La scène où l’on transporte des valises d’argent pour acheter des terres va-t-elle bientôt prendre fin ?

Ces réglementations, si elles sont légalisées, auront un impact considérable sur les transactions immobilières.

Pourquoi payer par banque ?

Récemment, lors de l'examen de certaines questions controversées dans le projet de loi sur les affaires immobilières (amendé), de nombreux députés de l'Assemblée nationale ont proposé que lors de l'amendement de la loi cette fois-ci, l'État devrait introduire une politique exigeant des paiements non monétaires pour les transactions immobilières, garantissant ainsi l'objectif de prévention de la corruption.

Selon la réglementation en vigueur, il n’est pas nécessaire que les transactions immobilières soient payées par l’intermédiaire des banques.

Autrement dit, les transactions de vente, de transfert ou de location entre particuliers mais à caractère commercial doivent également être réglées par l'intermédiaire de la banque, et pas seulement les transactions entre entreprises, investisseurs de projets et acheteurs.

La réglementation actuelle n'exige pas que les transactions immobilières soient réglées par l'intermédiaire des banques. Selon les délégués, cela a conduit à l'évasion fiscale, à la négativité et à la corruption dans les transactions.

Aux États-Unis, il n'existe aucune restriction quant au mode de paiement des biens immobiliers. Toutefois, si un bien est acheté en espèces pour un montant de 10 000 $ ou plus, le vendeur doit le déclarer aux organismes de réglementation. Cela permet à ces derniers de comprendre l'origine des fonds, ce qui peut servir de base à des enquêtes sur les devises si nécessaire.

Dans le même temps, les banques américaines communiquent des informations pour aider à détecter les cas de déposants qui échappent à la loi et divisent l’argent en plus petits montants à déposer dans différentes succursales bancaires.

Dr Nguyen Tri Hieu

Selon l'expert économique Dr Nguyen Tri Hieu, l'argent liquide est désormais librement échangé ; de nombreuses personnes emportent des valises pleines d'argent liquide pour acheter des biens immobiliers sans être contrôlées. Personne ne sait d'où vient cet argent, ni s'il est légal ou illégal.

De nombreuses personnes disposent d'argent liquide provenant d'activités commerciales légales. Mais il existe également de nombreuses sources de revenus provenant d'activités illégales comme la corruption, le trafic de drogue, les jeux d'argent…

L'argent sale est utilisé pour investir dans l'immobilier, puis une nouvelle source de revenus est collectée auprès de l'acheteur. Grâce à cela, cet argent sale est blanchi et transformé en argent propre et légal », a déclaré M. Hieu, approuvant la proposition d'ajouter une réglementation exigeant que les transactions immobilières soient transférées par l'intermédiaire des banques.

Selon M. Hieu, lors des paiements effectués pour des transactions immobilières par l'intermédiaire des banques, l'agence de sécurité monétaire peut retracer l'origine et les flux d'argent, et détecter le blanchiment d'argent dans les transactions inhabituelles. Même l'argent « sale » peut ne pas être dépensé si la banque exige une déclaration d'origine lors du transfert d'argent.

« La légalisation de cette réglementation ralentira l'activité immobilière. Mais c'est un coût social, le prix à payer pour une économie propre. Pour l'argent légal, cette réglementation n'est pas préoccupante, mais ceux qui possèdent de l'argent illégal seront inquiets », a déclaré M. Hieu.

Le président d'une société immobilière a déclaré que de nombreux particuliers et entreprises pourraient ne pas être d'accord avec la réglementation imposant le passage des transactions par les banques, car cela affecte directement leurs intérêts. Or, telle est la tendance générale dans le monde .

Le Dr Tran Xuan Luong, spécialiste de l'immobilier à l'Université nationale d'économie, a approuvé la proposition ci-dessus, tout en exprimant ses inquiétudes : « Actuellement, il n'existe aucune donnée de marché pour le foncier et l'immobilier, et la réglementation sur les paiements immobiliers par l'intermédiaire des banques peut encore être contournée. Par conséquent, des données sont nécessaires pour observer les fluctuations des prix fonciers, que les acheteurs blanchissent ou non de l'argent. À partir de là, l'État peut mettre en place des plans fiscaux ou de prévention appropriés. »

Quel est le montant du dépôt approprié ?
Concernant la proposition de dépôt à la signature du contrat, le Dr Luong a déclaré que le marché immobilier a un besoin urgent de capitaux. Il est donc possible de s'appuyer sur des bases juridiques telles que les droits d'utilisation du sol et les plans de base pour permettre aux investisseurs de recevoir des dépôts. Autoriser les dépôts anticipés contribue également à réduire les prix de l'immobilier, car si les ressources des acheteurs ne peuvent être mobilisées, les investisseurs doivent emprunter des intérêts, qui sont inclus dans le prix de vente, ce qui entraîne une augmentation de celui-ci.

En réalité, la vente de « riz vert » est courante aujourd'hui. Sa légalisation renforcera les mécanismes de protection des acheteurs, réduisant ainsi les risques par rapport aux anciennes ventes clandestines. Un apport de 10 % ou moins est raisonnable, ce qui n'est pas excessif compte tenu de la valeur de la maison.

Par ailleurs, l'expert Hoang Tung, de l'Institut de recherche sur le droit et les politiques de développement, a déclaré que la réglementation des dépôts pour les activités immobilières était inutile. Le Code civil réglementant clairement et spécifiquement la notion de dépôt, les actifs déposés, les sujets, les formes de dépôt et leur gestion, il n'est donc pas nécessaire d'ajouter une réglementation spécifique aux dépôts pour les activités immobilières.

En réalité, les litiges concernant les dépôts sont rares, principalement en raison du phénomène de « livres rouges suspendus » : Hô-Chi-Minh-Ville compte 81 000 appartements et Hanoï 30 000. La cause en est le fait d'investisseurs ayant construit des plans erronés et n'ayant pas respecté leurs obligations financières.

Par conséquent, au lieu de réglementations sur les dépôts, selon M. Tung, la loi sur les affaires immobilières devrait prévoir des réglementations plus strictes sur les conditions d'approbation des projets éligibles aux affaires.

« De plus, il est nécessaire d'ajuster le montant maximal perçu par les investisseurs afin d'accroître leur responsabilité. Actuellement, les investisseurs perçoivent 95 % de la valeur de l'appartement avant de remettre le certificat de propriété. Ce taux de recouvrement élevé conduit à l'abandon des acquéreurs. Si seulement 70 % maximum est autorisé à être perçu, la responsabilité de l'investisseur devra augmenter pour recouvrer le montant restant », a déclaré M. Tung.

Lors de la séance de discussion à l'Assemblée nationale sur le projet de loi sur les affaires immobilières (amendé) le matin du 31 octobre, de nombreux délégués ont proposé d'ajouter une réglementation selon laquelle toutes les transactions immobilières doivent passer par les banques pour lutter contre la corruption et l'évasion fiscale.

En outre, la Commission permanente de l’Assemblée nationale a proposé deux options concernant les dépôts :

Option 1 : Les investisseurs de projets immobiliers ne sont autorisés à collecter des dépôts auprès des clients que lorsque les maisons et les travaux de construction ont rempli toutes les conditions pour être mis en activité et ont effectué des transactions conformément aux dispositions de la présente loi.

Option 2 : Les investisseurs de projets immobiliers ne peuvent collecter des dépôts conformément à l'accord avec les clients que lorsque le projet a une conception de base évaluée par une agence d'État et que l'investisseur dispose de l'un des documents sur les droits d'utilisation du sol spécifiés à la clause 2 de l'article 24 de la présente loi.

Le contrat de dépôt de garantie doit clairement indiquer le prix de vente, le prix de location-vente de la maison ou les travaux de construction. Le montant maximal du dépôt de garantie est conforme à la réglementation gouvernementale, mais ne doit pas dépasser 10 % du prix de vente, du prix de location-vente de la maison ou des travaux de construction.

Le projet de loi devrait être adopté par l'Assemblée nationale le 27 novembre.

Source baogiaothong

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