Proposition visant à modifier et à compléter la réglementation relative aux projets d'empiètement sur la mer

Proposition de modification et de complément du décret relatif à la création, à l'évaluation et à l'approbation des projets d'investissement en matière d'empiètement sur la mer

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh -Ville (HoREA), la réglementation des activités de remblaiement présente de nombreux avantages et est donc indispensable. Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doit rapidement finaliser le décret de promulgation, ce qui contribuera à débloquer les projets de remblaiement actuellement au point mort.

Le président de HoREA espère vivement que le gouvernement publiera ce décret pour détailler la mise en œuvre de l'article 190 de la loi foncière de 2024, qui entrera en vigueur le 1er avril.

Commentant le projet de décret relatif aux activités d'empiètement sur la mer envoyé au Premier ministre et au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le président de HoREA a déclaré qu'il espérait que le gouvernement publierait ce décret pour détailler la mise en œuvre de l'article 190 de la loi foncière de 2024, qui entrera en vigueur le 1er avril.

HoREA approuve globalement le projet de décret relatif aux activités d'empiètement sur la mer (projet de décret) et formule des observations sur certains points qui subsistent dans le projet de décret.

Plus précisément, M. Chau a proposé de modifier et de compléter la clause 2 de l'article 3 du projet de décret, pour 3 raisons.

Premièrement, dans le cadre du projet d'investissement pour la bonification des terres, les éléments de bonification concernés peuvent inclure des zones alluviales côtières, des forêts côtières de protection ou des terres aquacoles côtières. Le changement d'affectation de ces types de terres doit être effectué conformément aux dispositions de la loi foncière et des réglementations applicables.

Deuxièmement, le projet d'investissement relatif à l'empiètement sur la mer, conformément à la planification, vise non seulement à créer un fonds foncier, mais aussi à « créer un fonds foncier avec une surface maritime spécialisée » pour mettre en œuvre des projets d'investissement le long du tracé, tels que : des quais reliant le continent aux zones en haute mer, des projets d'énergie éolienne côtière, des projets d'énergie éolienne offshore, des oléoducs et gazoducs, des câbles électriques ou des câbles optiques.

Troisièmement, le projet d'investissement relatif à l'empiètement sur la mer, les éléments d'empiètement sur la mer dans le projet d'investissement dans une certaine zone maritime, ou zone alluviale côtière, ou terre forestière de protection côtière, ou terre d'aquaculture côtière doivent être mis en œuvre conformément à la planification et doivent se conformer aux dispositions des lois pertinentes.

En outre, le président de la HoREA a également proposé de modifier et de compléter l'article 5 du projet de décret relatif à l'établissement, à l'évaluation et à l'approbation des projets d'investissement d'empiètement sur la mer ou des éléments d'empiètement sur la mer des projets d'investissement.

Cela est conforme non seulement aux dispositions du droit de la construction, mais aussi aux lois connexes telles que le droit des investissements, le droit du logement, le droit immobilier, le droit maritime, le droit forestier, etc.

La raison invoquée par HoREA est que le projet de remblaiement maritime est un projet d'investissement public « visant à créer des fonds fonciers, des fonds fonciers avec une surface maritime spécialisée à des fins de développement socio-économique » ; après « l'acceptation de l'achèvement du remblaiement maritime », un processus d'appel d'offres sera mené pour sélectionner les investisseurs chargés de mettre en œuvre les projets ou éléments de construction qui le composent.

Un projet de remblaiement maritime est un projet d'investissement « utilisant des capitaux étrangers provenant de fonds publics et d'autres sources de capitaux » (capital privé). Conformément aux dispositions de la loi sur les partenariats public-privé (PPP) de 2020 et de la loi sur l'investissement de 2020, l'« investisseur stratégique » ou l'« investisseur sélectionné conformément aux dispositions de la loi sur les PPP de 2020 et de la loi sur les appels d'offres de 2023 » réalisera les travaux de remblaiement maritime ainsi que les projets ou éléments de construction qui en découlent.

Dans ce cas, les investisseurs doivent non seulement se conformer aux « dispositions de la loi sur la construction », mais également aux « lois pertinentes » telles que le droit des investissements, le droit du logement, le droit immobilier, le droit maritime, le droit forestier, le droit agricole, le droit de la pêche et le droit de la protection de l'environnement.

Comment déterminer les redevances d'utilisation des terres et les frais de location des terres pour les « projets d'empiètement sur la mer » ?

La HoREA a proposé de modifier et de compléter l'article 6 du « projet de décret » relatif à « l'attribution de terres, la location de terres et l'attribution de zones maritimes pour empiètement sur la mer » afin de « copier » le contenu des paragraphes 3 et 5 de l'article 68 du décret 43/2014/ND-CP et du paragraphe 21 de l'article 1 du décret 148/2020/ND-CP, au lieu de « faire référence » aux paragraphes 3 et 5 de l'article 68 du décret 43/2014/ND-CP et au paragraphe 21 de l'article 1 du décret 148/2020/ND-CP.

Selon l'analyse de HoREA, les décrets 43/2014/ND-CP et 148/2020/ND-CP expireront à la date d'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 et le décret détaillant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi foncière à compter du 1er janvier 2025 ou pourrait être considéré par l'Assemblée nationale comme entrant en vigueur à compter du 1er juillet 2024.

Les fonctionnaires, agents de l'État et employés du secteur public n'ont qu'à se baser sur ce décret pour sa mise en œuvre, sans avoir à consulter les décrets antérieurs connexes.

Il est proposé d'ajouter au point c, paragraphe 2, article 6 du « projet de décret » le cas de « l'absence d'appel d'offres pour la sélection des investisseurs chargés de mettre en œuvre des projets utilisant des terres » ou le cas de l'attribution ou de la location de terres à des « investisseurs stratégiques, investisseurs de projets PPP », car l'article 124 de la loi foncière de 2024 stipule « les cas d'attribution ou de location de terres sans mise aux enchères des droits d'utilisation des terres, sans appel d'offres pour la sélection des investisseurs chargés de mettre en œuvre des projets utilisant des terres » et la loi PPP de 2020 stipule la sélection des investisseurs par appel d'offres pour les projets PPP.

En ce qui concerne la détermination des redevances et des loyers fonciers pour les projets d'empiètement sur la mer, l'Association approuve la réglementation selon laquelle la détermination des prix spécifiques des terrains servant au calcul des redevances et des loyers fonciers est effectuée conformément aux dispositions de la loi foncière, à l'article 8, paragraphe 1, du projet de décret.

HoREA approuve la réglementation : « En cas d’application de la méthode du surplus pour déterminer les prix spécifiques des terrains, l’estimation des coûts totaux d’aménagement doit inclure les coûts de remise en état des terrains approuvés par les organismes d’État compétents. »

En outre, HoREA a également demandé au Premier ministre et au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement d'examiner attentivement la proposition de l'expert visant à ajouter les coûts d'intérêt dans l'estimation des coûts totaux de développement lors de l'application de la méthode du surplus.

Les charges d'intérêts représentent une part importante des dépenses réelles, car tous les investisseurs ont besoin d'emprunter des capitaux à moyen et long terme. Dans certains cas, ils doivent emprunter à des taux d'intérêt élevés, ce qui fait que les frais d'emprunt peuvent représenter plus de 20 % de l'investissement total du projet.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-sua-doi-bo-sung-quy-dinh-doi-voi-du-an-lan-bien-a658127.html