Qu’ont fait les autorités chinoises pour sauver le marché immobilier ?

Après plus de deux ans de crise immobilière, la Chine a mis en œuvre diverses mesures, allant de la baisse des taux d'intérêt et de l'assouplissement des réglementations sur les achats de logements à l'encouragement des investissements.

Le 8 novembre, Reuters , citant des sources proches du dossier, a rapporté que les autorités chinoises avaient proposé au géant de l'assurance Ping An Insurance Group une participation majoritaire dans Country Garden, la plus grande société immobilière privée de Chine, actuellement en difficulté. Selon ces sources, le gouvernement chinois a chargé le gouvernement provincial du Guangdong – où les deux entreprises ont leur siège social – de jouer un rôle d'intermédiaire pour aider Ping An à sauver Country Garden.

Ping An a été choisie car elle est un actionnaire important de Country Garden. Les autorités chinoises souhaitent que les problèmes de liquidités de Country Garden soient résolus au sein de la province.

Fin juin, Country Garden affichait une dette de 1 400 milliards de yuans (190 milliards de dollars américains). L'entreprise compte actuellement environ 3 000 chantiers en cours en Chine. Country Garden est en difficulté depuis plusieurs mois et se trouve constamment au bord du défaut de paiement.

La pratique consistant pour les autorités à ordonner à une entreprise d'en racheter une autre n'est pas sans précédent en Chine. Cependant, si cela se produisait, il s'agirait de l'une des interventions les plus radicales jamais entreprises par la Chine pour sauver son secteur immobilier, lourdement endetté et en manque de liquidités.

Bien que de nombreuses autres sociétés immobilières chinoises, dont China Evergrande, aient fait défaut, les politiques du pays se sont jusqu'à présent principalement concentrées sur la baisse des taux d'intérêt et l'assouplissement de la réglementation relative aux acquisitions immobilières. L'affaire Ping An indique que le gouvernement chinois est prêt à jouer un rôle plus important dans ce processus.

Plus tôt cette semaine, le principal actionnaire de China Vanke, Shenzhen Metro, une entreprise publique, a également annoncé avoir préparé environ 10 milliards de yuans (1,4 milliard de dollars) pour soutenir le deuxième plus grand promoteur immobilier de Chine.

Projet de jardin champêtre à Tianjin, en Chine, en août 2023. Photo : Reuters

Le marché immobilier chinois est entré en crise à partir de la mi-2021. À cette époque, de nombreuses entreprises, allant de grandes sociétés privées comme China Evergrande Group à des sociétés soutenues par le gouvernement comme CIFI Holdings, ont toutes rencontré des difficultés de trésorerie et de remboursement de leurs dettes.

La cause de cette situation serait la politique des « trois lignes rouges » mise en œuvre par Pékin pour réduire le risque systémique en limitant la capacité des sociétés immobilières à emprunter de nouveaux fonds. Cette politique est considérée comme la principale raison des nombreux défauts de paiement de sociétés immobilières dans le pays. Au cours des deux dernières années, une cinquantaine d'entreprises ont fait défaut sur des obligations étrangères, pour un montant total de 100 milliards de dollars, selon JPMorgan. Celles qui ont évité le défaut se trouvent toujours dans une situation précaire et peinent à obtenir de nouveaux prêts.

Au milieu de l'année dernière, la situation s'était aggravée. Les prix de l'immobilier en Chine s'effondraient. De nombreux projets étaient au point mort faute de financement. Une vague de défauts de paiement hypothécaires a déferlé sur le marché. La répression sévère de la Covid-19 en Chine a encore davantage ébranlé la confiance des marchés.

L'immobilier contribue actuellement jusqu'à 25 % au PIB chinois. Les difficultés rencontrées dans ce secteur alimentent donc les craintes d'une potentielle crise financière généralisée.

Pékin a donc dû modifier sa politique et trouver des solutions pour relancer le secteur. En mars 2022, le gouvernement chinois a suspendu son programme pilote d'imposition d'une taxe foncière. Il a également exhorté à plusieurs reprises les institutions financières à soutenir le secteur.

En novembre dernier, Pékin a lancé un plan en 16 points pour sauver le marché immobilier, publié mi-novembre par la Banque populaire de Chine (PBOC) et la Commission chinoise de réglementation bancaire et d'assurance (CBIRC). Ce plan fournit des orientations aux responsables financiers à l'échelle nationale, en mettant l'accent sur la résolution de la crise de liquidités des entreprises et l'assouplissement temporaire des restrictions sur les prêts bancaires.

Cela témoignait d'un effort concerté de la Chine pour sauver un marché dont l'ancien gouverneur Yi Gang espérait qu'il connaîtrait un atterrissage en douceur. Quelques semaines plus tard, plusieurs banques chinoises annonçaient un investissement de plusieurs centaines de milliards de dollars dans l'immobilier. Ce fut perçu comme un premier succès du plan.

Plus précisément, six grandes banques d'État chinoises prévoient d'injecter 140 milliards de dollars sur le marché. Ces capitaux seront principalement utilisés pour le développement immobilier, les prêts hypothécaires, les fusions-acquisitions, le financement de la chaîne d'approvisionnement et les investissements obligataires.

Au milieu de cette année, la Banque populaire de Chine (PBOC) a commencé à abaisser plusieurs taux d'intérêt. Elle a également prolongé certaines mesures de son plan de sauvetage en 16 points jusqu'à fin 2024.

Le gouvernement chinois a également approuvé des plans de construction de logements abordables et de rénovation des zones défavorisées des grandes villes, dans le but de stimuler l'investissement dans le secteur immobilier. Il a par ailleurs assoupli certaines réglementations, notamment en réduisant les taux d'intérêt pour les primo-accédants et en abaissant les apports initiaux dans certaines villes.

Les banques ont également mis en place des mesures inédites pour encourager l'octroi de prêts immobiliers. Plus tôt cette année, certaines banques de Nanning, Hangzhou, Ningbo et Pékin ont relevé la limite d'âge pour les demandeurs de prêts immobiliers entre 80 et 95 ans. Ainsi, même les personnes de 70 ans peuvent emprunter sur des durées de 10 à 25 ans. Cette mesure vise à stimuler la demande en allégeant le poids des mensualités.

Les collectivités locales se sont également jointes à l'effort de sauvetage. En juin 2022, Meishan, dans le Sichuan, a annoncé des subventions pour les nouveaux achats de logements cette année-là. Wenzhou, dans le Zhejiang, a permis aux primo-accédants de ne payer que les intérêts pendant les trois premières années. Huainan, dans l'Anhui, a incité les banques à augmenter leurs prêts et à réduire les délais d'obtention pour les primo-accédants.

Les sociétés immobilières proposent diverses incitations pour attirer les clients. En juin 2022, Central China Real Estate a accepté des paiements en blé, offrant aux agriculteurs jusqu'à 160 000 yuans (24 000 dollars américains) pour réduire l'acompte versé pour les logements du programme immobilier River Mansion à Shangqiu ( Henan ). Quelques semaines auparavant, elles avaient également proposé des paiements en ail aux acheteurs potentiels d'un autre projet à Kaifeng.

À Wuhu (Anhui), au lieu de respecter le prix plancher imposé par le gouvernement, Golden Scale House – un projet d'appartements de banlieue – a offert une subvention pour les réparations allant jusqu'à 230 000 yuans dans le mois suivant la finalisation de la transaction.

Cependant, le marché immobilier chinois ne semble pas s'être beaucoup amélioré. Les données publiées le mois dernier ont montré que les prix des logements neufs en Chine avaient baissé pendant trois mois consécutifs, jusqu'à fin septembre.

Les ventes immobilières (mesurées en surface) ont également diminué de près de 20 % en septembre par rapport à la même période l'an dernier. Les investissements immobiliers ont reculé de 9,1 % sur les neuf premiers mois de l'année.

Les acheteurs hésitent car ils souhaitent attendre une nouvelle baisse des prix. Cette tendance aggrave la situation, car les promoteurs immobiliers doivent vendre davantage de logements pour générer des liquidités et éviter la faillite.

Plus tôt cette semaine, le Fonds monétaire international (FMI) a relevé ses prévisions de croissance pour la Chine à 5,4 % cette année. Cependant, l'institution a averti que l' économie chinoise reste confrontée à de nombreux risques dans les secteurs financier et immobilier. Elle a indiqué que le secteur immobilier du pays est actuellement « assez fragile ».

Le FMI exhorte la Chine à autoriser les sociétés immobilières en difficulté à quitter le marché. Il soutient que la décision de la Chine de laisser des entreprises fragiles poursuivre leurs activités a freiné la reprise du secteur.

Lors d'un forum financier qui s'est tenu à Hong Kong en début de semaine, le gouverneur adjoint de la Banque populaire de Chine, Zhang Qingsong, a également reconnu que le secteur immobilier était en déclin.

« Nous devons maîtriser plus étroitement ce rythme afin d'éviter un déclin brutal et des conséquences imprévues. Nous avons mis en place de nombreuses mesures pour stabiliser le marché immobilier. » Il a également exhorté les responsables à trouver de nouvelles solutions pour soutenir la croissance économique, car « l'ancien modèle fondé sur l'investissement et l'immobilier n'est plus viable ».

Ha Thu (selon Reuters, NYT)

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