Paradoxe d'un investissement dans un immeuble commercial valant des dizaines de milliards de dongs, que l'on loue maintenant pour 10 millions de dongs par mois.

Depuis plus de deux ans, M. Nguyen Van Nhat (originaire de Gia Lam, à Hanoï ) loue un local commercial dans le complexe immobilier VShip Bac Ninh (à Tu Son, Bac Ninh) pour y exploiter un restaurant de pho. Selon M. Nhat, le loyer s'élève à 10 millions de VND par mois, payable trimestriellement. En cas de paiement annuel, le propriétaire prend en charge les factures d'électricité et d'eau. Le local loué par M. Nhat est situé en bordure de la rue principale du complexe, dont la valeur totale est estimée à 12 milliards de VND. D'après M. Nhat, avant la location, le propriétaire avait quasiment achevé la construction de deux des quatre étages. Le coût total des travaux s'élève à au moins 300 millions de VND, ce qui rend le loyer de 10 millions de VND par mois très avantageux.

Bien que situé dans un emplacement de choix, le restaurant de pho, faute de clients, génère un faible chiffre d'affaires. M. Nhat envisage donc de déménager son établissement. Il prévoit également que le loyer devra probablement être revu à la baisse si de nouveaux clients arrivent, car actuellement, toute activité commerciale est difficile.

Autrefois considéré comme le segment le plus rentable, le commerce de détail fait aujourd'hui le désespoir de nombreux investisseurs immobiliers. Car les revenus actuels ne représentent qu'une goutte d'eau dans l'océan comparés aux dizaines de milliards de dongs investis.

De nombreux projets de maisons-boutiques sont « en attente » de locataires. (Photo d'illustration)

M. Tran Duc Dung, propriétaire d'un immeuble commercial dans un complexe immobilier renommé du district de Hoang Mai à Hanoï, explique qu'en 2019, il a investi près de 20 milliards de dongs pour acquérir ce bien. À l'époque, son capital initial n'était que de 10 milliards de dongs ; il a ensuite finalisé les démarches pour obtenir un prêt bancaire afin de compléter la somme. Selon ses calculs, M. Dung comptait louer l'immeuble et utiliser les loyers perçus pour payer les intérêts de son prêt. Le loyer mensuel s'élevait à 20 millions de dongs, ce qui lui permettait de dégager un petit supplément pour couvrir les intérêts. Cependant, plus d'un an après le départ de l'ancien locataire, M. Dung n'a toujours pas trouvé de remplaçant au prix escompté. « La plupart des locataires ne proposent que 10 millions de dongs par mois. Ce serait dommage de laisser l'immeuble dans cet état, alors j'ai dû le louer, mais ce loyer dérisoire me pèse énormément », déplore M. Dung.

Actuellement, M. Dung n'a aucune solution viable à ce problème épineux. « Le loyer ne représente qu'un tiers des intérêts que je dois payer chaque mois. Si je vends le local commercial maintenant, je subirai une perte pouvant atteindre 20 %. Dans les deux cas, ce sera très préjudiciable », déplore-t-il.

Mme Nguyen Duyen, investisseuse immobilière dans des commerces du district de Ha Dong à Hanoï, a également indiqué qu'elle avait pleinement soutenu ses locataires pendant la pandémie de COVID-19. « Ils travaillent dans le secteur du bien-être et de la beauté, je comprends donc leurs difficultés. Leurs commerces ont été fermés pendant longtemps et j'étais prête à leur accorder une année complète de loyer gratuit. Cependant, récemment, les clients ont continué à réclamer une réduction de loyer en raison de leurs difficultés financières. Auparavant, le loyer était de 15 millions de VND, mais ils souhaitent maintenant le ramener à 10 millions de VND. La plupart des investisseurs doivent emprunter auprès des banques. Le taux d'intérêt a légèrement baissé, mais le coût total reste élevé. Chaque investisseur supporte ces intérêts jusqu'à l'épuisement, alors que le loyer ne suffit même pas à en couvrir la moitié », a déclaré Mme Duyen.

Cependant, M. Dung et Mme Duyen ont tous deux reconnu avoir eu de la chance que leur maison-boutique soit encore disponible à la location. Malgré un loyer modique, ils disposaient de liquidités suffisantes pour payer les intérêts bancaires. Parallèlement, sur le marché actuel, de nombreux projets de maisons-boutiques, pourtant achevés, restent inoccupés, ce qui représente des dizaines de milliards de dongs immobilisés.

Mme Pham Vinh (district de Hai Ba Trung, Hanoï) a révélé que son commerce situé dans le parc Yen So est actuellement fermé. « Avant l'épidémie, des entreprises le louaient comme entrepôt. Cependant, depuis le début de la pandémie, très peu de clients se sont manifestés. Le loyer proposé est également très bas, c'est pourquoi mon mari et moi l'avons laissé inutilisé jusqu'à présent », a-t-elle expliqué.

Une enquête menée par les journalistes de VTC News révèle également que les maisons-boutiques actuellement proposées à la location à Hanoï par de nombreux sites immobiliers affichent des prix mensuels oscillant entre 8 et 10 millions de VND. À l'époque où le marché était florissant, leur prix d'achat se situait entre 10 et 15 milliards de VND par unité.

Outre les commerces mitoyens, ceux situés au rez-de-chaussée des immeubles ou des centres commerciaux souffrent également d'un ralentissement. Les propriétaires, malgré leur attente de locataires, ont finalement dû se résigner face à des loyers trop bas, laissant leurs locaux vides en attendant une reprise du marché.

Prix de location « bon marché » des maisons-boutiques sur les sites web immobiliers.

M. Truong Nam, agent immobilier à Hanoï, a déclaré que la période de croissance exceptionnelle des maisons-boutiques est révolue et que ce segment, autrefois très rentable, est désormais en déclin. « Il y a 3 à 5 ans, les prix des maisons-boutiques augmentaient rapidement, mais ils chutent aujourd'hui tout aussi vite. Cela correspond à la tendance générale du marché immobilier. De plus, en raison de la conjoncture économique difficile, de nombreux commerces situés dans les grandes rues désertes ont restitué leurs locaux. Les maisons-boutiques invendues sont encore plus difficiles à louer. »

« En outre, cela s'explique en partie par le fait que de nombreux projets immobiliers construisent trop de maisons-boutiques alors que la demande ne correspond pas à l'offre, ce qui conduit à une situation où ce segment est atone et affiche des prix bien inférieurs à ceux des autres segments immobiliers », a expliqué M. Nam.

Dao Bich

Utile
Émotion
Créatif
Unique
Colère