendance à stagner, voire à baisser légèrement, par rapport à la période de pointe. Le volume des transactions a également fortement diminué par rapport à novembre 2024 et aux périodes antérieures. Selon une étude de Batdongsan.com.vn, sur le marché secondaire du projet Vinhomes Smart City, en novembre 2024, le prix d'un studio était généralement proposé à la vente entre 2 et 2,2 milliards de VND/appartement. Cependant, depuis décembre 2024, certains propriétaires ont besoin de vendre en urgence, et le prix de vente ne fluctue que de 1,98 à 2 milliards de VND/appartement.
Ce phénomène a également été observé dans d'autres projets. Cependant, les agents immobiliers affirment qu'à ce prix, le propriétaire réalise un bénéfice, et non une perte.
L'offre de biens immobiliers résidentiels en 2025 continuera de croître, d'environ 10% par rapport à 2024 ; de nombreux projets ont vu leurs problèmes résolus et seront réimplémentés en 2025 ; de nombreux projets ont également des projets de « lancement » pour profiter des opportunités de reprise du marché.
L'offre immobilière devrait continuer à provenir principalement des grandes zones urbaines des provinces du nord et des villes des grands investisseurs. Le segment des appartements, notamment celui des logements à partir de 50 millions de VND/m², continue de dominer le marché.
Bien que l'offre soit en hausse, elle reste limitée par rapport à la demande. Provenant principalement de grands projets urbains menés par de grands investisseurs, les prix de vente restent ancrés à un niveau élevé. Parallèlement, les prix secondaires progresseront également plus lentement, avec une hausse plus faible, de 7 à 10 % par rapport à 2024.
La raison en est que le niveau actuel des prix est assez élevé. Le ralentissement de la croissance du marché est également dû au fait que de nombreux appartements anciens, dépourvus d'infrastructures et de services publics, affichent des prix de transfert trop élevés par rapport à leur valeur réelle.
Le projet de logements sociaux le plus cher de Hanoi devrait coûter 25 millions de VND/m2
Le prix de vente des logements sociaux dans la commune de Tan Trieu, district de Thanh Tri (Hanoï), est provisoirement estimé à 25 millions de VND/m². Si le projet est approuvé, il s'agira du prix le plus élevé jamais enregistré à Hanoï.
Le prix ci-dessus vient d'être annoncé par le Département de la construction de Hanoi après le début des travaux de construction du projet à la fin de l'année dernière.
Ce projet est financé par un consortium composé de la Société d'investissement pour le développement des infrastructures urbaines (UDIC), de la Société par actions de construction d'électricité et d'eau de Hanoi (Haweicco) et de la Société par actions de développement et de construction de logements de Hanoi DAC. Il est construit sur le terrain n°1 de la nouvelle zone urbaine de Ha Dinh, commune de Tan Trieu (nom commercial : Udic Eco Tower).
Selon le Département de la Construction, le prix de vente estimé des appartements de ce projet de logements sociaux est d'environ 25 millions de VND/m². Avec ce prix unitaire, un appartement de 70 m² coûte environ 1,75 milliard de VND.
Le loyer estimé est d'environ 150 000 VND/m²/mois. Pour un appartement de 70 m², le loyer estimé est de 10,5 millions de VND/mois.
Le prix de location est de 390 000 VND/m2/mois, on s'attend à ce que pour un appartement de 70 m2, les gens devront payer 27,3 millions de VND/mois.
Le ministère de la Construction a déclaré que le prix officiel sera annoncé par l'investisseur après avoir été évalué par l'agence de gestion de l'État conformément à la réglementation.
La date de réception des demandes d'achat de logements sociaux dans le cadre du projet est prévue pour le quatrième trimestre 2025.
Avant 2023, le prix de vente des logements sociaux dans la capitale oscillait entre 13 et 17 millions de VND/m². Si le projet est approuvé, il s'agira du prix le plus élevé jamais enregistré pour un logement social à Hanoï.
Auparavant, en réponse aux opinions des électeurs sur le prix élevé des logements sociaux par rapport aux revenus de la majorité des travailleurs, en particulier ceux à faibles revenus, le ministère de la Construction a déclaré que pour faciliter la procédure de détermination des prix des logements sociaux, la loi sur le logement de 2023 stipule que le prix de vente est déterminé sur la base du calcul de tous les coûts pour récupérer le capital d'investissement pour la construction de logements.
Le prix de location-vente est déterminé comme le prix de vente et n'inclut pas les frais d'entretien du logement payés par le locataire, conformément aux dispositions de la loi sur le logement. Le prix de location est convenu entre l'investisseur et le locataire. Si l'investisseur utilise le prix de l'offre gagnante, il n'est pas nécessaire de réévaluer le prix de vente et le prix de location-vente du logement social.
Selon le ministère de la Construction, l'article 85 prévoit des incitations pour les investisseurs en logements sociaux, telles que l'exonération des frais d'utilisation du sol, du loyer foncier, des incitations fiscales conformément aux lois fiscales, les investisseurs ont droit à un bénéfice de 10 %, se voient attribuer une superficie de terrain ou une surface commerciale et n'ont pas à en tenir compte dans les prix des logements sociaux.
« Ces réglementations contribuent à encourager et à promouvoir l'investissement et le développement du logement social et à garantir des prix de logement social à un niveau modéré afin que les fonctionnaires, les travailleurs et les ouvriers à faible revenu puissent se permettre d'acheter un logement et de stabiliser leur vie », a souligné le ministère de la Construction.
Règlement sur l'octroi de livres rouges pour les terres attribuées pour une utilisation pendant de nombreuses années sans planification
Au moment de l'attribution non autorisée des terres en 1996, il n'y avait pas de planification, mais d'ici 2024, si ce n'est pas conforme à la planification, un certificat de droit d'utilisation des terres peut-il être accordé ?
Sur cette question, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a l’avis suivant :
Clause 2, article 140 de la loi foncière de 2024 sur les cas où les ménages et les particuliers utilisent des terres qui ont été attribuées sans autorisation appropriée et des terres utilisées du 15 octobre 1993 au 1er juillet 2004, et sont maintenant confirmés par le Comité populaire de la commune où se trouve le terrain comme n'ayant aucun litige et étant conformes à la planification de l'utilisation des terres au niveau du district ou à la planification générale ou à la planification du zonage ou à la planification de la construction ou à la planification rurale, ils se verront accorder un certificat de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens attachés aux terres (livre rouge) conformément aux dispositions des clauses 3 et 6 de l'article 138 de la présente loi.
En conséquence, le terrain utilisé doit être conforme à l'un des cinq types de planification mentionnés ci-dessus pour être considéré pour un livre rouge.
« Sur la base des réglementations ci-dessus, dans les cas où le moment de l'attribution des terres n'était pas dans le cadre de l'autorité en 1996 et il n'y avait pas de planification, mais d'ici 2024, il n'était pas conforme à la planification, il ne serait pas éligible à l'examen pour la délivrance d'un livre rouge conformément aux dispositions de l'article 140 de la loi foncière », a informé le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.
Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html
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