La « tendance » paradoxale qui consiste à rechercher des propriétés soumises à des restrictions d'urbanisme pour investir de l'argent

Conformément à la réglementation, les terrains faisant l'objet d'une mesure d'aménagement et ayant fait l'objet d'une décision de retrait ne peuvent être cédés à titre onéreux (vente de terrain). En revanche, pour les terrains faisant l'objet d'une mesure d'aménagement sans décision de retrait, le propriétaire peut, selon les cas, voir certains droits d'utilisation de son terrain restreints, mais peut néanmoins le vendre. Sur le marché, les terrains faisant l'objet d'une mesure d'aménagement sont souvent vendus à un prix inférieur.

Les maisons « surf » sont affectées par les projets visant à réaliser des profits.

Mme Nguyen Ngoc Anh ( Nam Dinh ) a indiqué qu'après de nombreuses recherches, elle a choisi d'acheter un terrain de 40 m² rue Dong Thien (quartier Vinh Hung, district de Hoang Mai, Hanoï). Le terrain possède une façade de 5 m², l'allée carrossable devant la maison mesure plus de 4 m de large, et le propriétaire le vend pour 3 milliards de VND, soit près de 75 millions de VND/m². Comparé à d'autres terrains dans le même secteur, dont le prix avoisine les 100 millions de VND/m², celui-ci est 1 milliard de VND moins cher. Il convient toutefois de préciser qu'il est entièrement situé dans le périmètre du projet d'élargissement de la voirie.

« On craint souvent que les terrains ne soient concernés par l'aménagement du territoire, mais je vois les choses autrement. Les parcelles situées en bordure de route principale sont particulièrement exposées aux expropriations. Quant aux parcelles nichées au fond d'impasses, dont le plan d'aménagement a été élaboré il y a près de dix ans sans jamais être mis en œuvre, il est devenu un projet suspendu, voire voué à l'annulation. Dans ce cas, mon terrain aura une valeur considérable. Actuellement, avec le plan d'aménagement au 1/2000, il est encore possible de construire des maisons individuelles », a expliqué Mme Ngoc Anh.

Mme Ngoc Anh a également indiqué que ses parents vivent depuis 30 ans dans une maison sans carte grise, rue Bach Dang (district de Hai Ba Trung, Hanoï ). Bien que leur maison soit concernée par un projet de construction routière, celui-ci n'a pas été mis en œuvre depuis des décennies et n'a donc pas affecté leur lieu de résidence.

« La décision d'acheter ou non une maison soumise à un permis de construire dépend du point de vue de chacun. Les prix de l'immobilier sont actuellement trop élevés ; seuls les terrains soumis à un permis de construire sont abordables et adaptés aux revenus de ma famille », a expliqué Mme Ngoc Anh.

De nombreuses personnes cherchent à acheter des propriétés concernées par le projet d'aménagement. (Illustration : Ngoc Vy).

Selon de nombreux agents immobiliers interrogés par des journalistes, récemment, non seulement les personnes ayant de réels besoins en logement, mais aussi les investisseurs ont tendance à acheter des terrains présentant des problèmes d'urbanisme en attendant une indemnisation, et à acheter des terrains en attendant que le permis d'urbanisme soit levé.

M. Pham Van Ho, investisseur spécialisé dans la recherche de terrains présentant des problèmes d'aménagement, a indiqué que tous les terrains concernés ne sont pas forcément difficiles à vendre ni invendus. Si la totalité du terrain est concernée par des problèmes d'aménagement, il est possible d'acquérir un terrain situé en bordure d'une route principale ou dans un quartier résidentiel établi, que ce soit pour y habiter ou pour y construire des maisons destinées à la revente. Si le problème d'aménagement n'est que de 1/2000, la construction reste envisageable. En revanche, pour les terrains présentant un problème d'aménagement de 1/500, il est absolument conseillé de les éviter.

Il a déclaré qu'en 2022, il gagnerait encore des milliards grâce à ses transactions immobilières dans des zones soumises à des restrictions d'urbanisme. Plus précisément, il a acheté trois appartements à Dinh Cong (district de Hoang Mai, Hanoï). Chaque appartement, d'une superficie de 35 m², est situé dans un immeuble neuf de cinq étages et coûte seulement 4,6 milliards de VND par appartement, grâce à un permis de construire accordé à 100 %. À titre de comparaison, le terrain dans le même secteur coûte environ 150 millions de VND/m², soit environ 5,3 milliards de VND par appartement.

Après cela, M. Ho les a revendues à 5 milliards de VND/maison, estimant avoir réalisé un bénéfice de plus d'un milliard de VND sur les 3 maisons.

M. Ho a également ajouté qu'il venait d'acquérir un terrain de 500 m² dans le district de Long Bien. Selon le plan d'aménagement, ce terrain deviendrait un parc. Il a précisé que le permis de construire avait été accordé il y a près de 15 ans et que, de nombreuses maisons y étant actuellement construites, la possibilité de convertir ce terrain en zone résidentielle était très élevée.

« Si le projet est abandonné et transformé en terrain résidentiel, je peux réaliser un gros bénéfice », a confié M. Ho.

Attention aux risques, au risque de capital enfoui

M. Nguyen Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, a déclaré que la tendance à rechercher des maisons et des terrains avec des problèmes d'aménagement était depuis longtemps « appropriée » pour de nombreux investisseurs, mais que récemment, et surtout depuis le début de 2021, une tendance « frénétique » s'était clairement manifestée.

« De nombreux projets d'aménagement sont suspendus à Hanoï, ce qui incite les clients aux revenus modestes à se tourner vers ce segment pour acquérir des biens immobiliers à bas prix. En effet, certains projets, prévus sur 50 ans, n'ont toujours pas été mis en œuvre. Or, au même endroit, un terrain concerné par un projet d'aménagement peut coûter deux fois moins cher qu'un terrain non concerné. Si, par chance, le projet est abandonné, les acheteurs réaliseront une excellente affaire », a déclaré M. Tuan.

De nombreux biens immobiliers et terrains concernés par l'aménagement du territoire sont proposés à des prix relativement bas, adaptés au budget de nombreuses personnes. (Photo d'illustration).

Par ailleurs, selon M. Tuan, les maisons et les terrains partiellement urbanisés sont de plus en plus recherchés par les investisseurs, car leurs prix sont bien inférieurs à ceux des terrains situés dans des zones similaires. Ils adoptent une stratégie à la fois réaliste et opportuniste, attendant que l'urbanisme fasse grimper les prix de l'immobilier.

Cependant, M. Tuan a averti que même si l'achat de terrains viabilisés est rentable, les risques sont également très élevés.

M. Tuan a expliqué que, fondamentalement, le terme « planification suspendue » désigne une situation où les plans d'aménagement du territoire ne sont pas mis en œuvre ou accusent un retard. Par conséquent, tous les biens immobiliers situés dans la zone que l'agence d'État a annoncé vouloir réhabiliter à des fins précises, mais dont la mise en œuvre n'a pas été réalisée conformément au plan, sont des biens immobiliers dont la planification est « suspendue ».

Le délai pour déterminer si un projet est « suspendu » ou non est clairement stipulé à l'article 49, paragraphe 8, de la loi foncière de 2013, modifiée et complétée en 2019. Plus précisément, après l'annonce de la révocation, un délai maximal de trois ans est accordé. En l'absence de décision officielle autorisant la suspension ou la modification de la destination du projet, l'autorité compétente devra ajuster ou annuler le permis d'urbanisme.

En réalité, ce processus ne se déroule pas en quelques jours ou semaines. Les acheteurs peuvent devoir attendre des années pour connaître le sort du projet. S'ils choisissent d'investir dans un terrain dont le permis de construire est suspendu, cela revient à immobiliser des capitaux.

De plus, si vous achetez une maison ou un terrain faisant l'objet d'un plan d'aménagement « suspendu » assorti d'un plan d'utilisation des sols annuel établi au niveau du district, l'acheteur sera soumis à des restrictions en matière d'exploitation, d'utilisation, de construction, de rénovation et de réparation de la maison.

De plus, les acheteurs ayant investi dans des biens immobiliers dont la construction est suspendue et souhaitant s'en défaire se heurteront à de nombreuses difficultés pour trouver des partenaires de transfert et de transaction. En effet, psychologiquement, la plupart des clients restent réticents face à un projet immobilier en cours de planification.

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