Le Fonds national du logement est-il la solution à la «crise» du logement au Vietnam ?

(CLO) Le gouvernement vient de créer le Fonds national du logement pour faire face à la grave pénurie de logements, alors que les prix des maisons dépassent largement les revenus et que l'offre est de plus en plus réduite.

Les prix de l'immobilier à Hanoï ont presque doublé en seulement 6 ans.

Ces dernières années, les prix de l'immobilier ont continuellement « franchi le cap » et établi de nouveaux niveaux de prix, devenant un sujet brûlant à l'ordre du jour de l'Assemblée nationale et dans les forums sociaux.

Selon les données de recherche de l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE), à la fin du troisième trimestre 2025, l'indice des prix des appartements à Hanoï, Da Nang et Hô Chi Minh-Ville a augmenté respectivement de 96,2 %, 72,6 % et 56,9 % par rapport à 2019.

Le prix de vente moyen des projets de l'échantillon dans ces trois villes a atteint 78,9 millions de VND/m2 à Hanoï, 67,4 millions de VND/m2 à Da Nang et 81,6 millions de VND/m2 à Hô Chi Minh-Ville.

Les prix de l'immobilier continuent d'augmenter dans de nombreuses localités. (Photo d'illustration/DN)

À ce jour, les prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville continuent d'augmenter après une longue période de stagnation, tandis qu'à Da Nang et à Hanoï, ils commencent à se stabiliser à des niveaux élevés, les investisseurs n'étant pas encore soumis à une forte pression financière et les anticipations de hausse des prix restant d'actualité.

Parallèlement, le revenu moyen des travailleurs n'est que d'environ 15 millions de VND par mois, ce qui rend le rapport prix du logement/revenu bien au-delà de ce qui est abordable.

Il faut environ 10 ans à un jeune couple pour épargner suffisamment de capital afin d'acheter une maison, mais pendant ce temps, les prix des maisons augmentent plus vite que l'épargne, ce qui conduit à une situation où « l'épargne ne peut jamais suivre le rythme de l'inflation ».

La réalité fait que la location d'un logement à long terme est une pratique de plus en plus courante. Cependant, dans un marché locatif vietnamien encore marqué par le manque de professionnalisme et de stabilité, la location ne permet qu'alléger la pression financière à court terme, sans pour autant répondre aux besoins de logement durables de la population.

Bien que l’État ait mis en place de nombreuses politiques visant à promouvoir le développement du logement social (NƠXH), contribuant ainsi à améliorer la rapidité de mise en œuvre du projet NƠXH, les résultats n’ont pas été à la hauteur des attentes.

Le développement actuel du logement social repose principalement sur des politiques visant à encourager les entreprises ; toutefois, les faibles marges bénéficiaires, les procédures complexes, le manque de fonds fonciers qualifiés et l’instabilité des mécanismes d’incitation font que les entreprises manquent de motivation pour participer.

Face à cette situation, de nombreux experts ont recommandé de modifier le modèle de développement du logement social afin que l'État joue un rôle de premier plan, depuis la planification politique, l'attribution des terrains, les sources de capitaux jusqu'à l'organisation de la mise en œuvre.

Un Fonds national pour le logement est nécessaire.

Récemment, le gouvernement a publié le décret 302/2025 établissant le Fonds national du logement, fonctionnant à deux niveaux : le Fonds central est établi et géré par le ministère de la Construction, tandis que le Fonds local est établi et géré par le Comité populaire provincial.

Les sources du Fonds sont diverses et comprennent notamment le budget de l'État, la valeur du fonds foncier destiné aux infrastructures de logements sociaux, le produit de la vente de biens publics, le produit de la vente aux enchères de droits d'utilisation des terres, les contributions volontaires provenant de l'intérieur et de l'extérieur du pays, ainsi que d'autres sources légales.

Il convient de noter que l'objectif principal du Fonds est de créer et de développer des logements sociaux locatifs, et qu'il est également autorisé à acquérir des logements commerciaux destinés à la location aux fonctionnaires, agents de la fonction publique, employés du secteur public et travailleurs.

À ce sujet, l'Institut vietnamien de recherche et d'évaluation du marché immobilier (VARS IRE) estime que la participation directe de l'État à la création de logements sociaux, notamment de logements sociaux locatifs, constitue une solution stratégique en matière de logement, conforme aux tendances internationales.

De nombreux experts estiment que la création d'un Fonds national du logement est nécessaire. (Photo d'illustration/CD)

De nombreux pays ont en effet mis en œuvre ce modèle avec succès. À Singapour, par exemple, plus de 80 % de la population vit dans des logements sociaux construits par le HDB (Housing and Development Board). La Corée du Sud a créé des entreprises publiques spécialisées dans le développement du logement social, et l'Allemagne dispose d'une politique de soutien à long terme au logement social, avec un engagement de loyers inférieurs aux prix du marché pendant 15 à 25 ans.

Au Vietnam, le développement du marché locatif est une étape indispensable. Face à la flambée des prix du logement social, à l'inaccessibilité financière de nombreux ménages à revenus moyens et aux nombreuses difficultés rencontrées lors de la mise en œuvre des politiques publiques, privilégier un modèle exclusivement locatif, sans vente, permettra de garantir une offre stable, de limiter la spéculation et de maintenir les loyers à un niveau raisonnable et durable.

« Grâce à cela, les gens, en particulier les groupes à faibles et moyens revenus, auront une réelle opportunité de s'installer, tout en réduisant progressivement la pression sur l'accession à la propriété », a souligné VARS IRE.

Toutefois, pour que la location devienne une solution véritablement durable, VARS IRE estime qu'il est nécessaire de promouvoir les partenariats public-privé (PPP), dans lesquels les entreprises participent à la construction du projet et l'État rachète la propriété ou la loue pour l'exploitation.

Dans le même temps, il est nécessaire de poursuivre les recherches et la promulgation de réglementations sur les normes en matière de logements locatifs, notamment en limitant les augmentations annuelles de prix, en appliquant des contrats de location à long terme et en rendant transparentes les conditions d'ajustement, et en proposant des mécanismes et des politiques incitatifs pour encourager la participation sociale à la promotion de la construction de logements locatifs.

À long terme, lorsque l'offre de logements, notamment de logements abordables et de logements locatifs, s'améliorera, l'équilibre entre l'offre et la demande sur le marché se stabilisera progressivement. Une partie de la demande d'accession à la propriété sera remplacée par la demande locative, contribuant ainsi à atténuer la pression à la hausse sur les prix et à créer les conditions d'un marché immobilier plus transparent et durable, tout en offrant de réelles opportunités de logement à la majorité de la population.

Par ailleurs, M. Dinh Minh Tuan, directeur commercial de PropertyGuru Vietnam, a également analysé la situation : « Construire un million de logements sociaux d’ici 2030 est un projet très ambitieux. Cependant, si nous continuons à privilégier la participation des entreprises et des banques, cet objectif sera difficile à atteindre. »

« Si nous disposons d’un fonds qui démontre le rôle proactif de l’État dans la création de capitaux permettant aux particuliers d’acquérir des logements sociaux et dans le soutien aux investisseurs en matière de capitaux pour la construction, ce sera une double mesure pour promouvoir rapidement le marché du logement social », a déclaré M. Tuan.

Selon M. Tuan, le premier impact du Fonds national du logement sera certainement d'aider les investisseurs à disposer de capitaux pour accélérer la construction de projets de logements sociaux à des prix plus abordables.

Le deuxième impact est de soutenir la population. Actuellement, les clients qui contractent un prêt immobilier doivent consacrer une part importante de leurs revenus au remboursement des intérêts. Cependant, grâce au nouveau dispositif de prêt du Fonds national du logement, la durée du prêt est plus longue et les mensualités sont réduites, ce qui facilite l'accès à la propriété.

Source : https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html