Quang Nam cherche des moyens de percevoir les redevances d'utilisation des terres

La zone urbaine de Con Tien (Hoi An) est l'un des projets qui devraient percevoir d'importantes taxes foncières en 2024.

La progression de la collecte est trop faible.

Les recettes budgétaires intérieures de Quang Nam en 2023 ont dépassé les prévisions de 2,7 % malgré l'effondrement économique (-8,25 % du PIB régional), créant la surprise et dépassant les attentes de nombreux observateurs (y compris du gouvernement et des organismes de gestion). Ce résultat impressionnant est considéré comme un redressement spectaculaire des recettes budgétaires locales.

Cependant, l'analyse montre que les recettes budgétaires ont augmenté, mais que la collecte des redevances d'utilisation des terres n'a pas été optimale, car elle n'a pas permis de collecter les 2 300 milliards de VND estimés, mais seulement un peu plus de 1 911,6 milliards de VND (atteignant seulement 83,1 % de l'estimation).

Un événement inattendu s'est produit : les recettes budgétaires de Quang Nam sont en baisse. Toutes les principales sources de revenus pour 2024 sont inférieures aux estimations et aux montants enregistrés en 2023 (fixées à seulement 20 100 milliards de VND au lieu de 20 880 milliards de VND). Cependant, au lieu des 2 300 milliards de VND estimés l'année précédente, ou d'un montant inférieur, la perception de la taxe foncière est fixée à 2 700 milliards de VND. Ce chiffre représente une augmentation de 17,4 % par rapport aux estimations et de 35 % par rapport aux montants enregistrés en 2023.

Les recettes foncières estimées ont augmenté de 400 milliards de VND alors que l' économie reste instable et que le marché immobilier ne montre aucun signe d'amélioration ; il s'agit d'une somme considérable. De nombreux organismes de gestion craignent de ne pas percevoir ces recettes, faute de connaître les montants à collecter ou de savoir où les percevoir.

L'administration fiscale prévoit également des difficultés pour le recouvrement des recettes budgétaires provenant de l'utilisation des terres, mais espère s'appuyer sur le plan de réception, de circulation des dossiers et de détermination électronique du règlement des obligations financières foncières, mis en œuvre depuis octobre 2023. De plus, elle effectuera ses calculs à partir du recouvrement des sommes dues par les entreprises au titre des redevances d'utilisation des terres des années précédentes et des projets en cours.

La réalité est bien plus complexe que prévu. L'administration fiscale a annoncé qu'au 30 avril 2024, les 18 districts, villes et communes avaient finalisé la connexion électronique de leurs registres fonciers, grâce à près de 9 900 reçus de virement électronique reçus de l'Agence des ressources naturelles et de l'environnement. La dette relative aux recettes foncières a ainsi diminué de 104 milliards de VND. Cependant, les recettes budgétaires au 31 mai 2024 n'atteignaient que 43,3 % des prévisions (soit plus de 8 694 milliards de VND).

La plupart des recettes et des taxes sont perçues comme prévu, mais les recettes provenant des redevances d'utilisation des sols n'ont atteint que 14,2 % des estimations. Le nombre de projets non encore recouvrés et le montant des redevances d'utilisation des sols dues par les entreprises restent impayés, ce qui rend les ressources issues des loyers fonciers toujours difficiles à obtenir.

M. Nguyen Van Tiep, directeur du département des impôts de Quang Nam, a déclaré que les projets d'exploitation foncière sont lents à mettre aux enchères les droits d'utilisation des terres. Les biens immobiliers sont gelés. Les projets ne peuvent être transférés.

Certains projets ont bénéficié d'attributions et de locations de terrains, mais aucune décision n'a encore été prise concernant les prix de ces terrains... De nombreuses entreprises doivent d'importantes sommes au titre des redevances d'utilisation des terrains, ce qui fait que cette source de revenus ne garantit pas les progrès escomptés.

« Bien que le service des impôts ait appliqué de manière exhaustive et systématique les mesures de recouvrement des créances, il n'a pas encore recouvré les taxes foncières et les loyers impayés. Les entreprises rencontrent des difficultés financières et n'ont pas pu honorer leurs obligations. Certains projets n'ont pas pu être prolongés, ce qui complique l'accès aux prêts bancaires… », a déclaré M. Tiep.

Les projets immobiliers, s'ils sont rapidement menés à bien, contribueront largement aux recettes budgétaires.

À partir de quelle adresse effectuer la collecte ?

La rente foncière est considérée comme l'une des principales sources de revenus locaux pour compléter les investissements de développement. Les organismes financiers estiment que cette rente augmentera de 10 à 11 % par an, mais sa mise en œuvre s'avère complexe.

Le système financier local n'est pas encore suffisamment robuste pour mettre en place des solutions permettant de collecter les recettes fiscales dans ces secteurs. De plus, il est très difficile de contrôler les prix d'achat et de vente ainsi que les transactions immobilières effectuées sur le marché en dessous de leur valeur réelle. Toutes les transactions immobilières ne sont pas encore soumises à une plateforme de négociation publique et transparente.

La province de Quang Nam est contrainte de revoir son plan d'investissement public à moyen terme (2021-2025) en raison d'une insuffisance de recettes foncières. L'objectif de 14 290 milliards de dongs de recettes foncières sera très difficile à atteindre, d'autant plus que les prévisions pour les deux prochaines années annoncent des difficultés encore plus importantes.

Il est prévu qu'en 2024 et 2025, il sera nécessaire de collecter environ 5 400 milliards de yuans pour atteindre l'objectif fixé. M. Nguyen Hung, directeur adjoint du Département de la planification et de l'investissement, a indiqué que le recouvrement des taxes foncières (environ 90 %) reposera sur les zones urbaines. Cependant, la tâche s'annonce ardue en raison de la lenteur des projets urbains, du resserrement du crédit immobilier et de la complexité des réglementations en vigueur.

Selon l'administration fiscale, une trentaine de projets immobiliers résidentiels et urbains dans la province de Quang Nam présentent actuellement des arriérés de paiement s'élevant à plus de 1 860 milliards de VND. Treize entreprises doivent notamment d'importantes sommes au titre des taxes foncières et des loyers. L'administration fiscale mettra tout en œuvre pour recouvrer ces créances et les intégrer au budget de l'État.

En outre, 31 décisions relatives à l'attribution et à la location de terrains ont été émises par le Comité populaire provincial afin d'attribuer et de louer des terrains aux entreprises pour la réalisation de projets d'investissement.

Cependant, jusqu'à présent, le Département des ressources naturelles et de l'environnement, le Département des finances (conseil d'évaluation des prix fonciers) et les organismes concernés n'ont pas consulté le Comité populaire provincial pour approuver les prix des terrains afin que le Département des impôts puisse émettre des avis de paiement des taxes d'utilisation des terrains et des loyers fonciers, ce qui a directement affecté la mise en œuvre des prévisions de recettes budgétaires de l'État.

D'après l'analyse du Département des impôts, il sera possible de collecter près de 1 840 milliards de VND grâce à seulement quatre projets en 2024 : la zone résidentielle et de services de Cau Hung - Lai Nghi (phases 2 et 3, pour un montant de 584 milliards de VND) ; la zone urbaine de Smart City Quang Nam (250 milliards de VND) ; la zone urbaine de Con Tien (581 milliards de VND) ; et la zone urbaine de Thanh Ha (phase 2, pour un montant de 423 milliards de VND). Cependant, la perception des redevances foncières pour ces projets et bien d'autres représente un défi de taille pour l'administration fiscale seule, dont les pouvoirs sont insuffisants et la mise en œuvre complexe.

Selon le Département des impôts, afin de réaliser et de dépasser le budget alloué pour 2024, l'autorité fiscale a demandé au Comité permanent du Comité provincial du Parti et au Comité populaire provincial d'ordonner aux départements, aux directions et aux collectivités locales d'élaborer un plan de collaboration avec les investisseurs de chaque projet afin de lever les difficultés et de résoudre les problèmes.

Plus précisément, émettre des décisions approuvant les prix fonciers spécifiques pour les projets ayant fait l'objet de décisions d'attribution et de location de terrains. Délivrer des certificats de droit d'utilisation des sols pour les projets ayant rempli leurs obligations financières relatives aux terrains et achevé à 100 % leurs infrastructures techniques, afin de permettre aux investisseurs d'accéder à des prêts bancaires pour la mise en œuvre de projets ultérieurs.

M. Tran Quoc Bao, président du groupe VN Da Thanh, a déclaré que les entreprises sont disposées à payer, mais que la collecte de fonds sans délivrance de carnets de paiement aux entreprises reste confrontée à de nombreuses difficultés.

Le gouvernement et les organismes de gestion cherchent des solutions pour intégrer les recettes des loyers fonciers au budget de l'État. Le directeur du département des impôts, Nguyen Van Tiep, a déclaré qu'ils regrouperaient les projets afin d'appliquer des solutions flexibles, notamment pour ceux dont l'indemnisation, le déblaiement du site et la construction des infrastructures sont terminés, et qui nécessitent une prolongation du calendrier de mise en œuvre dans les plus brefs délais. L'objectif est également de créer les conditions permettant aux entreprises d'emprunter auprès des banques afin de pouvoir s'acquitter de leurs impôts.

En outre, les supérieurs hiérarchiques doivent donner instruction aux départements et aux succursales de traiter rapidement les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers que les investisseurs ont versés sur le compte temporaire du ministère des Finances afin de payer le budget de l'État à temps et de permettre aux entreprises de remplir leurs obligations financières, tout en garantissant les droits des entreprises dans l'exécution des procédures administratives connexes.

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