Résoudre le problème de l'achat d'un appartement sous la pression de la hausse des prix

Les prix des appartements augmentent régulièrement

Le développement économique rapide et l'urbanisation ont entraîné une forte hausse de la demande de logements, tandis que les réserves foncières s'épuisent progressivement. L'offre de logements diminue continuellement en raison de la lenteur de la mise en œuvre des projets, elle-même due aux politiques relatives aux sources de financement et aux décisions des agences et ministères chargés de la régulation du marché immobilier. Conjuguée à la valorisation du foncier urbain liée à la modernisation des infrastructures et des services publics, cette situation a contribué à la flambée des prix des appartements ces dernières années.

Immobilier - Résoudre le problème de l'achat d'appartements face à la hausse des prix — À Hanoï , les prix des appartements ont enregistré des hausses continues sur les marchés primaire et secondaire.

Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que l'indice des prix des appartements à Hanoï en 2023 a augmenté d'environ 38 points de pourcentage par rapport à 2019. À Hô Chi Minh-Ville, il était de 16 points de pourcentage.

Dans ce cadre, l'indice des prix des appartements est l'un des indices du projet d'indice des prix immobiliers que VARS étudie pour refléter les fluctuations des prix de l'immobilier sous l'influence des mouvements du marché au fil du temps.

Plus précisément, les prix des appartements à Hanoï ont connu une hausse continue sur les marchés du neuf comme de l'occasion. Parallèlement, à Hô Chi Minh-Ville, les prix des appartements ont également amorcé une nouvelle phase de croissance, tandis que l'on observe un déclin progressif des programmes immobiliers haut de gamme et de luxe sur le marché de l'occasion.

La forte hausse de la demande de logements ne s'explique pas uniquement par les besoins des ménages urbains, l'augmentation constante de la population active et l'afflux d'étudiants vers les villes pour travailler et étudier, notamment à Hanoï. Elle est également alimentée par une forte demande d'investissement, les loyers des appartements, anciens comme neufs, dans les zones résidentielles ayant continuellement augmenté depuis la période de distanciation sociale, en particulier dans le contexte de la reprise du marché.

Les statistiques de Batdongsan.com.vn montrent qu'en janvier 2024, l'intérêt pour les appartements à vendre a augmenté de 66 % à l'échelle nationale par rapport à la même période en 2023, et le nombre d'annonces immobilières a également progressé de 46 %. Plus précisément, à Hanoï, le nombre de recherches d'appartements a bondi de 71 % en janvier 2024 par rapport à janvier 2023. De même, à Hô Chi Minh -Ville, la demande d'appartements a progressé de 59 %. Cette tendance se confirme dans la plupart des autres provinces et villes.

Malgré la forte hausse de la demande de logements, l'offre d'appartements continue de croître de manière disproportionnée. En 2023, l'offre d'appartements a diminué à Hanoï comme à Hô Chi Minh-Ville.

À Hanoï, l'offre de logements neufs en 2023 est estimée à 10 500 unités, soit une baisse d'environ 31 % par rapport à l'année précédente. À Hô Chi Minh-Ville, cette offre est estimée à près de 7 500 unités, soit une diminution de plus de 50 % par rapport à la même période en 2022.

L'offre de logements a diminué ces derniers temps en raison de la raréfaction des nouveaux projets immobiliers approuvés, tandis que les projets en cours rencontrent des difficultés liées à des problèmes juridiques et financiers. Malgré les résultats encourageants obtenus grâce aux efforts déployés par le gouvernement, les ministères et les organismes compétents pour surmonter ces difficultés – le nombre de projets mis en œuvre et relancés en 2023 ayant fortement augmenté –, les tensions de trésorerie sur le secteur immobilier restent vives.

On s'attend à une augmentation du logement social et à une baisse des prix des appartements.

En conséquence, la situation de la mobilisation de capitaux par l’émission d’obligations d’entreprises s’est progressivement améliorée depuis mi-2023 grâce aux efforts des agences de gestion de l’État.

Cependant, la pression liée à l'échéance des obligations reste un défi pour les entreprises en 2024, en particulier pour les entreprises immobilières, avec près de 115,7 billions de VND d'obligations d'entreprises immobilières arrivant à échéance, représentant 41,4 % de la valeur totale des obligations d'entreprises arrivant à échéance cette année, selon les dernières données de l'Association du marché obligataire du Vietnam (VBMA).

Immobilier - Résoudre le problème de l'achat d'un appartement sous la pression de la hausse des prix (Figure 2). — Dans les segments abordables et moyens, les prix des appartements continueront d'augmenter, notamment dans les grandes villes.

Les émissions obligataires des premiers mois de 2024 ont également commencé à se heurter à des obstacles liés à un contexte plus difficile, notamment en raison de la réglementation applicable aux investisseurs professionnels en valeurs mobilières et de l'obligation de notation de crédit, suite à la réapplication du décret 65/2022/ND-CP début 2024, après une période de prolongation et de report prévue par le décret 08/2023/ND-CP. Cependant, il ne s'agit que d'une difficulté conjoncturelle ; à long terme, la mise en œuvre du décret 65 contribuera à un développement plus sain du marché des obligations d'entreprises.

En ce qui concerne les capitaux d'emprunt, l'encours des crédits pour les activités immobilières a continuellement augmenté grâce aux solutions mises en œuvre par le secteur bancaire, le gouvernement et les organismes compétents pour lever les difficultés rencontrées par les projets.

Cependant, malgré le maintien de taux d'intérêt bas, le crédit à la consommation et les acquisitions immobilières devraient poursuivre leur baisse au cours des premiers mois de 2024 par rapport à 2023. L'inflation et les fluctuations des taux d'intérêt demeurant imprévisibles, emprunter pour acheter une maison et rembourser une dette mensuelle de plus de 10 millions de VND représente un fardeau pour de nombreuses familles, d'autant plus qu'elles sont incertaines quant à leur avenir professionnel et financier.

Cependant, après le Têt, les crédits à l'achat de logements ont légèrement augmenté dans certaines banques commerciales disposant d'écosystèmes immobiliers diversifiés, car les gens ont recommencé à investir.

Après une longue période de déclin, l'offre de logements dans les deux zones urbaines spéciales devrait de nouveau augmenter grâce à la reprise du marché et aux efforts des agences de gestion de l'État pour lever les obstacles juridiques aux projets, notamment en matière de logements sociaux et de logements pour travailleurs. Cependant, ces logements nécessitent du temps pour l'achèvement des procédures juridiques avant leur mise sur le marché et proviennent principalement de zones excentrées.

Par conséquent, VARS prévoit qu'à court terme, les prix des appartements en centre-ville continueront d'augmenter, notamment sur les segments abordable et moyen de gamme. Parallèlement, les prix d'achat et de revente des programmes immobiliers haut de gamme et de luxe pourraient légèrement baisser.

VARS prévoit que, grâce à la conjoncture favorable du marché actuel, d'ici mi-2025, date d'entrée en vigueur des nouvelles lois relatives au secteur immobilier et de la mise en place de réglementations visant à faciliter l'accès au logement social et aux logements pour travailleurs, l'offre de logements sociaux augmentera et le prix des appartements baissera pour devenir plus accessible aux personnes ayant de réels besoins en logement.

Ngan Giang

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