Supprimer les principaux obstacles rencontrés par les collectivités locales pour soumettre des offres pour des projets d'investissement urbain.

Prescrire le taux de paiement minimum au budget de l'État au lieu du montant

Le gouvernement vient de publier le décret n° 115/2024 détaillant plusieurs articles et mesures d’application de la loi relative aux appels d’offres pour la sélection des investisseurs dans le cadre de projets d’aménagement foncier. La principale nouveauté de ce décret est la définition claire du taux minimum que les entreprises doivent verser au budget de l’État.

Selon l'avocat Pham Thanh Tuan, auparavant, selon les dispositions du décret 25/2020, déterminant la valeur du paiement au budget de l'État en plus des frais d'utilisation des terres et du loyer foncier (anciennement appelé m3), les localités ont rencontré des difficultés sur 3 points.

Premièrement, il n'existe pas de fonds foncier de référence, soit parce que les résultats des ventes aux enchères sont inexistants, soit parce que le nombre de fonds fonciers de référence est trop important, ce qui complique la synthèse. Deuxièmement, il est difficile de déterminer les redevances et les loyers fonciers prévus. Troisièmement, la coordination entre les organismes locaux pour cette évaluation s'avère complexe. C'est l'une des raisons pour lesquelles de nombreuses collectivités locales rencontrent des difficultés lors de l'organisation d'appels d'offres pour des projets fonciers.

Pour remédier aux lacunes susmentionnées, l'article 48 du décret 115/2024 stipule le taux de paiement minimum au budget de l'État (généralement appelé valeur m) lors de la soumission d'offres aux investisseurs sélectionnés pour la mise en œuvre de projets en zone urbaine ; les zones résidentielles rurales sont calculées en pourcentage au lieu du montant comme auparavant.

Le pourcentage est calculé sur la base du taux d'augmentation moyen de référence après la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres (différence entre le prix de départ et le prix d'adjudication) des parcelles de terrain faisant l'objet de projets dans la localité.

Le terrain mis aux enchères pour la mise en œuvre du projet mentionné (et non en utilisant les résultats d'enchères foncières individuelles destinées à la construction de maisons) doit avoir fait l'objet de résultats d'enchères concluants au cours des 3 années consécutives précédant la date de la décision d'approuver la politique d'investissement du projet (maximum 7 ans dans certains cas particuliers) et être situé de manière similaire (même niveau de district ou autre district de la province) au terrain mis aux enchères.

Le décret a donc modifié le mode de calcul des critères d'évaluation de l'efficacité de l'utilisation des sols, en privilégiant l'application d'un « taux minimal de contribution au budget de l'État » plutôt que l'expression monétaire directe, comme auparavant. Le montant effectif de la contribution au budget de l'État (valeur M) sera égal au taux de contribution budgétaire proposé par l'investisseur, multiplié par la redevance d'utilisation des sols et le loyer foncier effectivement perçus pour le projet.

Un projet immobilier à Hô Chi Minh-Ville (Photo : Trinh Nguyen).

On s'attend à ce que cela génère des revenus importants pour la localité.

Les experts juridiques en droit immobilier illustrent la détermination de la valeur m comme suit :

Le Comité populaire de la province A a organisé une vente aux enchères de droits d'utilisation des sols pour quatre projets d'aménagement urbain. La municipalité A utilisera les résultats de cette vente pour calculer le taux d'appréciation moyen après adjudication (rapport entre le prix de réserve et le prix d'adjudication), soit 10 %. Ce taux de 10 %, stipulé dans le cahier des charges, correspond au montant minimal de contribution que l'investisseur doit verser au budget de l'État (valeur m).

Les investisseurs doivent proposer un taux de versement au budget de l'État d'au moins 10 %. Le montant effectif versé au budget de l'État sera égal au taux proposé par l'investisseur retenu (par exemple, 20 %) multiplié par le montant effectif des taxes foncières et des loyers fonciers dus (par exemple, 200 milliards de VND). Ces taxes foncières et loyers fonciers sont calculés conformément à la législation foncière. Ainsi, l'investisseur versera 40 milliards de VND supplémentaires au budget de l'État, en sus des taxes foncières (montant M).

Si la collectivité n'a jamais organisé d'appel d'offres pour un projet, il n'y aura pas de fonds foncier de référence à intégrer dans le calcul. L'article 48, paragraphe 6, du décret stipule également qu'en l'absence de fonds foncier de référence pour les appels d'offres, le taux d'accroissement moyen de la valeur des paiements budgétaires des projets ayant fait l'objet d'un appel d'offres au cours des cinq années consécutives précédant la date de la décision de politique d'investissement ou du document d'approbation des informations relatives au projet mis en appel d'offres peut être utilisé.

Si la collectivité locale n'a pas organisé de sélection des investisseurs pour la mise en œuvre du projet par le biais d'enchères ou d'appels d'offres, et qu'il n'existe donc pas de fonds foncier de référence, les documents d'appel d'offres ne précisent pas le taux de contribution au budget de l'État (m). Ce taux est proposé par l'investisseur dans les documents d'appel d'offres. Le montant de la contribution au budget de l'État proposé par l'investisseur (M) sera versé simultanément au paiement des redevances d'utilisation du sol et du loyer foncier, selon les modalités et l'échéancier prévus dans le contrat de projet.

Ainsi, la détermination du taux de contribution au budget de l'État (m) est désormais claire et complète, ce qui simplifie les démarches pour de nombreuses collectivités locales. La nouvelle réglementation relative à la détermination du montant de cette contribution (m) devrait générer des recettes importantes pour les collectivités, améliorant ainsi le climat des investissements de manière transparente et attractive.

Cependant, selon l'avocat Pham Thanh Tuan, le calcul ci-dessus peut également augmenter considérablement le coût de mise en œuvre du projet pour l'entreprise, en fonction du montant que M doit payer.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm