Les méthodes d’évaluation foncière du Règlement 03 ont assuré la couverture de tous les cas d’évaluation foncière.

L'un des points importants du projet de décret est la proposition du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de modifier et de compléter la méthode d'évaluation foncière afin de réglementer trois méthodes d'évaluation foncière, notamment : la méthode de comparaison ; la méthode des revenus ; et la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains. Ainsi, par rapport au décret n° 44/2014/ND-CP, le projet de décret a réduit de deux le nombre de méthodes d'évaluation foncière.

Plus précisément, la méthode de déduction est intégrée à la méthode de comparaison, car cette méthode constitue une étape de l'application de la méthode de comparaison aux terrains auxquels sont rattachés des actifs, afin de séparer la valeur des actifs rattachés au terrain de la parcelle comparée. La méthode de l'excédent n'est pas utilisée pour évaluer les terrains.

Expliquant pourquoi la méthode de l'excédent n'est pas utilisée pour évaluer les terres, selon le projet de rapport au gouvernement , le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a déclaré que la méthode de l'excédent est une méthode d'évaluation des terres en calculant le total des revenus de développement supposés de la propriété moins le coût total de développement supposé.

Français En conséquence, le calcul du revenu total supposé de développement de l'immobilier doit être basé sur les facteurs supposés de : prix de transfert, prix de location, délai de vente, taux de vente, tendance et fluctuation du prix de transfert, prix de location futur, taux d'occupation... et doit actualiser le flux de trésorerie au moment de l'évaluation en fonction du taux d'intérêt des prêts bancaires ; le calcul du coût total supposé de développement de l'immobilier, en plus d'être basé sur les normes et les prix unitaires émis par les agences d'État compétentes, dépend également du temps de construction, du taux de construction par an, des coûts imprévus, des coûts d'intérêt, des bénéfices des investisseurs en tenant compte des facteurs de risque, des coûts de publicité, des ventes...

Le calcul des facteurs présumés des recettes et des coûts totaux de développement mentionnés ci-dessus est très complexe. Les résultats d'évaluation sont incertains, imprécis et comportent de grandes erreurs (pour une même parcelle, la simple modification d'un seul indicateur parmi les facteurs présumés modifie les résultats d'évaluation). De plus, ils sont facilement exploités et présentent des risques pour les évaluateurs fonciers et ceux qui fixent les prix des terrains dans les localités. C'est la principale cause des difficultés et des retards récents dans la détermination, l'évaluation et la fixation des prix des terrains.

D'autre part, dans le secteur immobilier, le terrain existe toujours en premier et son prix est déterminé avant le processus de création du bien immobilier. Il est donc inapproprié de supposer estimer la valeur du bien immobilier dans le futur, puis de déterminer le prix du terrain, ce qui fait que le prix du terrain dépend de la méthode commerciale immobilière de l'investisseur, ne reflétant pas la véritable valeur marchande du terrain.

De plus, la méthode du surplus est souvent utilisée par les investisseurs pour calculer les bénéfices obtenus en supposant des revenus et en estimant les coûts encourus, afin de prendre des décisions d'investissement. Ainsi, le prix du terrain devrait être connu à l'avance et constant. Cependant, cette méthode, utilisée pour déterminer le prix du terrain dans le cadre de la gestion publique, dépend des estimations de revenus et de coûts. Elle ne garantit donc pas l'exactitude des données. De nombreuses erreurs peuvent être facilement exploitées, ce qui nuit au budget de l'État et suscite des plaintes de la part des particuliers et des entreprises. Ces facteurs sont des hypothèses qui dépendent de la volonté subjective de l'évaluateur foncier et des informations recueillies dans le contexte d'un marché immobilier national fluctuant et opaque. Ces hypothèses sont donc encore moins précises et ne reflètent pas les principes du marché.

Conformément à l'esprit de la Résolution n° 18-NQ/TW, la méthode de détermination des prix des terrains doit garantir le respect des principes du marché. Par conséquent, le projet de décret n'applique pas la méthode de l'excédent pour déterminer les prix des terrains afin de calculer les obligations financières des utilisateurs des terres et les indemnisations en cas de remise en état des terres par l'État, ce qui est conforme à la politique du Parti.

Pour surmonter les limitations liées à la non-application de la méthode de l'excédent, le projet de décret a modifié et complété le contenu de la méthode de comparaison, dans laquelle il guide l'évaluation des terrains et des superficies de terrains qui n'ont pas été investis dans l'infrastructure technique sur la base de la combinaison de la technique de déduction pour déduire le coût de l'investissement dans l'infrastructure technique ; en même temps, il est complété par une disposition selon laquelle lors de la détermination des prix des terrains, la méthode du coefficient d'ajustement annuel doit être appliquée à des fins de comparaison et de réconciliation afin de garantir l'exactitude des résultats de l'évaluation des terrains.

Le Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement estime que la réglementation de 3 méthodes d'évaluation foncière (comparaison, revenu, coefficient d'ajustement du prix du terrain) a assuré la couverture de tous les cas d'évaluation foncière servant à la gestion foncière de l'État.

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