Paradoxe d'investir dans une maison de ville valant des dizaines de milliards de dongs, et de la louer maintenant pour 10 millions de dongs par mois

Depuis plus de deux ans, M. Nguyen Van Nhat (de Gia Lam, Hanoi ) loue un shophouse dans le projet VShip Bac Ninh (Tu Son, Bac Ninh) pour y exploiter un restaurant de pho. Selon M. Nhat, le loyer est de 10 millions de VND par mois, payable tous les trois mois. En cas de paiement annuel, le propriétaire prend en charge les factures d'électricité et d'eau. Le shophouse loué par M. Nhat est situé sur la route principale du projet, pour une valeur totale de 12 milliards de VND. Selon M. Nhat, avant la location, le propriétaire avait pratiquement terminé deux des quatre étages. Le montant dépensé pour l'achèvement des travaux ne dépasse pas 300 millions de VND, ce qui rend le loyer de 10 millions de VND par mois très abordable.

Bien que idéalement situé, le restaurant de pho enregistre un faible chiffre d'affaires en raison du manque de clientèle. M. Nhat envisage donc de déménager. Il prédit également que le loyer de ce local commercial devra probablement être revu à la baisse s'il accueille de nouveaux clients, car la situation économique est difficile en ce moment.

Autrefois considérés comme le segment le plus rentable, les shophouses sont aujourd'hui une source de difficultés pour de nombreux investisseurs immobiliers. Leurs revenus actuels ne représentent qu'un maigre chiffre d'affaires comparé aux dizaines de milliards de dongs investis.

De nombreux projets de maisons de commerce attendent des locataires. (Photo d'illustration)

M. Tran Duc Dung, propriétaire d'une maison-boutique dans un célèbre quartier résidentiel du district de Hoang Mai à Hanoï, a déclaré avoir investi près de 20 milliards de VND pour l'acquérir en 2019. À l'époque, son capital n'était que de 10 milliards de VND ; il a donc finalisé les démarches pour emprunter le solde auprès de la banque. Selon les calculs, M. Dung louera la maison et utilisera le loyer pour payer les intérêts bancaires. Le loyer est de 20 millions de VND par mois ; il lui suffit de payer un peu plus pour couvrir les intérêts. Cependant, depuis plus d'un an, après le retour de l'ancien locataire, M. Dung n'a pas trouvé de nouveau locataire au prix escompté. « La plupart ne paient que 10 millions de VND par mois. Ce serait du gaspillage de laisser la maison dans cet état, alors il a dû la louer. Mais le prix modique du loyer est vraiment pénible », a déclaré M. Dung.

Actuellement, M. Dung n'a aucune solution viable pour résoudre ce problème complexe. « Le loyer ne représente qu'un tiers du taux d'intérêt que je dois payer chaque mois. Si je vends la maison maintenant, je subirai une perte pouvant atteindre 20 %. Dans les deux cas, cela causera de graves dommages », a-t-il déploré.

Mme Nguyen Duyen, investisseuse en maisons-boutiques dans le district de Ha Dong, à Hanoï, a également indiqué avoir pleinement soutenu les locataires pendant la COVID-19. « Ils travaillent dans le secteur du spa et de la beauté, je comprends donc les difficultés liées à la pandémie. Leur magasin a fermé pendant longtemps et j'étais prête à renoncer au loyer pour toute l'année. Cependant, récemment, les clients ont continué à exiger une réduction du loyer en raison des difficultés commerciales. Auparavant, il était de 15 millions de VND, mais ils souhaitent désormais qu'il soit réduit à 10 millions de VND. La plupart des investisseurs doivent emprunter auprès des banques. Le taux d'intérêt actuel a légèrement baissé, mais le taux d'intérêt total reste élevé. Chaque investisseur doit supporter les intérêts jusqu'à la rupture du contrat, mais le loyer ne suffit même pas à en payer la moitié », a déclaré Mme Duyen.

Cependant, M. Dung et Mme Duyen ont tous deux admis avoir eu de la chance que leur maison-boutique soit encore disponible à la location. Malgré un loyer modique, ils disposaient encore de liquidités pour payer les intérêts bancaires. Parallèlement, de nombreux projets de maisons-boutiques, achevés, restent vacants sur le marché, ce qui signifie que des dizaines de milliards de dongs restent inoccupés.

Mme Pham Vinh (district de Hai Ba Trung, Hanoï) a révélé que son shophouse situé dans le parc Yen So est actuellement fermé. « Avant l'épidémie, des entreprises le louaient comme entrepôt. Cependant, depuis le début de l'épidémie, très peu de clients sont venus le louer. Le loyer est également très bas, donc mon mari et moi l'avons laissé inutilisé jusqu'à présent », a expliqué Mme Vinh.

Une enquête menée par les journalistes de VTC News révèle également que le segment actuel des maisons-boutiques à Hanoï est proposé à la location par de nombreux sites immobiliers à des prix variant entre 8 et 10 millions de VND par mois. À l'époque, lorsque le marché était florissant, le prix d'achat de ces maisons-boutiques oscillait entre 10 et 15 milliards de VND l'unité.

Outre les maisons de commerce adjacentes, celles situées au pied des immeubles d'habitation ou des centres commerciaux sont également en difficulté. Les propriétaires de maisons de commerce, bien qu'attendant des locataires, ont finalement dû abandonner leurs activités en raison du faible niveau des loyers, les laissant vides en attendant la reprise du marché.

Prix de location « bon marché » des shophouses sur les sites immobiliers.

M. Truong Nam, agent immobilier à Hanoï, a déclaré que la période de forte croissance des shophouses était révolue, laissant place à une période de déclin pour ce segment autrefois très rentable. « Il y a trois à cinq ans, les prix des shophouses augmentaient rapidement, mais ils chutent désormais rapidement. Cette tendance s'inscrit dans la tendance générale du marché immobilier. De plus, en raison de la situation économique difficile, de nombreuses entreprises situées dans de grandes rues désertes ont repris leurs locaux. Les shophouses déjà « invendus » sont encore plus difficiles à louer. »

En outre, une partie de la raison vient du fait que de nombreux projets immobiliers construisent trop de maisons de ville alors que la demande ne correspond pas à l'offre, ce qui conduit à la situation où ce segment est lent et a un prix beaucoup plus bas que les autres segments de l'immobilier ", a expliqué M. Nam.

Dao Bich

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