Signaux positifs liés à l'amélioration du tourisme
Français Selon les données de l'Office général des statistiques, en 2022, le Vietnam a enregistré un total de 101,3 millions d'arrivées touristiques, dont 3,7 millions d'arrivées internationales, en hausse de 2 228 % sur un an. Les arrivées internationales ont principalement représenté 3 % des arrivées touristiques au Vietnam, en hausse par rapport à 0,4 % en 2021, mais toujours en dessous du niveau de 17 % avant la pandémie en 2019. Les visiteurs sud-coréens ont représenté 26 % des arrivées internationales, suivis des États-Unis avec 9 %. L'Inde est un marché émergent avec 3 % des arrivées internationales. Hanoï a enregistré 18,7 millions d'arrivées, dépassant largement l'objectif de 10 millions de la ville. Les arrivées nationales à Hanoï ont atteint 17,2 millions, en hausse de 330 % sur un an, et les arrivées internationales ont atteint 1,5 million, en hausse de 650 % sur un an.
Les hôtels de Hanoi bénéficient d’une attention particulière de la part des locataires.
Le marché s'attend également au retour des touristes chinois grâce à la reprise des vols réguliers entre le Vietnam et la Chine. Cette reprise est actuellement reportée par les compagnies aériennes à fin avril ou mai 2023, dans l'attente de nouvelles décisions de la Chine concernant l'autorisation des touristes au Vietnam. Le secteur hôtelier devrait bénéficier du retour des touristes de ce marché clé.
Outre les touristes, le secteur hôtelier a également enregistré une forte demande de la part des voyageurs d'affaires et des investisseurs étrangers. En 2023, le marché vietnamien s'est progressivement stabilisé après la pandémie, entrant dans une période de croissance économique et attirant de nombreux investissements, notamment des IDE. Les investisseurs étrangers ont tendance à rester dans les grandes villes comme Hanoï, puis à se déplacer progressivement vers les régions voisines comme Bac Ninh et Hai Phong.
Selon les données, les hôtels 3 étoiles et plus de Hanoï ont connu une nette amélioration de leur taux d'occupation. Au cours de cette période, le taux d'occupation des hôtels a atteint 49 %, en hausse de 7 points de pourcentage par rapport au trimestre précédent et de 22 points de pourcentage par rapport à l'année précédente. Pour le seul segment des hôtels 5 étoiles, le taux d'occupation a atteint 60 %. Les tarifs des chambres au cours de cette période ont également atteint en moyenne 2,5 millions de VND, en hausse de 15 % par rapport au trimestre précédent et de 41 % par rapport à l'année précédente. Pour l'ensemble de l'année 2022, le taux d'occupation a augmenté de 16 % pour atteindre 39 % et le tarif moyen des chambres a atteint 2,2 millions de VND, en hausse de 23 % par rapport à l'année précédente.
L'offre hôtelière augmente et se diversifie
En 2023, huit nouveaux projets hôteliers de 1 300 chambres devraient être lancés, et à partir de 2024, 60 nouveaux projets totalisant environ 10 300 chambres seront lancés sur le marché de Hanoï, avec des opérateurs internationaux tels que Four Seasons, Lotte, Dusit, Wink, Accor, The Shilla, Hyatt, Marriot et Hilton. L'hôtel 5 étoiles Hilton Hanoi Opera fermera également temporairement ses portes pour rénovation et réouverture sous l'enseigne Waldorf Astoria.
Après la pandémie, les investisseurs ont commencé à se concentrer davantage sur le design, l'expérience client et la qualité du service, au lieu de se concentrer uniquement sur le développement de projets à grande échelle comme auparavant. Ceci est considéré comme un signe positif, car le marché vietnamien a besoin de produits plus diversifiés, tels que de véritables complexes hôteliers axés sur le bien-être, des complexes proposant des installations de divertissement telles que des clubs de plage, des activités sportives d'aventure, des hôtels de luxe (modèles d'hébergement ciblant les jeunes), des résidences pour retraités (résidences seniors), des modèles de colocation et des appartements avec services hôteliers de qualité.
Du point de vue des investisseurs, Mme Do Thu Hang, directrice principale de la recherche et du conseil chez Savills Hanoi, a déclaré : « Les investisseurs se prépareront activement à accueillir l'augmentation du nombre de visiteurs pendant la haute saison touristique, en élargissant progressivement les options d'hébergement. Cependant, la demande touristique des visiteurs nationaux et étrangers n'est pas encore suffisante pour porter la capacité des hôtels à 100 %. Les marchés côtiers de Da Nang n'ont atteint qu'environ 50 % de leur capacité d'accueil de 2019. Par conséquent, l'élaboration d'une stratégie opérationnelle raisonnable visant à augmenter progressivement la capacité et à construire et rénover les projets par étapes est l'une des tactiques que les investisseurs devraient appliquer pour tirer pleinement parti de cette opportunité. »
Selon Mme Hang, pour suivre la tendance, le marché a actuellement besoin de perfectionner le cadre juridique. La clarification et le strict respect des réglementations en matière d'investissement stimuleront la confiance des investisseurs dans le marché. Parallèlement, les investisseurs doivent anticiper les solutions d'urgence pour résoudre rapidement les problèmes de procédure juridique, évitant ainsi une attitude passive qui pourrait les faire perdre confiance. Ce sera la clé pour rapprocher les investisseurs des projets et favoriser la croissance future du secteur hôtelier.
Du point de vue de l'investisseur, il existe actuellement de nombreuses options immobilières de villégiature proposant des produits variés ; cependant, chaque type de bien immobilier de villégiature possède ses propres caractéristiques. Les investisseurs doivent mieux comprendre la nature des produits afin d'évaluer la valeur du projet et les avantages potentiels qu'ils peuvent en tirer lors de leur décision d'investissement, et non pas se fier uniquement aux illustrations des documents de vente.
Mme Uyen Nguyen, responsable du conseil chez Savills Hotels Asie- Pacifique, a analysé : « Les investisseurs doivent déterminer l'objectif de la propriété du produit, qu'il s'agisse d'un bien immobilier destiné à l'hébergement personnel, à un complexe hôtelier ou à une gamme de produits d'investissement, et optimiser les flux de trésorerie. Ensuite, il faut se renseigner sur l'unité de développement. Si l'investisseur est une unité capable de fournir des produits de qualité, possède un historique de gestion et de capacité opérationnelle efficaces et a un historique de respect des engagements envers les acheteurs, le projet attirera facilement l'attention du marché. »
« De plus, les investisseurs doivent prêter attention à la capacité opérationnelle du projet, car c'est un facteur qui influence les revenus futurs et la rentabilité de l'investissement. Les acheteurs doivent connaître l'unité d'exploitation, la marque du projet, la structure de la coopérative de crédit-bail et les services publics fournis. Ce sont autant de facteurs fondamentaux à prendre en compte avant de décider d'investir dans le projet », a commenté Mme Uyen.
En bref, la capacité de mise en œuvre du projet, l’efficacité de la gestion lors de sa mise en œuvre et la capacité à répondre aux besoins d’achat pour l’utilisation ou d’achat dans le but principal d’investissement sont des facteurs auxquels les investisseurs doivent prêter attention.
Nhan Ha Phan
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