Les prix des appartements à Hanoi ont dépassé leur pic, les propriétaires réduisent leurs profits, et non leurs pertes, révélant le projet de logement social le plus cher

Commentaires sur le « terrain de jeu » des investisseurs en 2025, les prix des appartements à Hanoi ont dépassé leur pic, le projet de logements sociaux le plus cher de la capitale, la réglementation sur l'octroi de livres rouges pour les terrains attribués à une utilisation pendant de nombreuses années sans planification... sont les dernières nouvelles immobilières.

D’ici la fin de 2024, les prix des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville seront assez élevés. Si vous investissez dans des appartements dans ces deux villes à louer, le prix de location par rapport au prix d'achat n'est pas vraiment attractif, même si la demande de maisons à louer est élevée. (Photo : Gia Thanh)

Le « terrain de jeu » des investisseurs en 2025

M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a analysé que d'ici la fin de 2024, les prix des appartements à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville seront assez élevés. Si vous investissez dans des appartements dans ces deux villes à louer, le prix de location par rapport au prix d'achat n'est pas vraiment attractif, même si la demande de maisons à louer est élevée.

Pendant ce temps, le marché des appartements en province présente des prix de location et d’achat très raisonnables.

M. Quyet a estimé que le segment foncier à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville est également assez cher. Cependant, les prix des terrains dans les provinces satellites de ces deux villes n’ont pas augmenté de façon spectaculaire ces derniers temps, seulement d’environ 5 à 10 %, de sorte que les prix restent raisonnables.

Par conséquent, les dirigeants de Dat Xanh Mien Bac estiment que les terres dans les provinces constituent toujours un bon segment d'investissement en 2025.

En outre, M. Quyet s'attend à ce que le marché immobilier des stations balnéaires connaisse une bonne reprise en 2025 lorsque le nombre de touristes étrangers au Vietnam en 2024 aura atteint plus de 17 millions de visiteurs. Selon lui, certains marchés immobiliers de villégiature à Phu Quoc, Nha Trang, Quang Ninh... vont s'améliorer.

Les maisons de ville à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ont encore des seuils de prix élevés ; alors que la demande de location n’a pas changé de façon spectaculaire.

« En 2025, je n'attends pas grand-chose du segment des maisons de ville à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville ; mais dans les provinces, surtout là où il y a beaucoup de parcs industriels, les prix n'augmenteront pas en 2024, il y aura donc plus de changements que dans les grandes villes », a déclaré M. Quyet.

En investissant en 2025, a noté M. Quyet, les investisseurs devraient prêter attention au facteur prix, ne pas se laisser influencer par l'effet de foule et penser que les prix de l'immobilier augmentent toujours, même si les prix élevés continuent d'augmenter.

Avec les prix élevés dans les grandes villes, elles ne seront plus un terrain de jeu pour les investisseurs, mais un terrain de jeu pour les personnes ayant de réels besoins en matière de logement et les investisseurs à long terme. Investir dans la spéculation à court terme dans les grandes villes sera très risqué.

Lorsque vous investissez, vous devez prêter attention au segment immobilier qui crée un flux de trésorerie durable à l’avenir. Parallèlement, il est nécessaire d'étudier l'immobilier dans les villes industrielles, notamment les provinces à fort capital d'investissement étranger comme Bac Ninh, Bac Giang , Hai Phong ou Binh Duong, Long An, Dong Nai... Mais plus important encore, il faut prêter attention aux questions juridiques. « Si vous êtes avides de prix bon marché et investissez dans des projets qui ne disposent pas de documents juridiques suffisants, ce sera très dangereux », a averti M. Quyet.

Dans le même temps, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, a déclaré qu'en 2025, les prix des produits de faible et de grande hauteur dans les grandes villes comme Hanoi n'augmenteront pas de façon spectaculaire comme auparavant. Les produits secondaires ne connaîtront pas de forte augmentation de prix, seuls les produits primaires augmenteront en raison de l'augmentation des coûts des intrants.

Au cours des deux derniers mois de l'année dernière, le marché a montré des signes évidents de ralentissement, les prix de vente des biens secondaires, comme les appartements, ayant baissé de 200 à 500 millions de VND, et ceux des maisons basses ayant également diminué. Avec cette baisse des prix, la demande d'investissement dans les appartements et les maisons basses n'est plus aussi forte. Les investisseurs professionnels auront tendance à se tourner vers les marchés provinciaux, dotés d'infrastructures de transport pratiques reliant Hanoï, de parcs industriels et d'une population dense », a estimé M. Chung.

Selon le directeur général de SGO Homes, le foncier reste un segment qui exerce un grand attrait sur les investisseurs. À court terme, environ 2 à 3 ans, le foncier reste le canal d’investissement le plus efficace.

En outre, le segment des appartements de grande hauteur dans les provinces, avec des prix allant de 2 à 3 milliards de VND, attirera également les investisseurs.

Le taux d’absorption des projets nouvellement lancés va ralentir.

Selon le président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, Nguyen Van Dinh, les projets de logements ouverts à la vente en 2025 continueront de recevoir de l'attention, seront négociés et seront bien absorbés, mais le taux d'absorption devrait ralentir. Le segment des appartements continue de dominer la liquidité du marché.

Toutefois, selon M. Dinh, la liquidité des appartements restera concentrée dans les grands projets urbains. La demande de logements, en particulier la demande d’investissement, continuera de se déplacer vers les zones suburbaines et les provinces et villes de niveau 2 et 3, où les prix sont plus bas et où il y a plus de marge de croissance à l’avenir.

L'aperçu du marché montre qu'après une période de croissance « chaude », les appartements - le produit le plus apprécié à Hanoi - ont eu tendance à baisser légèrement de prix depuis fin 2024 jusqu'à aujourd'hui. Le pouvoir d’achat a quelque peu ralenti et les prix demandés ont également légèrement baissé pour les propriétaires qui ont besoin de vendre rapidement. Ceux qui avaient investi dans l'immeuble auparavant avaient accepté de réduire leurs intérêts pour vendre leurs produits car le bénéfice était assez élevé après que le prix de l'appartement ait augmenté de plusieurs dizaines de pour cent.

Actuellement, les prix des appartements à Hanoi ont tendance à rester les mêmes ou à diminuer légèrement par rapport à la période de pointe. Le volume des transactions a également diminué de manière significative par rapport à novembre 2024 et avant. Selon une enquête de Batdongsan.com.vn, dans le projet Vinhomes Smart City, sur le marché secondaire, en novembre 2024, le prix d'un studio était généralement proposé à la vente entre 2 et 2,2 milliards de VND/appartement, mais de décembre 2024 à aujourd'hui, certains propriétaires ont besoin de vendre de toute urgence, le prix de l'offre ne fluctue que de 1,98 à 2 milliards de VND/appartement...

De même, ce phénomène a également été enregistré dans un certain nombre d’autres projets. Cependant, les courtiers immobiliers affirment qu'à ce prix, le propriétaire vend avec un bénéfice et non avec une perte.

L’offre immobilière résidentielle en 2025 continuera de croître, d’environ 10 % par rapport à 2024 ; De nombreux projets ont vu leurs obstacles résolus et seront ré-implémentés en 2025 ; De nombreux projets prévoient également de « lancer » pour anticiper l’opportunité de reprise du marché.

L'offre immobilière devrait continuer à provenir principalement des grandes zones urbaines des provinces et des villes de la région Nord des principaux investisseurs. Il convient de noter que le segment des appartements, principalement celui dont le prix est compris entre 50 millions de VND/m2 et plus, continue de dominer le marché.

Bien que l'offre soit en croissance, elle reste encore rare par rapport à la demande et parce qu'elle provient principalement de grands projets urbains de grands investisseurs, le prix de vente reste encore « ancré » à un niveau élevé. Parallèlement, le niveau des prix secondaires augmentera également plus lentement avec une augmentation plus faible, de 7 à 10 % par rapport à 2024.

La raison est que le niveau de prix actuel est assez élevé. Le ralentissement de la croissance du marché est également dû au fait que de nombreux anciens produits d’appartements, dépourvus d’infrastructures et de services publics, ont des prix de transfert trop élevés par rapport à leur valeur réelle.

Le projet de logements sociaux le plus cher de Hanoi devrait coûter 25 millions de VND/m2

Le prix de vente estimé des logements sociaux dans la commune de Tan Trieu, district de Thanh Tri (Hanoï) est de 25 millions de VND/m2. Si le projet est approuvé, il s’agira du prix le plus élevé jamais enregistré pour un logement social à Hanoi.

Le prix ci-dessus vient d'être annoncé par le Département de la construction de Hanoi après le début des travaux de construction du projet à la fin de l'année dernière.

Ce projet est financé par un consortium composé de Urban Infrastructure Development Investment Corporation (UDIC), Hanoi Electricity and Water Construction and Installation Joint Stock Company (Haweicco) et DAC Hanoi Housing Development and Construction Joint Stock Company. Le projet est construit sur le terrain N°1 de la nouvelle zone urbaine de Ha Dinh, commune de Tan Trieu (nom commercial Udic Eco Tower).

Selon le Département de la Construction, le prix de vente estimé des appartements dans ce projet de logements sociaux est d'environ 25 millions/m2. Avec le prix unitaire ci-dessus, un appartement de 70 m2 dans le projet coûte environ 1,75 milliard de VND.

Le prix de location estimé est d'environ 150 000 VND/m2/mois. Calculé, le prix de location estimé pour un appartement de 70 m2 est de 10,5 millions de VND/mois.

Le prix de location est de 390 000 VND/m2/mois, on s'attend à ce que pour un appartement de 70 m2, les gens devront payer 27,3 millions de VND/mois.

Le ministère de la Construction a déclaré que le prix officiel sera annoncé par l'investisseur après avoir été évalué par l'agence de gestion de l'État conformément à la réglementation.

La date de réception des demandes d'achat de logements sociaux dans le cadre du projet est prévue pour le quatrième trimestre 2025.

Avant 2023, le prix de vente des logements sociaux dans la capitale fluctuait entre 13 et 17 millions de VND/m2. Si le projet est approuvé, il s’agira du prix le plus élevé jamais enregistré pour un logement social à Hanoi.

Auparavant, en réponse aux opinions des électeurs sur le prix élevé des logements sociaux par rapport aux revenus de la majorité des travailleurs, en particulier ceux à faibles revenus, le ministère de la Construction a déclaré que pour faciliter la procédure de détermination des prix des logements sociaux, la loi sur le logement de 2023 stipule que le prix de vente est déterminé sur la base du calcul de tous les coûts pour récupérer le capital d'investissement pour la construction de logements.

Le prix de location-achat est déterminé comme le prix de vente et n'inclut pas les frais d'entretien du logement payés par le locataire conformément aux dispositions de la loi sur le logement. Le prix de location est convenu entre l'investisseur et le locataire. Dans le cas où l'investisseur utilise le prix de l'offre gagnante, il n'est pas nécessaire de réévaluer le prix de vente ou le prix de location du logement social.

Selon le ministère de la Construction, l'article 85 prévoit des incitations pour les investisseurs en logements sociaux, telles que l'exonération des frais d'utilisation du sol, du loyer foncier, des incitations fiscales conformément aux lois fiscales, les investisseurs ont droit à un bénéfice de 10 %, se voient attribuer une superficie de terrain ou une surface commerciale et n'ont pas à en tenir compte dans les prix des logements sociaux.

« Ces réglementations contribuent à encourager et à promouvoir l'investissement et le développement du logement social et à garantir des prix de logement social à un niveau modéré afin que les fonctionnaires, les travailleurs et les ouvriers à faible revenu puissent se permettre d'acheter un logement et de stabiliser leur vie », a souligné le ministère de la Construction.

Règlement sur l'octroi de livres rouges pour les terres attribuées pour une utilisation pendant de nombreuses années sans planification

Au moment de l'attribution non autorisée des terres en 1996, il n'y avait pas de planification, mais d'ici 2024, si ce n'est pas conforme à la planification, un certificat de droit d'utilisation des terres peut-il être accordé ?

Sur cette question, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a l’avis suivant :

Clause 2, article 140 de la loi foncière de 2024 sur les cas où les ménages et les particuliers utilisent des terres qui ont été attribuées sans autorisation appropriée et des terres utilisées du 15 octobre 1993 au 1er juillet 2004, et sont maintenant confirmés par le Comité populaire de la commune où se trouve le terrain comme n'ayant aucun litige et étant conformes à la planification de l'utilisation des terres au niveau du district ou à la planification générale ou à la planification du zonage ou à la planification de la construction ou à la planification rurale, ils se verront accorder un certificat de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens attachés aux terres (livre rouge) conformément aux dispositions des clauses 3 et 6 de l'article 138 de la présente loi.

En conséquence, le terrain utilisé doit être conforme à l'un des cinq types de planification mentionnés ci-dessus pour être considéré pour un livre rouge.

« Sur la base des réglementations ci-dessus, dans les cas où le moment de l'attribution des terres n'était pas dans le cadre de l'autorité en 1996 et il n'y avait pas de planification, mais d'ici 2024, il n'était pas conforme à la planification, il ne serait pas éligible à l'examen pour la délivrance d'un livre rouge conformément aux dispositions de l'article 140 de la loi foncière », a informé le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat-lo-lo-dien-du-an-nha-o-xa-hoi-dat-nhat-303068.html