De nouveaux projets doivent être mis en place pour être construits et vendus ; les mini-appartements risquent de décliner.

La loi sur le logement (modifiée) récemment adoptée par l'Assemblée nationale comporte de nombreux points nouveaux, notamment le fait que l'investissement dans des immeubles comportant plusieurs appartements à vendre ou à louer (communément appelés mini-appartements) nécessite un projet.

Commentant cela, M. Pham Duc Toan, directeur général de la société par actions EZ Real Estate Investment and Development (EZ Property), a déclaré qu'un renforcement des règles de construction et de gestion des mini-appartements était nécessaire car ce type d'appartement se développait de manière anarchique depuis longtemps, avec de nombreuses infractions.

Le marché des mini-appartements va se resserrer dans les prochains mois. (Photo : Cong Hieu).

Dans un avenir proche, il sera quasiment impossible de vendre des mini-appartements à des particuliers sans projet d'investissement. Le développement de ce type de logements sera donc fortement limité par une réglementation stricte.

Par ailleurs, la mise en place de projets d'investissement et le respect des conditions requises pour devenir investisseur dans des projets de construction de logements constituent un défi de taille. En effet, les mini-appartements sont des immeubles de grande hauteur, généralement construits sur une surface de 200 à 300 m², situés dans des ruelles étroites. De ce fait, il est quasiment impossible de les concevoir comme des immeubles d'appartements commerciaux classiques.

« Avec des ruelles de moins de 2 mètres de large, il est impossible d'établir un plan à l'échelle 1/500 car de nombreux facteurs ne sont pas garantis, tels que la prévention des incendies, les infrastructures, les indicateurs démographiques et l'évaluation de l'impact environnemental. Répondre à ces exigences avec les mini-appartements actuels est quasiment impossible », a analysé M. Toan.

Selon M. Toan, pour les appartements commerciaux, l'obtention des permis et la planification des projets peuvent prendre plusieurs années, tandis que pour les mini-appartements, cette période sera encore plus longue.

De nombreux mini-appartements sont situés dans des ruelles profondes qui ne répondent pas aux normes de prévention et de lutte contre l'incendie. (Photo : Cong Hieu).

De plus, les mini-appartements étant principalement construits en centre-ville, la réglementation en matière de hauteur des bâtiments est très stricte : généralement, un terrain de 200 m² ne peut accueillir que 5 à 6 étages. Avec une telle densité et une telle hauteur, les investisseurs ne peuvent pas dégager de bénéfices, et par conséquent, personne ne se lance dans ce type de construction.

En réalité, actuellement, jusqu'à 95 % des mini-appartements existants sont construits sans permis, car s'ils étaient construits conformément à la réglementation, les investisseurs subiraient des pertes avant même de commencer.

« Si vous achetez un terrain de 200 m² pour 10 milliards de VND, mais que vous ne pouvez y construire que 5 étages et n'exploiter que 70 % de la surface, soit 700 m², le coût du terrain et de la construction s'élève à environ 22 millions de VND/m². Si vous le revendez à 25 millions de VND/m², il est clair que l'investisseur ne réalisera aucun profit en construisant seulement 5 étages », a expliqué M. Toan.

Par conséquent, selon M. Toan, dans un avenir proche, le type d'appartement mini risque de décliner car la mise en place d'un nouveau projet d'investissement rendra la chose impossible pour de nombreuses personnes.

Pour les mini-appartements qui remplissent les conditions de construction, le coût sera également très élevé, non compétitif par rapport aux appartements commerciaux car le coût d'investissement est trop important.

Partageant le même avis, M. Vu Cuong Quyet, directeur général de la société par actions Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services, soutient également la position de la loi sur le logement selon laquelle il est nécessaire de renforcer la gestion des mini-appartements afin de protéger les droits, les obligations et la sécurité des propriétaires.

M. Quyet a indiqué que la préparation normale d'un projet prend environ deux ou trois ans, et que le coût de cette étape représente environ 5 à 10 % selon l'envergure et l'emplacement du projet.

Bien que le projet soit très complexe, tous les résidents ne peuvent pas le réaliser eux-mêmes. Les mini-appartements étant principalement situés dans des ruelles profondes, il est difficile d'assurer la prévention et la lutte contre les incendies.

« À l’avenir, lors de la construction de mini-appartements, les propriétaires seront obligés de créer une entreprise. Il sera alors impossible de frauder le fisc comme aujourd’hui ; les propriétaires disposeront de terrains et pourront ensuite demander eux-mêmes les permis de construire », a déclaré M. Quyet.

Une réglementation plus transparente et claire contribuera au développement des mini-appartements dans la bonne direction, mais empêchera également de nombreuses personnes de réaliser des bénéfices avec ce type de logement.

Selon M. Quyet, dans un avenir proche, le prix de vente des mini-appartements sera plus élevé, mais les habitants seront protégés par la loi et bénéficieront d'un environnement de vie plus sûr.

« Le marché de la construction, de la vente et de la location de mini-appartements sera très complexe dans un avenir proche. De ce fait, seuls les promoteurs professionnels, capables de créer des sociétés spécialisées dans ce type de développement, pourront en tirer profit. Les particuliers et les investisseurs amateurs auront des difficultés à participer à ce type de projet », a souligné M. Quyet.

Abordant ce sujet, M. Nguyen Manh Khoi, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier au ministère de la Construction , a souligné la nécessité de réglementer la construction de 20 appartements ou plus pour constituer un projet d'investissement, au même titre qu'un projet classique, afin de garantir la responsabilité des promoteurs, indépendamment de la taille ou du nombre d'appartements. Lors de la vente, le projet devra se conformer à la loi sur les transactions immobilières.

De plus, les documents doivent clairement indiquer le nombre d'appartements pouvant être construits, le nombre d'étages, le nombre d'appartements par étage et la superficie en mètres carrés de chaque appartement.

De plus, il doit également répondre aux critères de prévention et de lutte contre l'incendie ; la construction doit comporter des parties communes et privées ; des permis de construire sont requis dans tous les cas ; des permis sont délivrés pour chaque appartement, etc.

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