Comment les prix de l'immobilier ont-ils pu augmenter à ce point que le Premier ministre s'est exclamé :

Les défis posés par la hausse des prix et les fortes inégalités de revenus

Lors de la réunion de l'après-midi du 22 septembre, le Premier ministre Pham Minh Chinh a donné plusieurs instructions importantes concernant le marché immobilier. Il a notamment soulevé la question du nombre de personnes qui ont besoin d'un logement mais ne peuvent l'acquérir en raison des prix exorbitants ; qui dispose des moyens nécessaires pour acheter des appartements dont le prix dépasse 70 ou 100 millions de dongs le mètre carré ? Le Premier ministre a demandé la mise en œuvre de solutions visant à réduire les prix de l'immobilier et à accroître l'offre afin de répondre à la demande.

La hausse continue des prix des appartements ces derniers temps est un sujet brûlant qui retient l'attention du public. De nombreux instituts d'études de marché et experts l'ont régulièrement évoqué et ont lancé des avertissements.

Le rapport d'août de Batdongsan.com.vn mentionnait qu'au cours des deux dernières années, le prix de vente des biens immobiliers courants (à l'échelle nationale) a maintenu une tendance à la hausse pour la plupart des types de biens, la plus forte augmentation étant celle des terrains (+44 %) par rapport au premier trimestre 2024, suivie par celle des appartements (+42 %). Les autres types de biens, notamment les maisons individuelles, les terrains à bâtir et les maisons de ville, ont augmenté respectivement de 28 %, 14 % et 1 % au cours de la même période.

Les prix de l'immobilier ont augmenté dans de nombreux secteurs au cours des 8 derniers mois (Source : Batdongsan.com.vn)

Selon M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com.vn, la hausse continue des prix de vente s'explique par une forte croissance de la masse monétaire grâce à des politiques monétaires flexibles visant une forte croissance économique , par la pénurie prolongée de matières premières, notamment dans les grandes villes, et par la confiance des investisseurs dans le potentiel de futures hausses de prix.

Parallèlement, il a souligné la difficulté d'accès au logement pour les personnes à revenus faibles et moyens. Cette situation risque de perdurer si les obstacles juridiques et d'approvisionnement ne sont pas entièrement résolus.

Par ailleurs, l'expert Can Van Luc a indiqué lors d'un récent séminaire qu'un fonctionnaire vietnamien doit travailler sans interruption pendant 26 ans pour pouvoir acquérir un appartement. Cet écart reflète le fait que les prix de l'immobilier augmentent beaucoup plus vite que les revenus, creusant ainsi un fossé important par rapport à la moyenne mondiale (15 ans).

M. Luc a souligné que le problème réside dans le fait que l'écart se creuse de jour en jour et que la croissance des revenus ne suit pas celle des prix de l'immobilier. Par conséquent, les experts estiment qu'il est nécessaire de contrôler les prix de l'immobilier.

Il faut 26 ans aux gens pour acheter un appartement (Source : Dr Can Van Luc).

Les prix des appartements dans les grandes villes montent en flèche.

D'après un sondage réalisé par les journalistes de Dan Tri , de nombreux programmes immobiliers d'appartements ont récemment été mis en vente à Hanoï. Cependant, les prix actuels se concentrent sur le segment haut de gamme.

Plus précisément, un projet dans le quartier de Dai Mo (Hanoï) affiche un prix de lancement de 80 à 120 millions de VND/m². Dans le quartier de Tu Liem, un projet d'appartements situé rue Le Quang Dao propose un prix de lancement d'environ 130 millions de VND/m² (hors TVA et charges).

Un projet dans le quartier de Viet Hung devrait coûter plus de 120 millions de VND/m². À noter qu'un projet dans le quartier de Cau Giay devrait coûter à partir de 150 millions de VND/m². Enfin, un nouveau projet dans le quartier de Xuan Dinh est proposé à la vente à 100 millions de VND/m².

L'expert Le Dinh Chung a indiqué que le prix moyen des appartements à Hanoï oscille entre 70 et 80 millions de VND/m². Par ailleurs, le marché a vu l'émergence de nombreux projets haut de gamme de marques prestigieuses, dont les prix dépassent les 100 millions de VND/m².

D'après lui, ces projets sont souvent situés dans des emplacements de choix au centre d'Hanoï. Le promoteur vise une clientèle aisée, et non le grand public. Cependant, la liquidité des biens immobiliers de plus de 150 millions de VND/m² sera faible, car les acheteurs sont très sélectifs.

Il a indiqué que le marché des appartements en particulier, et le marché immobilier en général, connaissent un ralentissement. Par conséquent, les appartements haut de gamme et de luxe sont également très peu liquides.

Concernant la possibilité d'une hausse des prix des appartements de luxe et de marque, M. Chung a indiqué que, pour l'instant, la plupart de ces biens sont des projets de première construction, ce qui explique les prix élevés fixés par les investisseurs. Par conséquent, une augmentation des prix ne sera pas envisageable avant un certain temps. De plus, les coûts de production sont actuellement très élevés et la mise en œuvre est lente. Enfin, les promoteurs ayant investi massivement dans ces projets, ils visent une marge bénéficiaire importante.

À l'instar de Hanoï, le marché immobilier d'Hô Chi Minh-Ville, et notamment le segment des appartements, a récemment enregistré une hausse rapide des prix.

En réalité, le prix des appartements neufs à Hô Chi Minh-Ville a connu une hausse continue ces derniers temps, notamment pour les logements neufs. Il se maintient à un niveau élevé, entre 100 et 200 millions de VND/m², approchant même celui des maisons de ville.

Dans le vieux district 2, aux alentours du carrefour d'An Phu, un investisseur étranger a lancé la troisième phase d'un projet immobilier de grande hauteur, proposant des appartements à des prix oscillant entre 130 et 220 millions de VND/m². Le long de la route parallèle à l'autoroute Hô-Chi-Minh-Ville - Long Thanh, un projet relancé affiche un prix moyen d'environ 120 millions de VND/m². À proximité, dans cette zone métropolitaine de plus de 117 hectares, les appartements se vendent également à partir de 160 millions de VND/m².

M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a indiqué que, selon les statistiques, le prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville devrait atteindre en moyenne 90 millions de VND/m² en 2024. De 2020 à aujourd'hui, le taux d'augmentation des prix de l'immobilier à Hô Chi Minh-Ville a été de 15 à 20 % par an.

Lors de la mise à jour des huit premiers mois de l'année, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint du groupe DKRA, a indiqué que le prix de vente moyen des appartements neufs à Hô Chi Minh-Ville (quartier ancien) avait augmenté de 12 à 18 % par rapport à la même période l'an dernier, certains projets atteignant même 493 millions de VND/m². À Binh Duong (quartier ancien), le prix moyen a également progressé de 8 à 10 % par rapport à la même période l'an dernier.

Prix de vente des appartements à Ho Chi Minh-Ville (vieille) et dans les localités voisines (Source : DKRA).

Raisons du prix élevé des appartements

Les raisons de la hausse des prix des appartements à Hô Chi Minh-Ville ont été analysées par de nombreux experts ces derniers temps. Le premier problème est la diminution de l'offre. Un rapport de CBRE Vietnam indique qu'au deuxième trimestre, l'offre d'appartements dans les quartiers anciens de Hô Chi Minh-Ville, bien qu'ayant doublé par rapport au trimestre précédent, restait inférieure de 16 % sur les six premiers mois de l'année. Ce niveau d'offre a également été le plus bas enregistré sur six mois à Hô Chi Minh-Ville depuis dix ans.

Partageant le même avis, les experts de Savills Vietnam ont indiqué que Hô Chi Minh-Ville a également connu une pénurie de logements ces dernières années. La ville s'était fixé pour objectif de construire environ 235 000 nouveaux logements entre 2021 et 2025, mais n'a atteint que 24 % de cet objectif et il lui manque encore 179 000 unités. Ce déséquilibre entre l'offre et la demande s'est accentué en raison de problèmes liés à la légalité des projets.

Une autre raison réside dans le déséquilibre de l'offre sur le marché. M. Le Hoang Chau a indiqué qu'au premier semestre de cette année, Hô Chi Minh-Ville ne comptait que quatre projets immobiliers commerciaux, soit plus de 3 300 appartements de luxe, susceptibles de faire l'objet d'un financement. Le marché est dépourvu de logements de gamme moyenne et abordables, une situation qui perdure depuis de nombreuses années.

Auparavant, entre 2021 et aujourd'hui, l'offre de logements neufs à Hô Chi Minh-Ville ne comprenait plus de logements commerciaux abordables à moins de 30 millions de VND/m² et le logement social était gravement insuffisant. À l'inverse, le segment du logement haut de gamme a dominé le marché entre 2020 et 2023, représentant environ 70 % de l'offre totale.

Il a averti qu'à court terme, le marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville continuerait de faire face à une pénurie de logements, notamment dans les segments moyen et abordable. Les prix de l'immobilier continueront d'augmenter, dépassant les capacités financières de la majorité des citadins.

Partageant ce point de vue, Mme Trang Bui, directrice générale de Cushman & Wakefield Vietnam, a reconnu que l'offre sur le marché se concentre de plus en plus sur les segments haut de gamme et de luxe. Aucune nouvelle offre n'est constatée dans le centre-ville, le marché étant dominé par les promoteurs immobiliers traditionnels. La hausse des prix de vente du neuf reflète le manque de logements abordables et de milieu de gamme.

Mme Trang prévoit que l'année prochaine pourrait marquer le début d'un nouveau cycle de reprise, mais celui-ci sera lent, sélectif et très inégal. Le marché immobilier d'Hô-Chi-Minh-Ville se heurte à un problème majeur : le prix moyen des logements neufs reste trop élevé par rapport au revenu moyen, et il faut plus de 20 ans pour acquérir un bien immobilier.

Les prix continueront d'augmenter de 5 à 10 % par an, selon les régions, en fonction de la qualité des produits, et non de manière généralisée. L'offre pourrait croître de 25 à 30 % par an à partir de cette année, mais restera inférieure au pic de 2022. Le marché accueillera favorablement les nouveaux arrivages disposant de titres légaux.

Une autre raison de la hausse des prix des appartements réside dans la pression exercée sur les coûts des intrants, notamment le coût du foncier, les taxes d'utilisation du sol et les coûts de construction. Ces coûts représentent une part importante du coût total d'investissement d'un projet. Les experts estiment que les prix de l'immobilier ne se stabiliseront que lorsque les coûts des intrants seront maîtrisés à un niveau raisonnable.

Mme Do Thu Hang, directrice principale de Savills Hanoi, a déclaré que la ville met en œuvre simultanément de nombreuses solutions en matière de réforme institutionnelle, de développement des infrastructures et de projets pilotes de logements. Elle a notamment souligné que plusieurs projets sont envisagés pour des zones situées en dehors de la zone 3-3,5. Une fois les procédures achevées et les produits commercialisés, cela aura un impact positif sur le niveau des prix.

Toutefois, un facteur important réside dans le fait que les coûts d'utilisation des terrains représentent actuellement une part importante du coût total. Si ces coûts sont calculés de manière raisonnable, en veillant à la cohérence des intérêts entre l'État et les entreprises, les prix des logements peuvent être ramenés à un niveau plus accessible. Parallèlement, des mécanismes préférentiels en matière de fiscalité, de crédit ou de foncier sont également nécessaires pour favoriser le développement du logement abordable.

Dantri.com.vn
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/gia-nha-tang-the-nao-khien-thu-tuong-thot-len-ai-co-tien-ma-mua-20250923120356551.htm