Dans le projet de loi modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la loi foncière, que le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement vient de soumettre au gouvernement, l'un des points qui a retenu l'attention du public est la proposition d'ajuster les droits des utilisateurs de terres lorsque les autorités ont annoncé des travaux de mise en valeur des terres mais n'ont pas encore pris de décision.
Resserrer les conditions des transactions foncières en attendant la remise en état des terres.
En réalité, en attendant l'acquisition de leurs terres, les propriétaires fonciers peuvent toujours céder, donner ou apporter leurs droits d'usage (titre de propriété) à titre de capital. Cependant, cela peut inciter à l'achat et à la vente de terrains en prévision d'une indemnisation, dans le but d'exploiter le système à des fins personnelles.
Pour remédier à cette situation, le ministère propose que ceux qui reçoivent des droits d'utilisation des terres par transfert, don ou apport en capital n'aient droit qu'à une indemnisation, un soutien et une réinstallation correspondant à ceux dont les terres ont été précédemment expropriées.
Selon le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement, le renforcement des procédures relatives aux transactions foncières pendant la période d'attente d'acquisition des terres permettra de freiner la spéculation et d'assurer l'équité des politiques d'indemnisation et de défrichement.
On observe une situation où de nombreuses personnes accumulent des terres agricoles, dans l'attente de leur inclusion dans le plan d'aménagement du territoire afin de pouvoir percevoir une indemnisation. (Image d'illustration)
Suite à l'entrée en vigueur récente de la loi foncière de 2024, une situation est apparue sur le marché où de nombreuses personnes « accumulent des terrains en prévision d'une indemnisation », notamment autour des zones destinées aux infrastructures, aux zones industrielles, aux autoroutes, aux rocades, aux aéroports, etc. Ceci s'explique par le fait que la nouvelle loi modifie la façon dont les prix des terrains sont déterminés afin de mieux refléter les prix du marché, et ajoute également de nombreuses réglementations sur le soutien à la réinstallation, l'indemnisation des biens immobiliers et les coûts d'investissement foncier.
M. Pham Duc Toan, PDG de EZ Property Company, a fait remarquer qu'avant même l'application de la loi foncière de 2024, le marché immobilier avait déjà vu des particuliers, des groupes et des organisations acheter des terrains en prévision des changements induits par la nouvelle loi.
M. Toan a indiqué que la loi foncière de 2024 a perfectionné les mécanismes et les politiques de gestion et d'utilisation des terres agricoles en augmentant la limite de réception des transferts de droits d'utilisation des terres agricoles à 15 fois la limite d'attribution des terres dans la localité.
Dès que la plupart des obstacles furent levés, les terres agricoles recommencèrent à susciter un regain d'intérêt. De nombreuses entreprises s'emparèrent de ces terrains dans les environs pour y construire des fermes, des exploitations agricoles de pointe ou des sites industriels. Parallèlement, de nombreux investisseurs achetèrent des terres agricoles en prévision de leur défrichement et d'indemnisations importantes.
Partageant ce point de vue, M. Nguyen Quang Huy, directeur général de la Faculté des finances et des banques de l'Université Nguyen Trai, a également constaté qu'en réalité, au fil des ans, chaque fois qu'une information concernant des projets d'aménagement ou d'infrastructures d'envergure est divulguée, le marché est souvent le théâtre d'une spéculation foncière à court terme visant à tirer profit des différences d'indemnisation. Ce phénomène fait non seulement grimper rapidement les prix des terrains par rapport à leur valeur réelle, mais augmente également les coûts de déblaiement, affectant directement l'efficacité des investissements publics et l'avancement des projets.
Plus important encore, si la spéculation fondée sur les informations de planification se poursuit, le marché développera progressivement une mentalité d’« investissement basé sur les anticipations politiques » plutôt que sur les besoins réels d’utilisation des sols et leur valeur d’exploitation réelle. Ceci nuit au développement stable de l’ économie .
« Modifier la loi foncière, notamment en ajustant les droits des utilisateurs de terres, contribuera à endiguer cette situation », a prédit M. Huy.
L'indemnisation devrait être basée sur les prix du terrain au moment de l'annonce du projet.
Si la spéculation fondée sur les informations de planification se poursuit, le marché développera progressivement une mentalité d’« investissement basé sur les anticipations politiques » plutôt que sur les besoins réels d’utilisation des sols et leur valeur d’exploitation réelle. Ceci nuit au développement stable de l’économie.
M. Nguyen Quang Huy - PDG de la Faculté de finance et de banque (Université Nguyen Trai)
Commentant les amendements proposés à la loi foncière, les experts estiment que, dans le contexte d'un marché immobilier entrant dans une phase de restructuration vers une plus grande transparence et un développement durable, les amendements prévus à la loi foncière, en particulier le contenu relatif au contrôle des transactions foncières pendant la période d'attente d'acquisition foncière afin de limiter « l'achat et la vente en prévision d'une indemnisation », témoignent d'un effort louable de la part de l'agence de gestion pour améliorer le cadre institutionnel et réduire les distorsions du marché.
Cependant, selon M. Nguyen Quang Huy, pour freiner les spéculations « anticipant une compensation », l’approche devrait se concentrer sur le contrôle des avantages découlant de l’annonce de l’acquisition des terres, plutôt que d’interdire absolument les transactions.
Il est tout d'abord nécessaire de définir clairement un délai légal à compter de la date de publication de l'avis officiel d'acquisition foncière ou de l'annonce du projet. Passé ce délai, les transactions restent possibles, mais le droit à une indemnisation, à une aide ou à une mesure de relogement doit être déterminé en fonction de l'utilisateur initial du terrain. Cette approche garantit la transparence du marché et limite les incitations à la spéculation à court terme.
Par ailleurs, la transparence de l'information est essentielle. Lorsque les informations relatives à l'aménagement du territoire ne sont pas accessibles au public de manière systématique, des inégalités d'accès apparaissent souvent, conférant ainsi un avantage concurrentiel à certains acteurs du marché. Il est donc nécessaire de promouvoir la numérisation des données foncières, de diffuser publiquement les informations relatives à l'aménagement du territoire en temps réel et de garantir un accès égal à l'information pour tous.
Outre les outils administratifs, il convient d'approfondir la recherche sur les outils financiers, tels que l'imposition de taxes élevées sur les transactions à court terme ou la valorisation de la valeur ajoutée résultant de modifications de la planification. Cette solution, bien que non contraignante, présente une efficacité à long terme et s'inscrit dans les tendances modernes de gouvernance observées dans de nombreux pays.
Cependant, selon M. Huy, les mesures de contrôle doivent être conçues de manière harmonieuse, car le droit de transférer la propriété foncière demeure un droit de propriété légitime. L’objectif devrait être de limiter l’instrumentalisation des politiques à des fins personnelles, et non de perturber les transactions civiles légitimes.
De plus, la proposition selon laquelle ceux qui reçoivent des droits d'utilisation des terres par transfert, don ou apport en capital n'ont droit qu'à une indemnisation, un soutien et une réinstallation correspondant à ceux dont les terres ont été précédemment expropriées constitue une approche assez raisonnable et réalisable.
Les experts prévoient que la modification de la loi foncière permettra de freiner la spéculation foncière et l'accaparement des terres en prévision d'une indemnisation.
L'aspect positif de cette proposition est qu'elle influe directement sur les incitations à la spéculation. Lorsque les indemnités de revente n'augmenteront plus pendant la période précédant la remise en état des terrains, l'attrait d'un « achat en prévision d'une indemnisation » diminuera considérablement.
Toutefois, pour que cette politique soit pleinement efficace, elle nécessite un système de données foncières interconnecté, une réglementation claire sur les délais de « finalisation des droits » et une transparence et un suivi accrus des transactions inhabituelles dans les zones où des terres sont préparées en vue de leur acquisition.
« Si elle était mise en œuvre de manière exhaustive, cette mesure permettrait non seulement de remédier à un phénomène de marché à court terme, mais contribuerait également à instaurer un environnement immobilier plus transparent, à réduire la spéculation et à orienter les ressources foncières vers un développement économique plus substantiel et durable à long terme », a souligné M. Huy.
Un dirigeant d'une société immobilière de Hanoï a également suggéré que, pour freiner la spéculation foncière en prévision d'une indemnisation, la loi foncière ne devrait prévoir d'indemnisation que sur la base de l'usage actuel du terrain au moment de l'annonce du projet, et non en tenant compte des hausses de prix anormales postérieures à la publication des informations relatives au projet. Parallèlement, les droits à indemnisation des acquéreurs de terrains après l'annonce du projet devraient également être limités.
Source : https://vtcnews.vn/sua-luat-dat-dai-het-thoi-dau-co-gom-dat-de-don-den-bu-ar1017932.html
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