Une série de propositions relatives à l'ajustement du niveau de perception des redevances pour la conversion de terres agricoles en terres résidentielles

(NLDO) - Selon les associations, ces propositions permettent non seulement de réduire le fardeau qui pèse sur les personnes, mais aussi de créer de la transparence, de l'équité et de maintenir une source de revenus durable.

L'Institut des ressources naturelles et de l'économie environnementale (IEEr) et l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) ont récemment adressé à plusieurs reprises des recommandations au gouvernement concernant la modification de la loi foncière de 2024, en mettant l'accent sur la réduction des frais d'utilisation des terres afin d'alléger le fardeau financier pesant sur la population.

Proposition visant à réduire fortement les redevances d'utilisation des terres

Conformément à la proposition de l'IEEr, il est nécessaire d'établir un nouveau barème des prix fonciers applicable à compter du 1er janvier 2026, en se basant sur le barème en vigueur avant l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024 (1er août 2024). Ce barème sera ajusté en fonction du coefficient K, avec une variation de 3 à 5 % à chaque modification.

La raison invoquée est que le prix des terrains a été multiplié par 2,3 à 38 par rapport à la période précédente, rendant le paiement difficile pour les particuliers et les entreprises. La taxe de changement d'affectation des sols, prévue par le décret 103/ND-2024, exige par ailleurs le paiement de 100 % de la valeur du terrain, un montant largement hors de portée pour de nombreux ménages, ce qui risque d'entraîner des difficultés financières.

Selon l'IEEr, la solution consistant à utiliser l'ancien barème des prix fonciers comme base, en l'ajustant de manière flexible grâce au coefficient K, contribuera à stabiliser la macroéconomie, à limiter la spéculation foncière et, en même temps, à créer davantage de motivation pour l'investissement et l'emploi.

Par ailleurs, l'IEEr a également proposé deux nouvelles sources de revenus pour compenser la hausse des prix fonciers et garantir un budget viable. La première consiste à percevoir une taxe foncière résidentielle équivalente à 0,01 % du prix du terrain résidentiel fixé par le Comité populaire provincial, soit 100 000 VND par an pour un terrain d'une valeur d'un milliard de VND. La seconde consiste à percevoir une taxe sur les constructions architecturales urbaines équivalente à 0,5 % de la valeur de la construction achevée, calculée par catégorie de logement : les logements de catégories 1 à 3 sont soumis à cette taxe, tandis que ceux de catégorie 4 en sont exemptés. Par exemple, un projet d'une valeur de deux milliards de VND sera soumis à une taxe de 10 millions de VND.

Modifier la destination des sols moyennant des frais d'utilisation raisonnables afin que les gens se sentent en sécurité pour construire des maisons (Photo : S Nhung)

Parallèlement, M. Le Hoang Chau, président de la HoREA, a proposé l'adoption d'une résolution pilote applicable aux cas de conversion en terrain résidentiel de jardins, d'étangs et de terres agricoles situés sur la même parcelle qu'un terrain résidentiel, ou séparés de cette parcelle avant le 1er juillet 2004, conformément à l'article 156 de la loi foncière de 2024. La HoREA a proposé d'assouplir la réglementation relative aux taux de perception, actuellement trop rigide.

Plus précisément, la surface située à l'intérieur du périmètre d'attribution des terres sera taxée à hauteur de 20 % de la redevance d'utilisation des terres, au lieu des 30 % minimums habituels. La surface excédant ce périmètre sera taxée à hauteur de 30 % (au lieu de 50 %), avec un plafond de 2 000 m², au lieu des 500 m² actuels. Au-delà de 2 000 m², le taux de taxation sera de 100 %. Cette réglementation ne sera appliquée qu'une seule fois par ménage, sauf en cas de division parcellaire.

Selon HoREA, cet ajustement est nécessaire car le nouveau barème des prix fonciers a été multiplié par 2,36 à 38,8 par rapport à la période 2020-2024, entraînant une flambée des taxes foncières. Il a cité l'exemple d'une parcelle de 1 000 m² dans la commune de Hoc Mon (Hô-Chi-Minh-Ville), où le prix du terrain résidentiel est de 36 millions de VND/m² et celui du terrain agricole de 0,75 million de VND/m², avec une surface maximale de 250 m². Si le décret 103/2024 est appliqué, les propriétaires devront débourser jusqu'à 35,25 milliards de VND. Le projet de loi foncière prévoit un montant ramené à 12,77 milliards de VND, soit une réduction de 63,7 %. Mais selon la proposition de HoREA, ce montant ne sera que de 9,69 milliards de VND, soit une baisse de 72,5 %. Si l'on applique la proposition d'exempter la partie située dans la limite et de ne percevoir que 30 % de la partie dépassant cette limite, le montant sera de 7,93 milliards de VND, soit une réduction de 77,5 % par rapport au calcul actuel.

Le ministère des Finances propose de réduire les frais de conversion des terres agricoles en terres résidentielles.

Il convient de noter que non seulement les associations, mais aussi le ministère des Finances ont récemment formulé des recommandations concernant les redevances d'utilisation du sol. Dans le projet de résolution visant à simplifier le calcul des redevances de conversion des terres agricoles en terrains résidentiels, le ministère des Finances propose d'appliquer un taux de perception minimal de 30 % à 50 % de la valeur de la redevance, afin d'alléger la charge financière pesant sur les particuliers.

Selon le projet, le Comité populaire provincial soumettra au Conseil populaire, pour décision, le cadre précis des taux de perception, déterminant ainsi les taux maximum et minimum applicables à chaque cas de conversion. Sont concernés les terrains de jardin, les étangs, les terres agricoles situées sur la même parcelle qu'un terrain résidentiel, ou les terrains adjacents à des maisons mais qui, pour des raisons techniques antérieures à 2004, ont été séparés en parcelles distinctes.

La proposition stipule également que pour les terrains situés dans la zone résidentielle, les particuliers ne doivent s'acquitter que d'un minimum de 30 % de la taxe d'utilisation du sol. Pour les surfaces excédant cette limite mais inférieures à 500 m², le paiement minimum est de 50 %. Au-delà de 500 m², la taxe d'utilisation du sol est due intégralement lors de la conversion. De plus, chaque ménage ou particulier ne peut bénéficier de cet avantage qu'une seule fois. À partir de la deuxième conversion, le paiement intégral de la taxe d'utilisation du sol sera appliqué, et la superficie située dans la zone résidentielle ne sera déterminée qu'une seule fois.

Par cette proposition, le ministère des Finances espère contribuer à résoudre les difficultés liées aux coûts de conversion des terres, en créant les conditions permettant aux citoyens de légaliser leurs droits d'utilisation des terres, tout en préservant l'équilibre des recettes budgétaires.

Source : https://nld.com.vn/loat-de-xuat-lien-quan-den-dieu-chinh-muc-thu-tien-chuyen-doi-dat-nong-nghiep-sang-tho-cu-196250914094328175.htm