Qu’ont fait les autorités chinoises pour sauver l’immobilier ?

Après plus de deux ans de crise immobilière, la Chine a appliqué de nombreuses mesures, allant de la baisse des taux d’intérêt à l’assouplissement des réglementations sur l’achat de logements, en passant par l’encouragement à l’investissement.

Le 8 novembre, Reuters citait une source proche du dossier selon laquelle les autorités chinoises auraient demandé au géant de l'assurance Ping An Insurance Group de prendre une participation majoritaire dans Country Garden, la plus grande société immobilière privée de Chine, en difficulté. Selon cette source, le gouvernement chinois aurait chargé le gouvernement provincial du Guangdong – où sont situés les sièges des deux sociétés – d'intervenir auprès de Ping An pour sauver Country Garden.

Ping An a été choisie car elle est un actionnaire majoritaire de Country Garden. Les autorités chinoises souhaitent que les problèmes de liquidités de Country Garden soient résolus dans la province.

Fin juin, Country Garden affichait une dette de 1 400 milliards de yuans (190 milliards de dollars). Environ 3 000 projets sont actuellement en construction en Chine. Country Garden est en difficulté depuis quelques mois, constamment au bord du défaut de paiement.

Il n'est pas rare que les autorités ordonnent à une entreprise d'en racheter une autre. Mais si cela se produit, il s'agirait de l'une des interventions les plus agressives jamais menées par la Chine pour sauver son secteur immobilier, lourdement endetté et illiquide.

Alors que d'autres promoteurs chinois, dont China Evergrande, ont fait défaut, les politiques du pays se sont jusqu'à présent principalement concentrées sur la baisse des taux d'intérêt et l'assouplissement des règles d'accès à l'immobilier. L'annonce de Ping An témoigne de la volonté du gouvernement chinois de jouer un rôle plus important dans ce processus.

Plus tôt cette semaine, le principal actionnaire de China Vanke, la société publique Shenzhen Metro, a également annoncé avoir préparé environ 10 milliards de yuans (1,4 milliard de dollars) pour soutenir la deuxième plus grande société immobilière de Chine.

Un projet de jardin de campagne à Tianjin (Chine) en août 2023. Photo : Reuters — Un projet de jardin de campagne à Tianjin (Chine) en août 2023. Photo : *Reuters*

Le marché immobilier chinois traverse une crise depuis mi-2021. À cette époque, de nombreuses entreprises, des grandes sociétés privées comme China Evergrande Group aux sociétés soutenues par l'État comme CIFI Holdings, étaient confrontées à des difficultés de trésorerie et de remboursement de leurs dettes.

La cause serait la politique des « trois lignes rouges » de Pékin, lancée pour réduire le risque systémique en limitant la capacité des sociétés immobilières à emprunter de nouveaux capitaux. Cette politique est considérée comme la principale raison du défaut de paiement de nombreuses sociétés immobilières du pays. Au cours des deux dernières années, une cinquantaine d'entreprises ont fait défaut sur leurs obligations étrangères, pour un montant total de 100 milliards de dollars, selon JPMorgan Chase. Les entreprises qui ont échappé à la faillite se trouvent toujours dans une situation précaire et peinent à emprunter de nouveaux capitaux.

Au milieu de l'année dernière, la situation s'était aggravée. Les prix de l'immobilier en Chine ont continué de chuter. De nombreux projets ont été bloqués faute de financement. Une vague de défauts de paiement des prêts hypothécaires a éclaté partout. La campagne anti-Covid-19 menée par la Chine a encore davantage ébranlé la confiance du marché.

L'immobilier représente désormais 25 % du PIB chinois. Les difficultés du secteur alimentent donc les craintes d'une crise financière plus large.

Pékin a donc dû adapter sa politique et trouver des solutions pour relancer le secteur. En mars 2022, le gouvernement chinois a mis fin à son programme pilote d'imposition d'une taxe foncière. Il a également exhorté à plusieurs reprises les institutions financières à soutenir le secteur.

En novembre dernier, Pékin a lancé un plan en 16 points pour sauver le marché immobilier, publié par la Banque populaire de Chine (BPC) et la Commission chinoise de réglementation des banques et des assurances (CBIRC) à la mi-mai. Ce plan fournit des orientations aux autorités financières du pays, axées sur la résolution de la crise de liquidité des entreprises et prévoit un assouplissement temporaire des restrictions sur les prêts bancaires.

Il s'agissait d'un effort global de la Chine pour sauver le marché, que l'ancien gouverneur Yi Gang espérait voir se réaliser par un « atterrissage en douceur ». Quelques semaines plus tard, plusieurs banques chinoises annonçaient leur intention d'injecter des centaines de milliards de dollars dans l'immobilier, ce qui fut considéré comme un premier succès du plan.

Plus précisément, six grandes banques publiques chinoises prévoient d'injecter 140 milliards de dollars sur le marché. Ces capitaux seront principalement utilisés pour le développement immobilier, les prêts hypothécaires aux clients, les fusions et acquisitions, le financement de la chaîne d'approvisionnement et les investissements obligataires.

La Banque populaire de Chine (BPC) a commencé à réduire ses taux d'intérêt de manière généralisée en milieu d'année. Elle a également prolongé certaines des mesures du plan de sauvetage en 16 points jusqu'à fin 2024.

Le gouvernement chinois a également approuvé des plans de construction de logements abordables et de rénovation de quartiers défavorisés dans les grandes villes afin de stimuler l'investissement immobilier. Il a également assoupli certaines réglementations, notamment en réduisant les taux d'intérêt des prêts pour les primo-accédants et en réduisant l'apport personnel pour l'achat d'un logement dans certaines villes.

Les banques ont également mis au point des mesures inédites pour encourager les prêts immobiliers. Plus tôt cette année, certaines banques de Nanning, Hangzhou, Ningbo et Pékin ont relevé la limite d'âge pour les prêts immobiliers à 80-95 ans. Ainsi, les personnes de 70 ans peuvent emprunter sur une durée de 10 à 25 ans. Il s'agit d'un outil de relance permettant de réduire le poids des remboursements mensuels.

Les collectivités locales ont également participé aux efforts de sauvetage. En juin 2022, Meishan, une ville du Sichuan, a annoncé qu'elle subventionnerait l'achat de logements neufs cette année. Wenzhou, une ville du Zhejiang, permettra aux primo-accédants de ne payer que les intérêts pendant les trois premières années. Huainan, une ville de l'Anhui, a demandé aux banques d'augmenter leurs prêts et de réduire les délais d'approbation pour les primo-accédants.

Les agences immobilières ont elles aussi proposé des mesures incitatives pour attirer les clients. En juin 2022, Central China Real Estate a accepté les paiements en blé, offrant aux agriculteurs jusqu'à 160 000 yuans (24 000 dollars) de subventions pour compenser les apports pour les logements de son projet immobilier River Mansion à Shangqiu, dans le Henan . Quelques semaines plus tôt, elle avait également proposé d'accepter les paiements en ail des acheteurs souhaitant acquérir des logements dans un autre projet immobilier de la ville de Kaifeng.

À Wuhu, dans l'Anhui, au lieu de s'en tenir au prix plancher fixé par le gouvernement, Golden Scale House, un projet d'appartements à la périphérie de la ville, a offert des subventions de réparation allant jusqu'à 230 000 yuans dans le mois suivant la finalisation de la transaction.

Cependant, le marché immobilier chinois ne semble pas s'être beaucoup amélioré. Les chiffres publiés le mois dernier ont montré que les prix des logements neufs en Chine avaient baissé pendant trois mois consécutifs, jusqu'à fin septembre.

Les ventes immobilières (par surface) ont également chuté de près de 20 % en septembre par rapport à l'année précédente. L'investissement immobilier a reculé de 9,1 % au cours des neuf premiers mois de l'année.

Les acheteurs hésitent à acheter des logements, car ils souhaitent une nouvelle baisse des prix. Cela aggrave la situation, car les agences immobilières doivent vendre davantage de logements pour lever des fonds et éviter la faillite.

En début de semaine, le Fonds monétaire international (FMI) a relevé ses prévisions de croissance pour la Chine à 5,4 % cette année. Cependant, l'agence a averti que l'économie chinoise restait confrontée à de nombreux risques dans les secteurs financier et immobilier. Selon elle, le secteur immobilier du pays est actuellement « assez faible ».

Le FMI a appelé la Chine à laisser les sociétés immobilières non viables quitter le marché, affirmant que le fait que la Chine permette aux entreprises faibles de continuer à fonctionner a freiné la reprise du secteur.

Lors d'un forum financier à Hong Kong plus tôt cette semaine, le vice-gouverneur de la PBOC, Zhang Qingsong, a également reconnu que le secteur immobilier était en déclin.

Nous devons mieux contrôler ce rythme afin d'éviter une chute brutale et des conséquences inattendues. Nous avons mis en place de nombreuses politiques pour stabiliser le marché immobilier. Il a également appelé les autorités à trouver de nouvelles solutions pour maintenir la croissance économique, car « l'ancien modèle basé sur l'investissement et l'immobilier n'est plus viable ».

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