Résoudre le problème du logement social : il faut supprimer de nombreux goulots d'étranglement

VTV.vn - Le logement social a besoin de crédit, de fonds fonciers et d'un contrôle des prix pour que les politiques puissent réellement atteindre les gens, au lieu d'être simplement un rêve persistant des résidents urbains.

À Hô-Chi-Minh -Ville, où la demande estimée est de plus de 150 000 logements sociaux, l’offre réelle n’en répond qu’à environ 20 %.

Le décret 261, qui élargit les conditions de revenus pour l'accès au logement social, constitue une avancée remarquable dans la politique de sécurité sociale du Vietnam. Cependant, face à la rareté de l'offre, à la lenteur des crédits préférentiels et à la flambée des prix de vente, le problème du logement social n'a pas encore trouvé de solution définitive. Pour que cette politique se concrétise, il est nécessaire de coordonner et de déterminer les actions menées par le crédit, le fonds foncier et le mécanisme de suivi, afin de garantir que le rêve de s'installer ne soit pas un simple chiffre sur le papier.

L'approvisionnement : le nœud non résolu

La demande de logements sociaux au Vietnam atteint un niveau alarmant. Selon le ministère de la Construction, l'objectif d'un million de logements sociaux sur la période 2021-2030 n'a atteint que plus de 22 % à la mi-2024. À Hô-Chi-Minh-Ville, la demande estimée dépasse 150 000 logements, mais l'offre n'en couvre qu'environ 20 %. Une situation similaire se produit à Hanoï, Binh Duong et Bac Ninh, où se concentrent de nombreux travailleurs et travailleurs migrants. La réalité est paradoxale : la politique élargit le nombre de bénéficiaires, mais le marché manque de produits pour répondre à la demande.

En fonction des caractéristiques locales, les logements sociaux ne doivent pas nécessairement être des appartements, mais l’État doit créer des fonds fonciers bon marché pour que les gens puissent acheter des terrains pour construire des maisons.

L'histoire de M. Tran Van Toi, ouvrier à la zone franche d'exportation de Tan Thuan, à Hô-Chi-Minh-Ville, en est un exemple frappant. Bien que les revenus de sa famille soient conformes à la nouvelle réglementation, il ne parvient toujours pas à trouver un appartement, car « l'investisseur a déclaré qu'il n'y avait pas encore de nouveau projet, en attente d'approbation du financement ». Cela montre que le relèvement du plafond de revenus n'est qu'une partie de la solution. Sans solution au problème de l'offre, cette politique reste théorique. Les difficultés liées au financement foncier, aux procédures d'investissement et à la faiblesse des profits ralentissent la mise en œuvre des projets de logements sociaux, creusant ainsi l'écart entre les attentes et la réalité.

Les fonds fonciers constituent le principal obstacle. La loi sur le logement impose aux nouvelles zones urbaines et aux zones industrielles de réserver 20 % de leurs fonds fonciers au logement social, mais de nombreuses entreprises préfèrent verser des fonds plutôt que d'allouer des terrains. M. Tran Khanh Quang, expert immobilier, a commenté : « Selon les caractéristiques locales, les logements sociaux ne sont pas nécessairement des appartements, mais l'État doit créer des fonds fonciers à bas prix pour permettre aux habitants d'acheter des terrains et d'y construire des maisons. » À Hô-Chi-Minh-Ville et à Hanoï , les prix élevés des terrains et les coûts élevés de déblaiement des terrains compliquent la recherche de fonds fonciers adaptés.

Besoin d'un mécanisme de synchronisation

Le crédit préférentiel est un facteur clé pour promouvoir le logement social. L'enveloppe de crédit de 120 000 milliards de VND mise en place par le gouvernement représente un effort remarquable, mais en septembre 2025, le taux de décaissement n'atteignait que moins de 15 %. La complexité des procédures, les taux d'intérêt peu attractifs et le manque d'intérêt des banques commerciales constituent les principaux obstacles. L'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville (HoREA) a proposé de réduire le taux d'intérêt des prêts pour l'acquisition de logements sociaux de 5,4 % à 4,8 % par an et de réduire les frais d'utilisation du sol lors des transferts. M. Le Hoang Chau, président de l'HoREA, a déclaré que le taux d'intérêt de 5,4 % par an était trop élevé, ce qui posait des difficultés aux acheteurs, et a proposé un taux de 4,8 % par an, similaire au taux d'intérêt préférentiel de 2021 à juillet 2024, afin d'améliorer l'accessibilité.

Le logement social a besoin de crédit, de fonds fonciers et d’un contrôle des prix pour que les politiques puissent réellement atteindre les gens, au lieu d’être simplement un rêve persistant.

Les banques spécialisées dans la politique sociale doivent relever leurs plafonds de prêt, notamment à Hanoï, Hô-Chi-Minh-Ville et Da Nang. Dans le cas contraire, les sources de financement préférentielles resteront inactives, alors que les besoins en logements se font de plus en plus pressants. Les prix des logements sociaux sont également préoccupants, car ils se rapprochent de ceux des logements commerciaux à bas prix. À Hô-Chi-Minh-Ville, ils fluctuent actuellement entre 35,8 et 45,9 millions de VND/m², soit trois fois plus qu'à leur lancement. Le prix des logements sociaux locatifs a également augmenté : dans un projet du district de Binh Tan, le prix initial était de 14 millions de VND/m² en 2017, il est désormais passé de 20,3 à 21,2 millions de VND/m², soit une augmentation de 1,4 fois.

Les experts mettent en garde : « La politique du logement social est un outil de stabilisation de l’économie urbaine. Si le marché libre la manipule, elle deviendra une marchandise spéculative et non plus un bien public. » Les agences de gestion doivent fixer un prix plafond et contrôler le profit maximal des investisseurs (actuellement 10 %). Le processus d’approbation des acquéreurs doit être transparent afin d’éviter toute spéculation déguisée ou tout transfert illégal.

L'expérience internationale de Singapour et de la Corée du Sud offre de précieux enseignements. Singapour gère plus de 80 % de son fonds de logement social grâce au Fonds central de prévoyance (CPF), où les habitants épargnent leurs salaires pour acheter un logement. La Corée du Sud applique un modèle de location à bas prix à long terme, avec des capitaux publics et des fonds fonciers. Le Vietnam pourrait envisager de créer un fonds national d'épargne pour le logement social afin de constituer une source stable de capitaux, de réduire la charge budgétaire et de garantir la viabilité des politiques.

Source : https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm