Prescrire le taux minimum de paiement au budget de l'État au lieu du montant
Le gouvernement vient de publier le décret n° 115/2024 détaillant plusieurs articles et mesures d'application de la loi sur les appels d'offres pour la sélection des investisseurs chargés de la réalisation de projets fonciers. Le principal changement apporté par ce décret est la définition claire du taux minimum que les entreprises doivent verser au budget de l'État.
Selon l'avocat Pham Thanh Tuan, auparavant, conformément aux dispositions du décret 25/2020, déterminant la valeur du paiement au budget de l'État en plus des frais d'utilisation des terres et du loyer foncier (anciennement connu sous le nom de m3), les localités rencontraient des difficultés sur 3 points.
Premièrement, il n'existe pas de fonds foncier de référence, faute de résultats d'enchères ou en raison de leur trop grand nombre, ce qui rend leur synthèse difficile. Deuxièmement, il est difficile de déterminer les redevances foncières et les loyers fonciers attendus. Troisièmement, la coordination entre les agences locales dans ce travail d'évaluation est complexe. C'est l'une des raisons pour lesquelles de nombreuses localités éprouvent des difficultés à organiser les appels d'offres pour les projets fonciers.
Pour surmonter les lacunes ci-dessus, l'article 48 du décret 115/2024 stipule le taux minimum de paiement au budget de l'État (généralement appelé valeur m) lors des appels d'offres pour sélectionner les investisseurs pour mettre en œuvre des projets en zone urbaine ; les zones résidentielles rurales sont calculées en pourcentage au lieu du montant comme auparavant.
Le pourcentage est calculé en fonction de la référence du taux d'augmentation moyen après l'adjudication des droits d'utilisation du sol (la différence entre le prix de départ et le prix de l'adjudication gagnante) des parcelles de terrain mettant en œuvre des projets dans la localité.
Le terrain mis aux enchères pour mettre en œuvre le projet référencé (sans utiliser les résultats des enchères de terrains individuels pour la construction de maisons) doit avoir un résultat d'enchère réussi dans les 3 années consécutives avant la date de la décision approuvant la politique d'investissement du projet (jusqu'à 7 ans dans certains cas particuliers) et être similaire en termes d'emplacement (même niveau de district ou un autre district de la province) au terrain mis aux enchères.
Ainsi, le décret a modifié la méthode de détermination des critères d'évaluation de l'efficacité foncière, en appliquant le « taux minimum de versement au budget de l'État » au lieu de déterminer cette valeur en termes monétaires spécifiques comme auparavant. La valeur réelle du versement au budget de l'État (valeur M) sera égale au taux de versement au budget proposé par l'investisseur, multiplié par la redevance foncière et le loyer foncier réels du projet.
Un projet immobilier à Ho Chi Minh-Ville (Photo : Trinh Nguyen).
Devrait apporter des revenus importants à la localité
Les experts juridiques en immobilier illustrent la détermination de la valeur m comme suit :
Le Comité populaire de la province A a organisé une vente aux enchères de droits d'utilisation des terres pour quatre projets urbains. La localité A utilisera les résultats de ces enchères pour calculer le taux d'augmentation moyen après avoir remporté l'enchère (ratio entre le prix plancher et le prix de l'enchère gagnante), soit 10 %. Le taux de 10 % spécifié dans le dossier d'appel d'offres constitue le taux minimum de paiement au budget de l'État que l'investisseur doit verser (valeur m).
Les investisseurs doivent proposer un taux de contribution au budget de l'État de 10 % ou plus. Le montant effectif de la contribution au budget de l'État sera égal au taux proposé par l'investisseur retenu (par exemple, 20 %) multiplié par la redevance foncière et le loyer foncier effectivement exigibles (par exemple, 200 milliards de VND). Ces redevances et loyers sont calculés conformément aux dispositions de la loi foncière. Ainsi, l'investisseur versera 40 milliards de VND supplémentaires au budget de l'État, en plus de la redevance foncière (valeur M).
Si la localité n'a jamais organisé d'appel d'offres pour un projet, aucun fonds foncier de référence ne sera inclus dans la formule. L'article 48, clause 6, du décret stipule également qu'en l'absence de fonds foncier de référence pour les enchères, le taux d'augmentation moyen du montant des paiements budgétaires des projets mis en appel d'offres au cours des cinq années consécutives précédant la date de la décision de politique d'investissement ou le document d'approbation des informations relatives au projet mis en appel d'offres peut être utilisé.
Si la localité n'a pas organisé la sélection des investisseurs pour la mise en œuvre du projet par voie d'enchères ou d'appel d'offres, et qu'il n'existe donc pas de fonds foncier de référence, le dossier d'appel d'offres ne précise pas le taux de versement au budget de l'État (m). Ce taux est proposé par l'investisseur dans le dossier d'appel d'offres. Le montant du versement au budget de l'État proposé par l'investisseur (M) sera versé simultanément aux redevances d'utilisation du sol et au loyer foncier, selon les modalités et le calendrier précisés dans le contrat de projet.
Ainsi, la détermination du taux de contribution au budget de l'État (m) est devenue claire et complète, supprimant les difficultés pour de nombreuses localités. La nouvelle réglementation sur la détermination du montant de la contribution au budget de l'État (m) devrait générer des recettes importantes pour les localités, améliorant ainsi l'environnement d'investissement de manière transparente et attractive.
Cependant, selon l'avocat Pham Thanh Tuan, le calcul ci-dessus peut également augmenter considérablement le coût de mise en œuvre du projet de l'entreprise à partir du montant d'argent que M doit payer.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm
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