Les prix des appartements à Hanoï ont atteint leur apogée, les propriétaires réduisent leurs profits au lieu de subir des pertes, révélant ainsi le projet de logement social le plus cher

Les commentaires sur le « terrain de jeu » des investisseurs en 2025, le franchissement du pic des prix des appartements à Hanoï , le projet de logement social le plus cher de la capitale, la réglementation sur l'octroi de titres de propriété pour les terrains alloués à un usage depuis de nombreuses années sans planification… sont les dernières nouvelles immobilières.

D'ici fin 2024, les prix des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville seront très élevés. Investir dans un appartement en vue de le louer dans ces deux villes ne sera pas vraiment avantageux financièrement, malgré une forte demande locative. (Photo : Gia Thanh)

Le « terrain de jeu » des investisseurs en 2025

M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a analysé que d'ici fin 2024, les prix des appartements à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville seront très élevés. Investir dans un appartement en vue de le louer dans ces deux villes ne sera pas rentable, malgré une forte demande locative.

Parallèlement, le marché des appartements en province affiche des prix de location et d'achat très raisonnables.

M. Quyet a estimé que le marché foncier à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville est particulièrement cher. Cependant, dans les provinces limitrophes de ces deux villes, le prix des terrains n'a pas connu d'augmentation spectaculaire ces derniers temps, de l'ordre de 5 à 10 %, ce qui le rend encore raisonnable.

Par conséquent, les dirigeants de Dat Xanh Mien Bac estiment que les terres en province constituent toujours un bon segment d'investissement en 2025.

Par ailleurs, M. Quyet prévoit une bonne reprise du marché immobilier touristique en 2025, le nombre de touristes étrangers au Vietnam ayant dépassé les 17 millions en 2024. Selon lui, certains marchés immobiliers touristiques de Phu Quoc, Nha Trang et Quang Ninh devraient connaître une amélioration.

Les maisons de ville à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville restent chères, tandis que la demande locative n'a pas connu de changement significatif.

« En 2025, je n’attends pas grand-chose du segment des maisons de ville à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville ; mais en province, notamment là où il y a de nombreuses zones industrielles, les prix n’augmenteront pas en 2024, il y aura donc plus de changements que dans les grandes villes », a déclaré M. Quyet.

M. Quyet a fait remarquer qu'en matière d'investissement en 2025, les investisseurs devraient prêter attention au facteur prix, ne pas se laisser influencer par l'effet de foule et ne pas croire que les prix de l'immobilier augmenteront toujours, même si les prix élevés continueront d'augmenter.

« Compte tenu des prix pratiqués dans les grandes villes, ce ne sera plus un terrain de jeu pour les investisseurs, mais pour les personnes ayant de réels besoins en logement et les investisseurs à long terme. Investir dans la spéculation à court terme dans les grandes villes sera très risqué. »

Lorsqu'on investit, il est essentiel de privilégier le segment immobilier susceptible de générer des flux de trésorerie durables. Il convient également d'étudier le marché immobilier des villes industrielles, notamment les provinces bénéficiant d'importants investissements étrangers comme Bac Ninh, Bac Giang, Hai Phong, Binh Duong, Long An et Dong Nai. Cependant, et c'est le plus important, il est crucial de maîtriser les aspects juridiques. « Investir dans des projets sans documents légaux suffisants, sous prétexte d'être attiré par des prix bas, peut s'avérer très risqué », a averti M. Quyet.

Par ailleurs, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, a indiqué qu'en 2025, les prix des logements, qu'ils soient de faible ou de grande hauteur, dans les grandes villes comme Hanoï, ne devraient pas connaître de hausse aussi spectaculaire qu'auparavant. Les prix des produits dérivés devraient rester stables ; seuls les produits primaires augmenteront en raison de la hausse des coûts de production.

« Au cours des deux derniers mois de l'année dernière, le marché a clairement montré des signes de ralentissement, avec une baisse des prix de 200 à 500 millions de VND pour les biens d'occasion comme les appartements et les maisons individuelles. Cette diminution des prix a entraîné une forte baisse de la demande d'investissement dans les appartements et les maisons individuelles. Les investisseurs professionnels auront tendance à se tourner vers les marchés provinciaux, qui bénéficient d'infrastructures de transport pratiques les reliant à Hanoï, de zones industrielles et d'une forte densité de population », a analysé M. Chung.

D'après le directeur général de SGO Homes, le foncier demeure un segment très attractif pour les investisseurs. À court terme (2 à 3 ans), il reste le placement le plus rentable.

Par ailleurs, le segment des appartements de grande hauteur en province, avec des prix allant de 2 à 3 milliards de VND, attirera également les investisseurs.

Le taux d'absorption des nouveaux projets va ralentir.

Selon Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers, les programmes immobiliers mis en vente en 2025 continueront d'attirer l'attention, de faire l'objet de transactions et de trouver preneur, même si le rythme d'absorption devrait ralentir. Le segment des appartements restera le principal moteur de la liquidité du marché.

Cependant, selon M. Dinh, la liquidité du marché locatif restera concentrée dans les grands projets urbains. La demande de logements, notamment d'investissement, continuera de se déplacer vers les zones périurbaines et les villes et provinces de deuxième et troisième rang, où les prix sont plus bas et le potentiel de croissance future plus important.

L'analyse du marché montre qu'après une période de forte croissance, les appartements, le bien le plus recherché à Hanoï, ont connu une légère baisse de prix depuis fin 2024. Le pouvoir d'achat s'étant quelque peu affaibli, les prix de vente ont également légèrement diminué pour les propriétaires souhaitant vendre rapidement. Ceux qui avaient investi dans des appartements auparavant ont revu à la baisse leurs ambitions de revente, car les plus-values ​​réalisées avaient été importantes après la période de forte hausse des prix (plusieurs dizaines de pour cent).

Actuellement, les prix des appartements à Hanoï tendent à rester stables ou à légèrement baisser par rapport à la période de pointe. Le volume des transactions a également diminué de manière significative par rapport à la période antérieure à novembre 2024. Selon une enquête menée par Batdongsan.com.vn, dans le cadre du projet Vinhomes Smart City, sur le marché secondaire, en novembre 2024, le prix des studios oscillait généralement entre 2 et 2,2 milliards de VND par appartement. Or, depuis décembre 2024, certains propriétaires étant contraints de vendre en urgence, les prix proposés ne varient plus que de 1,98 à 2 milliards de VND par appartement.

Ce phénomène a également été observé dans d'autres projets immobiliers. Cependant, les agents immobiliers affirment qu'à ce prix, le propriétaire réalise un bénéfice, et non une perte.

L'offre de logements résidentiels continuera de croître en 2025, d'environ 10 % par rapport à 2024 ; de nombreux projets ont vu leurs problèmes résolus et seront relancés en 2025 ; de nombreux projets prévoient également d'être « lancés » pour profiter des opportunités de reprise du marché.

L'offre immobilière devrait continuer d'être principalement alimentée par les grandes zones urbaines des provinces du nord et les villes des grands investisseurs. Notamment, le segment des appartements, en particulier celui dont le prix est supérieur ou égal à 50 millions de VND/m², demeure le principal moteur du marché.

Bien que l'offre soit en hausse, elle reste insuffisante par rapport à la demande et, provenant principalement de grands projets urbains d'investisseurs importants, son prix de vente demeure élevé. Parallèlement, la croissance des prix sur le marché secondaire devrait ralentir, avec une hausse plus faible, de l'ordre de 7 à 10 % par rapport à 2024.

La raison en est que le niveau actuel des prix est assez élevé. Le ralentissement de la croissance du marché s'explique également par le fait que de nombreux appartements anciens, dépourvus d'infrastructures et de services, affichent des prix de transfert trop élevés par rapport à leur valeur réelle.

Le projet de logement social le plus cher à Hanoï devrait coûter 25 millions de VND/m².

Le prix de vente des logements sociaux dans la commune de Tan Trieu, district de Thanh Tri (Hanoï), est provisoirement estimé à 25 millions de VND/m². S'il est approuvé, ce sera le prix le plus élevé jamais pratiqué pour un logement social à Hanoï.

Le prix indiqué ci-dessus vient d'être annoncé par le département de la construction de Hanoï, suite au lancement du projet à la fin de l'année dernière.

Ce projet est financé par un consortium composé de la Société d'investissement pour le développement des infrastructures urbaines (Udic), de la Société par actions de construction de l'électricité et de l'eau de Hanoï (Haweicco) et de la Société par actions de développement et de construction de logements de Hanoï (DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company). Il est implanté sur la parcelle n° 1 du nouveau quartier urbain de Ha Dinh, commune de Tan Trieu (nom commercial : Udic Eco Tower).

Selon le Département de la Construction, le prix de vente estimé des appartements de ce projet de logements sociaux est d'environ 25 millions de VND/m². À ce prix unitaire, un appartement de 70 m² dans ce projet coûte environ 1,75 milliard de VND.

Le loyer estimé est d'environ 150 000 VND/m²/mois. Pour un appartement de 70 m², le loyer estimé est de 10,5 millions de VND/mois.

Le prix de location est de 390 000 VND/m²/mois ; on estime que pour un appartement de 70 m², les locataires devront payer 27,3 millions de VND/mois.

Le ministère de la Construction a indiqué que le prix officiel sera annoncé par l'investisseur après évaluation par l'agence de gestion de l'État, conformément à la réglementation.

La période prévue pour recevoir les demandes d'achat de logements sociaux dans le cadre de ce projet est le quatrième trimestre 2025.

Avant 2023, le prix de vente des logements sociaux dans la capitale oscillait entre 13 et 17 millions de VND/m². Si ce projet est approuvé, il s'agira du prix le plus élevé jamais atteint pour un logement social à Hanoï.

Auparavant, en réponse aux opinions des électeurs concernant le prix élevé des logements sociaux par rapport au revenu de la majorité des travailleurs, en particulier ceux à faibles revenus, le ministère de la Construction avait déclaré que, pour faciliter la procédure de détermination des prix des logements sociaux, la loi sur le logement de 2023 stipule que le prix de vente est déterminé sur la base du calcul de tous les coûts permettant de recouvrer le capital investi dans la construction des logements.

Le prix d'acquisition en location-vente correspond au prix de vente et n'inclut pas les charges d'entretien du logement à la charge du locataire, conformément à la loi sur le logement. Le loyer est fixé d'un commun accord entre l'investisseur et le locataire. Si l'investisseur applique le prix de l'offre retenue, il n'est pas nécessaire de réévaluer le prix de vente et le prix d'acquisition en location-vente du logement social.

Selon le ministère de la Construction, l'article 85 prévoit des incitations pour les investisseurs en logements sociaux, telles que l'exemption des frais d'utilisation du terrain, du loyer foncier, des incitations fiscales conformément à la législation fiscale, les investisseurs ont droit à un bénéfice de 10 %, se voient attribuer une superficie de terrain ou une surface commerciale et n'ont pas à en tenir compte dans les prix des logements sociaux.

« Ces réglementations contribuent à encourager et à promouvoir l’investissement et le développement du logement social et à garantir des prix modérés pour ce logement, afin que les fonctionnaires, les travailleurs et les ouvriers à faibles revenus puissent acheter un logement et stabiliser leur vie », a souligné le ministère de la Construction.

Réglementation relative à l'octroi de titres fonciers pour les terrains destinés à un usage de longue durée sans planification

Lors de l'attribution illégale des terres en 1996, il n'y avait pas de planification, mais d'ici 2024, si elle n'est pas conforme à la planification, un certificat de droit d'utilisation des terres peut-il être accordé ?

À ce sujet, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a les commentaires suivants :

Conformément à l'article 140, paragraphe 2, de la loi foncière de 2024, les ménages et les particuliers qui utilisent des terres attribuées sans autorisation valable et des terres utilisées entre le 15 octobre 1993 et ​​le 1er juillet 2004, et dont l'utilisation est désormais confirmée par le Comité populaire de la commune où se situe le terrain comme n'étant pas contestée, conformément au plan d'aménagement du territoire, au plan d'urbanisme, au plan de zonage, au plan de construction ou au plan d'aménagement rural du district, se verront accorder un certificat de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens attachés au terrain (livre rouge) conformément aux dispositions des paragraphes 3 et 6 de l'article 138 de cette loi.

Par conséquent, pour être éligible à un livre rouge, le terrain utilisé doit être conforme à l'un des cinq types d'aménagement mentionnés ci-dessus.

« Conformément à la réglementation susmentionnée, dans les cas où l'attribution des terres n'a pas eu lieu en 1996 et qu'il n'y avait pas de planification, mais qu'en 2024 elle n'est pas conforme à la planification, elle ne sera pas admissible à la délivrance d'un livre rouge conformément aux dispositions de l'article 140 de la loi foncière », a informé le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html