Conformément à la loi sur le commerce immobilier, à compter du 1er août, l'acompte pour l'achat d'une maison ne doit pas dépasser 5 %, l'acompte versé lors de la signature du contrat de vente ne doit pas dépasser 30 %, et les 50 % restants doivent être payés avant la remise des clés.
Un projet immobilier dans le district de Ha Dong, à Hanoï , accuse un retard de plus de dix ans. Il est à noter que de nombreux clients ont déjà versé l'intégralité du prix d'achat au promoteur. Ce cas n'est qu'un exemple parmi tant d'autres des risques auxquels s'exposent les acquéreurs de logements lorsqu'ils choisissent d'acheter dans des programmes immobiliers en construction, c'est-à-dire des projets dont la construction vient de commencer. Logements qui seront construits à l'avenir. Cela pourrait inclure des appartements, des maisons de ville ou des villas.
À partir du 1er août, Droit immobilier commercial De nouvelles réglementations entreront en vigueur. Notamment, de nombreuses dispositions garantissent les droits des acquéreurs de logements dans les programmes immobiliers, c'est-à-dire les ensembles résidentiels construits par des promoteurs et des entreprises. Ces futurs programmes immobiliers permettent aux clients de choisir un appartement ou une maison dès le début du projet, en fonction de leurs besoins et de leur budget. Cependant, cela comporte aussi des risques, en particulier pour les projets dont les promoteurs ne possèdent pas les compétences requises.
Lors de l'achat d'un logement en construction, les paiements sont fractionnés en plusieurs versements, ce qui permet aux acheteurs d'épargner ou d'organiser leurs finances à l'avance. Pour ce type de logement, les règles de paiement ont considérablement évolué.
« L’époque où l’on transportait des sacs ou de l’argent en voiture pour acheter une maison est révolue. La loi stipule désormais que l’achat d’un logement auprès d’un promoteur doit se faire par virement bancaire. Toutefois, les transactions individuelles ne sont pas systématiquement obligatoires ; il suffit de respecter la réglementation en matière de droit des affaires et de s’assurer de sa légalité », a déclaré M. Pham Duc Toan, président du conseil d’administration de la société par actions EZ Vietnam Investment.
Pour les biens immobiliers en construction, la nouvelle réglementation contribuera également à réduire le montant que les acheteurs devront payer.
M. Pham Duc Toan, président du conseil d'administration de la société par actions EZ Vietnam Investment, a déclaré : « Selon la nouvelle loi, l'acompte ne doit pas dépasser 5 %, le versement initial à la signature du contrat de vente ne doit pas excéder 30 % et jusqu'à 50 % doivent être payés avant la remise des clés. L'ancienne loi autorisait un versement initial allant jusqu'à 70 %. Cette nouvelle loi est avantageuse pour les acquéreurs, car elle allège la pression financière qu'ils doivent supporter. »
Ainsi, pour une maison d'une valeur de 5 milliards de VND, selon l'ancienne réglementation, l'acheteur devait verser 70 %, soit 3,5 milliards de VND, avant d'en prendre possession. La nouvelle loi, quant à elle, ne prévoit plus que 50 %, soit 2,5 milliards de VND, allégeant ainsi la pression sur les acquéreurs et incitant les promoteurs à livrer les maisons dans les délais impartis afin de percevoir le solde conformément au contrat.
« Selon la réglementation, le versement d'un acompte supérieur à 5 % constitue une infraction à la loi sur l'immobilier. Toutefois, les promoteurs disposent de divers moyens pour contourner cette règle. Ils peuvent exiger un paiement anticipé ou conclure des accords privés, comme un prêt permettant d'obtenir une réduction », a déclaré M. Pham Duc Toan, président du conseil d'administration de la société par actions EZ Vietnam Investment.
Au fil des ans, sur marché immobilier Un problème persistant concerne la différence entre le prix de transaction effectif et le prix stipulé dans le contrat. Généralement, le prix contractuel est inférieur au prix de transaction réel afin de réduire les taxes et frais dus par les deux parties. Cette pratique entraîne non seulement d'importantes pertes fiscales lors des transferts immobiliers, mais expose également les acquéreurs à de nombreux risques. Toutefois, depuis le 1er août, la loi relative aux transactions immobilières stipule que les personnes physiques et morales exerçant une activité immobilière doivent consigner avec exactitude le prix de transaction effectif dans les contrats de vente et seront tenues responsables en cas d'écart entre le prix contractuel et le prix de transaction réel.
Une bouffée d'air frais pour le marché immobilier.
L'expérience des journalistes a démontré l'existence de nombreuses réglementations plus strictes visant à protéger les acheteurs de logements. Cependant, les retours francs des représentants du secteur révèlent également que des failles subsistent chez les promoteurs immobiliers pour lever des fonds auprès du public. Par conséquent, les investisseurs immobiliers attendent des documents et des directives détaillés concernant l'application de la loi afin de garantir une mise en œuvre plus harmonieuse à compter du 1er août.
Le renforcement de la réglementation du droit immobilier est perçu comme une véritable bouffée d'air frais pour le marché. Cette nouvelle approche devrait dissiper les risques qui l'ont miné pendant des années, tels que le manque d'informations sur les projets, les projets prolongés ou abandonnés, et les investissements mal ciblés entraînant des pertes financières. Le marché pourra ainsi entrer dans une nouvelle phase de développement, caractérisée par une plus grande transparence, un professionnalisme accru et une meilleure standardisation.
Concernant la transparence dans la fourniture d'informations sur les projets et les paiements bancaires, un représentant du département juridique des investissements du groupe Tran Anh a déclaré que la nouvelle loi sur les activités immobilières aura un impact significatif, incitant les entreprises à normaliser tous les aspects juridiques, d'investissement et de construction.
« Sur le plan juridique, il est impératif que les investisseurs standardisent leurs modèles commerciaux et leurs contrats de transaction afin de se conformer à la réglementation. Cela nécessitera une relation plus équilibrée et équitable entre investisseurs et résidents lors de la transaction de ces produits », a déclaré M. Nguyen Tieu Lam, directeur des affaires juridiques et d’investissement du groupe Tran Anh.
L’acompte maximal exigé est désormais limité à 5 %, et le paiement maximal perçu auprès des clients avant la livraison à 50 %. Par rapport à la réglementation précédente, ces restrictions limiteront davantage la mobilisation de capitaux auprès des clients, engendrant d’importantes difficultés financières et contraignant les entreprises à revoir leurs stratégies de développement de produits et à optimiser leur accès au crédit.
M. Nguyen Cong Binh, directeur général adjoint du groupe Hung Loc Phat, a déclaré : « Cela représente également une pression et un défi pour les investisseurs, qui doivent se concentrer davantage sur le capital. Selon moi, les investisseurs devraient investir progressivement mais sûrement lors du lancement de produits sur le marché, en veillant à respecter pleinement la législation et en s’attachant davantage à obtenir des financements auprès d’établissements de crédit pour soutenir le projet tout au long de son développement. »
Selon les avocats, la nouvelle loi sur les activités immobilières permet au marché de filtrer et de limiter les sociétés immobilières qui manquent à la fois de capacités et de ressources d'investissement.
« Récemment, notre législation a été adaptée et nous avons limité tous les risques et les points négatifs afin de nous adapter à la nouvelle situation et de renforcer la confiance du public grâce à la transparence. De plus, si des difficultés surviennent lors de la mise en œuvre de cette nouvelle réglementation, je suis convaincu qu'elles seront traitées rapidement afin de garantir le bon fonctionnement du marché immobilier », a déclaré l'avocat Nguyen Van Quynh du cabinet Hung Yen .
Avec la nouvelle loi en vigueur, de nombreuses entreprises immobilières prévoient de donner la priorité au développement de logements sociaux et abordables afin de répondre aux besoins réels en matière de logement de la majorité de la population dans leurs stratégies à venir.
Avec Droit foncier La nouvelle loi sur le logement et la loi sur les activités immobilières, entrées en vigueur le 1er août, constituent une étape majeure pour le marché immobilier vietnamien. Ces nouvelles réglementations exigent clairement des entreprises souhaitant s'implanter sur le marché qu'elles disposent de solides capacités financières et qu'elles garantissent les droits des acquéreurs. Il en résultera un développement plus transparent et durable du marché immobilier.
Récemment, le Premier ministre Pham Minh Chinh a signé et publié le décret officiel n° 71 relatif aux tâches et solutions clés pour promouvoir la croissance, maîtriser l'inflation et stabiliser la macroéconomie en juillet et au troisième trimestre 2024. Le Premier ministre a demandé aux ministères et agences de finaliser et de soumettre au gouvernement, pour promulgation, des décrets détaillés et de publier des circulaires et des documents d'orientation relevant de leur compétence, en veillant à leur mise en œuvre simultanée avec la loi foncière, la loi sur le logement, la loi sur les transactions immobilières et plusieurs autres lois.
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