Pourquoi les Indiens dépensent-ils plus d'argent pour des propriétés plus grandes et plus luxueuses ?

Moins de dix ans après avoir acheté un petit appartement de deux chambres à Bengaluru avec un budget très serré, Ratnesh et Neha Malviya, professionnels de la tech, cherchent à acquérir un bien immobilier plus grand.

Les ventes de logements de luxe sont en hausse grâce à la forte croissance économique de l'Inde, à la progression des salaires et à la vigueur de son marché boursier. (Source des images : Getty Images et DLF)

Le couple Malviya, quadragénaire, cherchait une maison de quatre chambres. Ratnesh, passionné de sculpture, avait prévu deux chambres, un bureau et une chambre d'amis.

Depuis l'achat de leur appartement, le revenu mensuel du couple a quintuplé pour atteindre environ un demi-million de roupies (5 955 $). Le bien immobilier qu'ils s'apprêtent à acquérir coûte 40,3 millions de roupies.

« L’emprunt hypothécaire sera un peu contraignant, mais il vaut mieux acheter un bien qui réponde à tous nos besoins, même s’il est au maximum de notre budget », explique Ratnesh. « Au moins, c’est mieux que de devoir retourner sur le marché immobilier dans quelques années. »

Selon Aakash Ohri, co-directeur général de DLF, la plus grande société immobilière d'Inde, ce sont les jeunes ambitieux comme la famille Malviya qui stimulent les ventes de logements de luxe en Inde.

« Il s’agit d’un nouveau segment de clientèle qui émerge et qui recherche l’excellence », a déclaré Ohri. « Le logement est devenu une priorité : les sans-abri souhaitent désormais se loger et ceux qui possèdent un logement aspirent à un logement de meilleure qualité. »

Le marché immobilier de luxe est le principal moteur de la croissance économique indienne, surpassant toutes les autres grandes économies. Cette croissance a dynamisé les marchés boursiers, accru le patrimoine des chefs d'entreprise et des hauts dirigeants, et fait grimper les salaires, notamment ceux des cols blancs.

Le Boston Consulting Group estime que l'Inde créera une richesse record de 588 milliards de dollars d'ici 2023. Selon UBS, l'Inde comptera 868 671 milliardaires en 2023, soit une hausse de 14,4 % par rapport à 2019, et devrait atteindre 1,06 million d'ici 2028.

Actuellement, en Inde, les personnes fortunées préfèrent acheter des appartements de grande hauteur d'une superficie supérieure à 185 mètres carrés, situés pour la plupart dans de grandes zones urbaines périurbaines dotées d'équipements modernes tels que des courts de tennis, des piscines et des pistes de jogging.

Selon la société de services immobiliers CBRE, 11 755 logements d'une valeur de 40 millions de roupies ou plus ont été vendus l'an dernier dans les villes de Mumbai, Delhi et Hyderabad, soit quatre fois plus qu'en 2019.

« La demande est forte, mais l'offre de logements de qualité est limitée », a déclaré Karan Khanna, directeur du cabinet de conseil en investissement Ambit, basé à Mumbai. « Cette demande est alimentée par une combinaison de facteurs, notamment la préférence pour les logements plus spacieux, le développement du travail hybride, une meilleure accessibilité au logement grâce à la hausse des revenus et l'urbanisation rapide. »

Au cours de l'exercice financier clos en mars, DLF a encaissé 147,78 milliards de roupies grâce aux préventes de nouveaux appartements résidentiels, dépassant ainsi son objectif de 130 milliards de roupies et doublant ses ventes d'il y a deux ans.

Près de la moitié des préventes de l'année dernière provenaient d'un seul projet : Privana South, un complexe de 1 113 appartements situé dans la banlieue de Gurgaon à Delhi. Bien que la plupart des appartements aient été proposés entre 60 et 80 millions de roupies, tous ont trouvé preneur en trois jours seulement. DLF a réitéré cet exploit en mai, en vendant 795 appartements à Privana West, un complexe voisin, à des prix similaires et en trois jours également.

« Si l’on regarde les faits, DLF a véritablement développé le marché de Gurgaon, qui est un haut lieu du logement de luxe », a déclaré Pankaj Kumar, vice-président de Kotak Securities à Mumbai, saluant la capacité de l’entreprise à construire et commercialiser des maisons de luxe.

« Ils bénéficient de l'avantage d'être les premiers sur le marché et d'une forte notoriété de marque », a-t-il déclaré. « De plus, ils proposent des terrains à bas prix à Gurgaon, ce qui leur permet de dégager des marges bénéficiaires élevées. » En effet, le bénéfice net de DLF a progressé de 34 % l'an dernier pour atteindre 27,24 milliards de roupies, tandis que son chiffre d'affaires a augmenté de 15,7 % à 69,58 milliards de roupies.

DLF, qui s'est principalement concentré sur l'immobilier résidentiel dans la région de la capitale, étend son activité vers le sud, en direction des marchés urbains côtiers de Mumbai et de Goa, au cours de cet exercice financier. L'entreprise prévoit de commercialiser un total de 1,2 million de pieds carrés d'appartements neufs, soit une hausse de 14 % par rapport à l'année dernière. La plupart de ces appartements se situeront dans le segment du luxe ou du très grand luxe, certains étant proposés à 500 millions de roupies et plus.

HDFC Securities prévoit que cette initiative pourrait aider DLF à dépasser son objectif annuel de préventes, qui se situe entre 170 et 180 milliards de roupies.

DLF n'est pas la seule entreprise à cibler les Indiens en quête d'appartements de luxe modernes. Parmi ses principaux concurrents figurent Oberoi Realty, Godrej Properties et Lodha Group.

Selon CBRE, 15 870 logements de luxe neufs ont été mis en vente en Inde l'an dernier, soit environ cinq fois plus qu'en 2019. Ce nombre est passé à 13 020 au premier semestre 2024. Les logements de luxe dont le prix dépasse 15 millions de roupies représentaient un tiers des nouveaux logements au cours du trimestre juillet-septembre, d'après Anarock, un cabinet de conseil immobilier local. En 2018, les logements de luxe ne représentaient que 9 % de l'offre neuve.

Les taux d'intérêt en Inde sont restés inchangés depuis février 2023, contribuant ainsi à la forte croissance des ventes de logements, contrairement à des marchés comme Singapour et les États-Unis. Au 23 août, l'encours total des prêts immobiliers en Inde s'élevait à 28 300 milliards de roupies, soit une hausse de 13 % sur un an. Cette croissance a permis à Bijaj Housing Finance de réussir son introduction en bourse en septembre, levant 65,6 milliards de roupies, ce qui représente la plus importante entrée en bourse du pays cette année.

Face à la volonté des Indiens d'améliorer leur logement, les prêts immobiliers ont augmenté de 2 points de pourcentage pour atteindre 51 % du total des prêts personnels en Inde entre août 2022 et août 2024. Les exigences en matière d'acompte varient en fonction du prix du logement ; pour les logements dont le prix est supérieur à 7,5 millions de roupies, les acheteurs doivent verser un acompte de 25 % du prix du logement, que ce soit auprès d'une banque ou d'un autre organisme de crédit hypothécaire.

Outre les facteurs financiers, les observateurs estiment que le boom immobilier indien s'explique en partie par la loi de 2016 sur la réglementation et le développement immobilier (RERA). Cette loi a renforcé la sécurité des acquéreurs grâce à des mesures telles qu'un régime d'autorisation uniforme et l'obligation pour les promoteurs de placer les acomptes sur un compte séquestre.

« Le secteur connaît actuellement une forte croissance, portée par des mesures politiques fortes comme la RERA, qui a accru la transparence et l'orientation client, conjuguées à une dynamique économique solide et à un désir croissant d'accession à la propriété et de rénovation de logements », a déclaré Parikshit Kandpal, analyste chez HDFC, qui recommande l'achat d'actions DLF dans une récente note à ses clients.

Les ventes de maisons de luxe de DLF ont également été stimulées par la communauté indienne de l'étranger, connue sous le nom d'Indiens non-résidents (NRI).

« Non seulement l'argent est gagné et dépensé ici, mais d'importants capitaux proviennent également de l'étranger grâce aux investissements des NRI », a déclaré M. Ohri, qui estime qu'un quart des ventes de logements de la société cette année seront réalisées par des NRI originaires des États-Unis, d'Asie du Sud-Est, du Moyen-Orient, d'Afrique et d'Australie. « Ils veulent revenir et s'installer durablement. »

Sheelaj Sharma, médecin à Abu Dhabi, a acheté son deuxième appartement à Gurgaon l'année dernière après avoir constaté que la valeur de l'appartement qu'il avait acheté ici en 2011 avait quintuplé.

« Même si je suis un Indien non-résident, je trouvais important d'avoir une résidence en Inde pour avoir un endroit où vivre à la retraite », a déclaré Sharma, qui a également investi dans l'immobilier à Abou Dhabi et à Londres, où il a fait ses études. « Qui sait ce que l'avenir nous réserve ? »

Source : https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html